金消契約後の名義変更

nbforalさんのご質問に行政書士・ファイナンシャルプランナーの新谷がお答えします。

今回のケースでは旦那さん単独所有の不動産物件の購入にnbforalさん１０００万円の贈与、と言う形態になってしまいます。したがって贈与税を回避する為の手段として

１．夫婦の共有名義にする（→後日、登記のやり直し）
２．旦那さんの持分を１０００万円分、nbforalさんに売買（→後日、売買による所有権の移転登記）

の方法のどちらかを選ぶ事になります。
※nbforalさんのご両親からの出資も含んでいますが、金額によっては『住宅取得等資金贈与1,000万円の非課税特例』と言う制度を利用するかと思います。

さて、名義分けの割合ですが、１０００万円／３２８０万円だとnbforalさんは住宅ローンを借り入れる必要がない＝住宅ローン控除の対象にならないです。住宅ローン控除の適応はあくまで年末の借入金残高に対してですので、nbforalさんの借入可能額や、控除によって所得税が軽減する割合も検討したうえで持分割合を調整する事も可能かと思います。

１．の「後日に共有名義の登記をする」が一番コストがかからないと思います。
（２。の売買と違い夫婦間の売買契約書の作成や、印紙代、その他が不要）
新規に抵当権の設定や、持分の登記が必要となる場合があるので、金融機関や司法書士ともご相談下さい。
費用相場としましては金融機関にもお尋ね下さい。

その他、贈与税のかからない贈与契約などでご不明な点があれば遠慮なくご相談下さい。

こんにちはnbforalさま、アーバンビレッジの平野です。

まず、現段階では銀行での金消契約が終わった段階で、まだローン実行と所有権移転はされていませんよね。
であれば、今の段階では、まだご主人だけの登記名義になったわけでもありませんから、登記がされるまでは、奥さんとの共有名義にすることは可能です。（後日にやりなおすことも夫婦間売買も必要ありません）
奥様とご主人との持分を決め、銀行と担当司法書士に早めに連絡してください。

銀行への連絡が必要なのは、銀行は物件全部を担保として融資しますので、奥様の持分に対しても担保としてみることになります。
そこで銀行としては奥様に、奥様持分についての担保提供者となってもらわないといけないので、その書類の提出を求められることになります。

司法書士への連絡は、司法書士が登記手続きをしますので、当然に持分割合を伝えておかないといけませんし、登記委任状には、ご主人様と奥様との両者の印鑑も必要となってきますので・・・


それでは、持分についてですが、誰がその不動産に対してお金を支払ったかにより持分が決まります。
逆に言うと、お金を支払ってもいないので大きな持分を持つと、実際に支払った人からの贈与とされることもありますので気をつけてください。
（１０００万円を奥様が出したのに、全部をご主人名義にするとなると奥様からご主人への贈与とみなされかねません）

ということは、奥様が預金から出された１０００万円分については奥様名義にできる、というよりも、そうされるのが一般的です。

では、ローンの分をどう扱うかです。
奥様も働いておられ、一緒にローンを返されるということでしたら、ローンの分の半分づつ、もしくは（所得の違いを考慮して）ローンの分をそれぞれの所得に応じた割合の持分にすることも妥当なのかもしれません。
仮に専業主婦であれば、ローン分の持分はご主人名義になります。

つまり、奥様は１０００万円分と所得の割合分、ご主人様は所得の割合分で持分設定をするということが１番妥当な持分割合だと言えると思います。
（基本的な考え方からすると、所得については現時点だけではなく、ローン返済期間全体にわたって、所得割合がどうかを検討するべきだと思われます）