ＲＣ住宅について

１、３階は立たないのでしょうか

敷地の方位にもよりますが、北側斜線が７ｍであれば、地面から純粋に３階建てを建てるとなると斜線制限通り屋根をカットする必要が出来そうです。また用途地域によっては２階建てまでしか建てられないエリアがありますので、そのあたりも確認されるといいと思いますよ。

２、もし駄目であれば半地下で３階の居住空間は作れませんでしょうか

これはいいアイデェアだと思います。半地下にすると、実質２階建て半で納まりますので可能でしょう。

３、出来たら駐車場を作りたいとは思っています

半地下空間がかなり小さくなってしまうデメリットはありますが、可能です。

４、一般的なキッチンやクーラー等の設備を入れないで大体の概算はいか程になりますか

１５坪の土地となると、作業する場所や材料を置く場所などが確保できないため諸経費が別途かかると思いますのでそのあたりも押さえる必要がありそうですね。また建物ですが床面積は１５坪＋半地下室（５坪※地下室扱いになるように高さを調整）で合計２０坪を一つのベースにすると、RCの場合は他の建築家の方も書いていますが、坪９０万円近くかかるでしょう。また半地下は２～３倍かかります。そうなると１５坪×９０＋５×２００程度＝２３５０万円、それに別途設計料が１０％ぐらいはかかりますので、トータルで２５００万円近くになるでしょう。シロアリ対策をして木造で建替えるのでしたら、１９００万円に設計料が約２００万円として２１００万円ぐらい。それぞれに先ほどお伝えした諸経費がかかるでしょう。

文字数制限がありますので、この後は追記に書き込みますね。

こんにちは。建築家の石川淳です。

都内狭小の変形敷地とのことですね。
高さ7ｍとすると半地下にすれば十分3階建てができるように思います。
また、東京都では北側斜線制限は1種,2種3種とありますが、一律7ｍで制限ではないので、敷地にかかる制限によっては、斜めにもっと高く使うことも可能かもしれません。

間口が4ｍとのことですから、両隣地敷地から民法の50センチをを引いてい建物幅が3ｍほど。
車の出入り口2ｍ幅をとって、耐力壁に使える部分が1ｍのこりそうですので、駐車スペースも取れる可能性があります。（お土地の図面や法的制限がはっきりわからないので、可能性という表現になってしまいますが・・）

キッチン・クーラーを入れないコンクリート造の坪単価は一般に90万円/坪程度からで、木造なら60万/坪、鉄骨なら70万/坪といった感じです。地盤がわるければ地盤改良が必要ですが、建物が重いRC造は地盤改良の必要があるかもしれません。

頂いたご質問からですと、15坪のひろさが、「土地」なのか、既存の「のべ床」なのか「建坪」なのか判断できないのですが、坪単価を建てられる延べ面積（坪）にかけてみるとだいたいの、予算が分かると思います。

クーラーは例えばリビングで配管を隠して大型の物を建築工事で取りつけて35万ほど、各小部屋へは完成後に量販店で。
特売日に付けるのがお勧めです。

床暖房は20万代（方式により価格は上がります）からあります。


解体は木造2階建てとして150万円ほどみれば良いでしょう。


ご希望の駐車場を1階に入れる場合では、やはりRC造か、鉄骨、予算がきびしければ鉄骨と木造の組み合わせも良いでしょう。新宿区で以前工事した1階鉄骨半地下で駐車場を入れ、2階3階を木造にした住宅では72万/坪で完成出来ました。

いずれにしても敷地図や法的条件により、入る容積が変わってきますので、建築家にプラン提案を受けると良いでしょう。狭小敷地ですと、設計の力量が問われますので良い住空間を作るには信頼出来る建築家に御相談されることをお勧めします。

参考写真で、間口4ｍ敷地で「地下+地上2階」の住宅の写真を添付します。参考にされてください。


では、良い家を是非ていにいれてくださいね。