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対象：不動産売買
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自分で住むための土地を探しています。
JR駅から徒歩10分程度の場所で、市街化調整区域の土地がいくつか売りに出ているのですが、市街化調整区域の土地購入や住宅建築には困難が伴うという情報がネット上で多く見受けられるため、購入の候補に挙げてもよいものかどうか迷っています。
当該土地の市役所のホームページには「隣接する市の市街化調整区域に20年以上居住する親族を有する者」などの条件が記されていて、この条件は満たしています。
また、当該土地をネットで検索するとその区画の紹介写真には、すぐ隣の区画に建築中の住宅が写りこんでいて、条件を満たせば建築は可能なように見受けられます。
このような場合でもやはり、困難が伴う土地ということで、素人の購入は見合わせた方が良いでしょうか。
補足
2012/01/31 22:01駅から近く、近隣にショッピングモールなどがある生活に便利な地域のため、将来的には市街化区域に編入される可能性もあるのではと淡い期待もあり、もちろん住むための土地ではあるのですが、老後への投資としても有効ではないかと考えています。
masato_さん （ 千葉県 / 男性 / 43歳 ）
回答：2件
専門家市街化調整区域
まず市街化調整区域の定義をご覧ください。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B8%82%E8%A1%97%E5%8C%96%E8%AA%BF%E6%95%B4%E5%8C%BA%E5%9F%9F
市街化調整区域は市街化を抑制する地域になりますが、一部例外的に建物が建築出来ます。
その為、市街化調整区域の土地の価格は非常に安くなっております。私共が関わった市街化調整区域の案件としては、病院に隣接する調剤薬局の売買等が建っている物件でした。（その案件の場合は隣接病院が非常に有名な大病院で、調剤薬局の賃貸が定期長期であったので対応しました。）
自宅を建築する等は事前に市役所等への確認が必要でしょうが、隣接する土地建物は市街化区域かどうかの確認も必要かと思います。
建物の建築自体は実際はあまり厳格に適用されていない様ですが、市町村がインフラの整備等に費用を出したりを見込めない可能性が高いです。（その為、多くの場合浄化槽を設置したり、井戸を掘ったり色々と対処されている様です。）
将来市街化調整区域が変更になるかもしれないという事に関しては、正直あまり期待されない方が宜しいと思います。
インフラ整備等も自己費用になり、自己責任(費用面でも、確認等若しくは実際の作業面でも)となる部分が大きいのでリスクを承知で考えられたら宜しいと思います。
評価・お礼
masato_さん
2012/02/04 19:16ご教示ありがとうございます。
インフラ整備は市街化区域が優先で、調整区域では自己負担となることは理解しています。
物件資料を取り寄せてみたところ、水道は引き込み済みでした。本下水はなく浄化槽。物件の紹介写真ではすぐ隣の区画まで電線が通っていることも確認できたので、自己負担はそう多くは掛からないと思われます。
また、近隣の調整区域も多く取り扱っているハウスメーカーを見つけることができたので、検討するなら相談できそうです。
>隣接する土地建物は市街化区域かどうかの確認も必要
とのことですが、これはなぜ必要なのか教えていただけませんか？おそらく隣接する土地も調整区域と思われます。
向井 啓和
2012/02/06 10:34市街化調整区域であればその施工業者等を確認するなどの為です。（既にその様な調査をされているようですが…）
最後一点の注意事項は、もし将来売却する場合に将来融資額が伸びずに売却に手間取ったり、価格が伸びないという事があります。
回答専門家
- 向井 啓和
- （東京都 / 不動産業）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談
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朝間 史明
宅地建物取引主任者
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市街化調整区域の土地購入
msatoさん、質問を拝見しました。
当社も千葉市内で不動産仲介業を営んでおりますので、市街化調整区域の売買も多く手がけてきております。
一般的に、市街化調整区域は市街化を抑制する区域となっておりますが、msatoさんもご存じの通り建築できる場合もあります。
行政によって建築できる条件が若干変わる場合もありますので、信頼のできる仲介会社またはハウスメーカーに調査してもらうことが良いと思います。
また、重要事項説明書を売買契約の数日前に確認してみてはと思います。
ＪＲ津田沼駅南側のように駅前にもかかわらず長い間市街化調整区域だったところもありますので、駅から近いようですと長い目で考えると市街化区域になる可能性もゼロではありません。
安心、安全で素敵な家を建てられることを祈っております。
ライフトラスト株式会社 朝間史明
評価・お礼
masato_さん
2012/02/04 19:26ご教示ありがとうございます。
やはりその地域に強いハウスメーカーなどに相談する方が良いのですね。
重要事項説明書ではどのような点を確認すれば良いのか、教えていただければ幸いです。
（現在のポイント：3pt）
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アネシスプランニング株式会社
（お金と住まいの専門家）
