地盤改良工事の費用負担について

住宅・不動産不動産売買 2011/12/17 00:26

自宅新築のため不動産会社Ａから土地を購入しました。土地売買契約後、工務店Ｂから家を建てる前に地盤調査をし、その結果次第では地盤改良工事が必要になる、地盤改良をするかしないかは任意だが、改良しなければJIOの保険に入れない旨聞かされ、地盤調査を調査したところ地盤改良（柱状改良工事）が必要であるとの調査結果が出されました。そのため工事を実施し、約80万円の費用が発生することになりました。
この地盤改良工事に伴う費用の負担は、当然土地の買主である私が負担すべきものなのでしょうか。ご教示ください。この売買契約に係る概要は次のとおりです。

１私が契約する以前に隣地でも地盤改良工事（柱状改良工事）が実施され、そのことを不動産会社Ａは知っていたが、契約時点では教えてもらえなかった。
２地盤改良工事が必要になる可能性があるために土地購入代金が値引きされた等の事実はない。
３土地売買契約書の特約条項には何も記載がなく、口頭でも説明がなかった。（通常、「地盤調査と調査の結果必要になる工事は、買主の責任と費用で行う事にする。」といった条項が入るらしいのですが・・・。）
４土地売買契約書の物件状況確認書の「地盤の沈下、軟弱」の項目には「なし。」の記載がある。（「地盤の沈下、軟弱」の欄は、建物建築に当たって通常よりも強固な基礎が必要である場合は記載することとなっている。）
５不動産会社は、田であったところを造成（盛土）する際、石灰安定処理をしているから当該土地は軟弱地盤ではないと主張。

補足

2011/12/17 00:26

名古屋高裁平成22年１月20日判決と今回のケースが似ているのでは？と思って今回の質問をさせていただきました。名古屋高裁のケースとでは、土地の売主が公社か民間かということ、土地の軟弱の程度が違うのかもしれませんが・・・。

athletic.Junkyさん（山口県 / 男性 / 33歳）

回答：1件

専門家

真山英二
不動産コンサルタント

地盤改良について

2011/12/18 19:52 詳細リンク

: (4.0)

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

基本的に土地を購入して、その上に建物を建てる場合の
地盤改良費用は買主が負担します。

誤解が多いところではありますが、大雑把な考え方として、
地盤改良費用は建物の建築費の一部と考えてください。

どの部分をどの程度地盤改良しなければならないのかは、
建築する建物の重量・配置等によって異なります。
また、建築を依頼するハウスメーカーや工務店によっても
その基準とする地耐力が異なります。
したがって、建物の詳細が確定していない段階で、
地盤改良を行うのは現実的ではありません。
よって、地盤改良費は建物の建築費の一部とみなすのが
合理的な考え方です。

ご質問内容の通り、
隣地で地盤改良が必要なことを知っていたのであれば
不動産業者はそれを告げるべきだとは思います。
また、土地の契約書には、地盤改良費が買主負担となる旨が
記載されているのが一般的です。

しかしながら、現実的に上記の事実程度であれば、
宅建業者の告知義務違反や説明不足を追及するのは
難しいものと思われます。

例えば、契約の時に、
「隣の土地は地盤改良を行ったのですか」
等の質問をしていたのに答えなかった。
もしくは、もともとから地盤の強弱について言及していた等の
特段の事情がなければ、隣の土地の地盤改良の有無は
どうしても言わなければならない事項には当たらないと思われます。

したがって、お聞きしている範囲においては
今回の地盤改良費用は買主負担となるのが
実務的な流れと思われます。

個別の法的相談、法的解釈等については、
弁護士等の専門家へご相談ください。

少しでもお役に立てれば幸いです。