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建替えを考えてますが、3階建ては建てれますか?

住宅・不動産 新築工事・施工 2012/06/12 12:57

今回、火事で全焼した為に建替えを考えています。
もとの家は、25年前に建てた13坪の3階建て正方形の敷地ですが、建ぺい率60%、容積率160%、前面共同の私道4mで小さな家になりそうなので、8軒のコの字の敷地で一番奥の14坪の長方形の敷地を購入し、長方形と正方形の敷地26坪で建替えを考えています。
3階建ては建てれますか?

補足

2012/06/12 12:57

大阪の門真市です。
以前は3階建てで、1階部は事務所に使っていましたので、どうしても3階分の空間が必要になります。
敷地の80%位が、国道より50mになり、工業地域になり、前面が、第1種住居地域になります。
また、ネットで見ていて、半地下などの考え方が有るかなとは思いますが、出来るだけ普通3階建が、建てたい思います。
それと、8軒のコの字が並ぶ真ん中に共同私道があり奥の家を買い2mでたL字の土地になると思います。

futahirさん ( 大阪府 / 男性 / 31歳 )

回答:3件

可能性は無くはありませんが・・・

2012/06/12 17:17 詳細リンク
(5.0)

大阪のどの辺りでしょうか?
また、コの字の敷地と云う事ですが、コの字の中に道路があると云う事でしょうか?
建ペイ容積から考えて、住居系の地域ではないかと推測致しますが、高さによっては日影規制・道路斜線等で3階部分が建てられない可能性も残ります。
いずれにしても、天空率等(斜線の緩和規定です)を駆使してのプランしないと難しいと思います。
具体的な場所が判るともう少し詳細にお話しが出来るのですが・・・

大阪
地域
計画

評価・お礼

futahirさん

2012/06/13 12:54

補足
大阪の門真市です。
以前は3階建てで、1階部は事務所に使っていましたので、どうしても3階分の空間が必要になります。
敷地の80%位が、国道より50mになり、工業地域になり、前面が、第1種住居地域になります。
また、ネットで見ていて、半地下などの考え方が有るかなとは思いますが、出来るだけ普通3階建が、建てたい思います。
それと、8軒のコの字が並ぶ真ん中に共同私道があり奥の家を買い2mでたL字の土地になると思います。

福味 健治

2012/06/13 14:37

補足説明ありがとうございます。
日影は道路側に落ちますか?それとも家の裏側に落ちるのでしょうか?
道路側に落ちると少々厄介です。最高高さを10m以内に押さえなければ日影規制に抵触します。それ以外であれば、道は開けるかと思います。
道路車線ですが、通常は道路の向かい側の境界線から斜線をあげて行きまして、原則はこれを超えない様にすることが必要になりますが、これは2m飛び出した部分にも同様に掛かります。その際の道路幅員は4mと仮定して斜線と上げる事になります。角の入り隅も同様です。道路斜線の勾配は一種住居部分が1:1.25の勾配で、工業地域の部分が1:1.5の勾配で上がります。

門真市で国道で50mラインが引かれているとなると国道1号線の近くにあるのですかね・・・
それと、私道との事ですが、位置指定道路と書いた表示プレートが道の側溝のあたりに張られていませんか?幅員4mですので、8件が利用している道となれば、専用通路での申請は難しいかと考えます。

回答専門家

福味 健治
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もう少し教えてください

2012/06/12 21:25 詳細リンク
(5.0)

火事で全焼したとのこと、心中お察しします。
出来る限りもとの家の大きさが確保できればいいですね。

文面を拝見しましたが、いくつか教えてください。
・8軒のコの字の一番奥の14坪というのは、13坪の敷地と繋がっていますか?
一体でしょうか?一体なら問題はありません。一体の敷地なら合計で面積はみれる
のですが、確認させてください。
・用途地域は何でしょうか?
・私道は建築基準法上の道路扱いになっていますか?(これは役所に聞いていただくと分かります)

他の建築家の方も書かれていますが、条件が少々複雑な場合は、工務店さんや設計事務所でも無料相談に乗っていますので、一度問い合わせられ、その方から役所に確認してもらうことをお薦めしますよ。

八納啓造

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工務店
建築家

評価・お礼

futahirさん

2012/06/13 02:31

有り難うございます!
道路扱いになってなって無いみたいですが、8軒の承諾を貰って申請を出せば良い見たいでした。
また、奥を購入すると、並んでいますので、2m出たL字の27坪になります。

八納 啓造

2012/06/13 09:03

敷地が27坪あれば、十分建てられそうですね。
それと、私道に家を建てる場合は、言われる通り8軒皆さんの承諾書が必要になります。
隣の土地を購入される前に「隣の土地を購入してそこに3階建ての建物を建てたいと思うので承諾をお願いします」という形で必ずとられる事をお薦めします。
他のケースですが「承諾をもらえなくて建てられなかった」ということが結構あります。
現状でしたら、他の皆さんも理解していただけると思うので、土地を手に入れられる前にぜひ承諾書をとられてみてください。

回答専門家

八納 啓造
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