住宅ローン借り換えの悩み

からあげ さま


はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

借り換えについてはシミュレーションを立ててみることをお勧めします。

借り換えの候補先の銀行の優遇は10年間1.5%で得するように見えますが
11年目からは0.7%になってしまうことを考慮してシミュレーションを立ててみましょう。
おっしゃる通りもちろん諸経費もかかります。
現在の銀行で全期間1.3%の優遇が受けられるのであれば、
残り期間が32年ありますので ほとんど効果がないように思います。

また、お子様の教育費が15年はかかるという状況で10年固定というのはなぜでしょうか？
10年で完済できる予定ということであれば10年固定でも良いと思いますが
その後も返済が残っているようであれば、教育費が一番かかる可能性のある時期に
金利が不明確になってしまうというデメリットがある10年固定はお勧めできません。
教育費が終わる時期までの固定金利も候補にしてみてはいかがでしょうか。

なお、繰上返済は2,3年でまとめて行うよりは、毎月コツコツ行った方が効果は大きくなります。



以上、ご参考になりましたでしょうか

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

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からあげさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『現在の銀行よりは固定金利が低いので、
借り換えたメリットは今後の繰り上げ返済にかかっいくるのか？
というところでしょうか？』
につきまして、

住宅ローンの借り換えを行うことで、
メリットが出るための条件として、
１．返済期間が１０年以上残っていること
２．借入残高が１，０００万円以上残っていること
３．現在のローン金利と借り換えを行う場合のローン金利との差が、
１．０％以上になること

よって、からあげさんの場合、
返済期間と借入残高に関しては要件を満たしていることになりますが、
ローン金利につきましては、
現在のローン金利と借り換えた場合のローン金利との差が、
ほとんどありませんので、

残念ながら借り換えにより、
総返済額が少なくできるなどという点からは、
借り換えによるメリットは期待できないことになります。

特に、からあげさんも書いているとおり、
借り換えを行うときにかかってしまう諸費用のことを考慮すると、
借り換えを行うことで、
住宅ローンの総返済額が結果として増えてしまうことにもなりかねませんので、
出来うる限り繰り上げ返済を行いながら、
今の住宅ローンをこのまま返済し続けることをお勧めします。

尚、繰り上げ返済を行う場合、
毎月の返済額に占めるローン利息の割合は、
返済当初の方が高くなっていますので、
繰り上げ返済資金が借り入れ元本部分に充当されるということを考慮した場合、
繰り上げ返済による効果は、
返済当初の方が大きくなります。

よって、繰り上げ返済を行うのでしたら、
２～３年に一回まとめて行うよりも、
毎月こまめに繰り上げ返済を行った方が、
その効果はおおきくなります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/