投資用マンションローンの返済について

マネー不動産投資・物件管理 2011/10/09 19:35

初めて、質問させて頂きます。
私は、公務員で４７歳、社会人の長女、専門学校の二女（自宅外）がいます。
現在、都内に投資用マンションを３室持っています。
今回自宅用マンションの購入に当たり、この投資用マンションを持っている事がネック（残債の全て又は一部を返済しないとローンを組めない等）となり、繰り上げ返済を考えるようになりました。

３件の購入時期、返済残高、家賃保証、毎月の持ち出しは、それぞれ
２００９年、Ａ１７８５万円、７２３００円、＋２２０３円
Ｂ１４４７万円、６１２００円、＋４３６４円
２０１１年、Ｃ２５０７万円、８８２００円、－１０８９０円
で、ローンは全て同じ銀行の変動金利２、７７５％です。

現在、年収は税込みで８００万円程、貯蓄は６０００万円程（共済貯金１、５％で貯蓄中）ありますが、住宅ローンを預金連動で借りられることになったので、２５００万円程はそちらに預金予定です。
住宅ローンを組めることになったので、無理に繰り上げ返済はしなくてもよいのですが、一棟づつでも返済た方がいいでしょうか。毎月のローンは家賃保証で賄えており、毎月の持ち出しが４３２３円ありますが、今のところ負担にはなっていません。
繰り上げ返済すべきか、するとしたらどの物件からすべきか、借り換えで預金連動投資用ローンの利用がいいのか、地方銀行から１、７％程で借り換えの話もあり悩んでいます。
現在のローン会社の返済解約金（違約金）が１年未満で２％、１から3年で１、５％、かかるため、それらも考慮してどうしていくのがいいのかアドバイスをお願いします。

悩めるかーさんさん（静岡県 / 女性 / 47歳）

回答：3件

尾野信輔
不動産投資アドバイザー

現状維持が最善です

2011/10/11 17:22 詳細リンク

: (5.0)

ライフプラン全体で見れば、お子様の教育費などがかかる心配もなくなっていらっしゃるのではないかと思いますので、今後の資金計画は老後資金の確保を考えられるのが宜しいかと思います。

まずはご自宅に関してですが、預金連動ローンをご利用で問題ないということですが、投資用マンションがネックでローン自体がおりないということはほぼありませんので、解決済みということですすめさせていただきます。

今回ご質問の主旨である投資マンションに関してですが、結論から行くと現状維持が最善のように思えます。
やはり一番のネックは購入してからの期間が短いためにいずれの方法でも返済違約金が高額になってしまうことです。
おそらくですが、2009年購入の物件にはある程度の自己資金を入れられていると思いますので、あまり短期間での投下は金銭感覚の面でも大元の資金計画さえも危うくする可能性があります。

物件の良し悪し、目的の是非はさておき、現実の問題として老後資金の確保はここ10年では必ず検討しなければいけない事項になりますので、投資マンションを含めた現状の資産から道筋を建てることの重要性はかなりあります。
そういった意味では、今ここで大きな負担をして繰り上げ返済や借り換えをするより、違約金が軽減される5年後から、また実際に定年後の収入状況がはっきりしてくる10年後くらいを目処にあらためてどうするかを検討しても遅くはありません。

月々のご負担に関しても、固定資産税などの経費を含めても、ご職業柄、確定申告をすれば、年間の収支としては、おっしゃるとおりご負担にはならないと思いますのでもう少し待っても良いと思います。

株式会社えん尾野信輔

補足

もし、現状の返済状況が住宅借入のネックということであれば、ご自宅と併せて10倍というのに引っかかっているかしれません。

1785+1447+2507+2500＝8239

となりますので、繰上げ返済よりもご自宅の融資金額を減らす（自己資金を使う）ほうが良いでしょう。

評価・お礼

悩めるかーさんさん

2011/10/12 11:52

アドバイスをありがとうございます。
自宅は、なんとか預金連動ローンを借りられることになり、ホッとしている所です。
それまで、投資用マンションローンの返済をしないと自宅ローンを組めない銀行が多かった為、少し焦っていました。高い返済違約金を払ってでも、１物件は返済してしまわなければという気持ちにとらわれていました。
違約金が軽減される５年後以降に検討しても遅くはないというアドバイスに、目が覚めたというか正直救われた思いです。
老後資金の確保を念頭に、これからも真面目にコツコツと頑張って行こうと思います。
落ち着いて考える機会を与えて頂き、本当にありがとうございました。

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岡崎謙二
ファイナンシャルプランナー

投資マンション　金融機関を選択しましょう

2011/10/11 21:12 詳細リンク

: (4.0)

公務員の方からの投資マンションの相談は多いです。（公務員のＦＰサイト⇒http://www.56fp.com）電話営業でしょうか？
さて基本的には1年未満はジャックスなど信販系ローン会社は手数料が高いので、このまま払い続けて1年以上経過がよいでしょう。
どうしても自宅購入を検討されるなら他の銀行を当たられましたでしょうか?公務員という職業は銀行が住宅ローンを取り扱いたいものですから、投資案件とは別個で考慮するところもあります。

公務員

評価・お礼

悩めるかーさんさん

2011/10/12 12:18

アドバイスをありがとうございます。
電話営業です。デメリットの説明を受けず、と言っても勉強・確認不足の自分の責任ですね。
繰り上げ返済については、やはり返済違約金が高いのでもう少し経過をみることにします。
投資物件を短い期間で購入してしまったためか、公務員といえどもどこの銀行にも警戒？されてしまいました。やっと、預金連動ローンで借りられることになりホッとしたところです。
今回、自宅ローンを組むために苦労したので焦っていましたが、アドバイスを参考にさせていただきます。ありがとうございました。

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