中古収益物件の購入において住宅ローンの適用

マネー住宅資金・住宅ローン 2010/07/07 17:32

自分でいろいろ調べてみましたが、計算の仕方がわかりません。アドバイスをお願いします。
子供の教育費のたしになればと
中古収益物件を購入予定です。
住宅ローン適用条件に「居住スペース50%以上」の項目に引っかかります。
ほんの1坪程度なので、
増改築リフォームを購入と同時に行うと住宅ローン控除は受けられますか？
受けられるとしたら、どの程度の節約になりますか？という質問です。

購入後固定資産税30万と
15年ローン返済(収益の80%以内)
返済の残りの収益 20%は修繕費や学費貯蓄。

という計画です。
増改築リフォームなど考えず、
住宅ローンと住民税控除はあきらめたほうがよいですか？

アドバイスをお願いします。

takatamaさん（北海道 / 女性 / 39歳）

回答：1件

佐嘉田英樹
不動産コンサルタント

本人・家族居住用に限定

2010/07/07 19:01 詳細リンク

: (5.0)

はじめまして。不動産コンサルティング会社のＡＣＭプランナーズ株式会社の佐嘉田です。

さて、ご質問の「中古収益物件の購入における住宅ローンの適用」についてですが、まず住宅ローンの対象となる不動産物件は、本人または家族が居住する住宅」すなわち自宅、ということが大前提です。したがって、住民票がその不動産に移さないと借りられません。
したがって、収益物件の購入資金として住宅ローンは利用することはできません。

もし収益不動産購入資金について、アパートローン、投資用マンションローンなどを使うのが一般的です。ただし、物件の所在地、面積、構造規模などによって、いろいろ基準がありますので、金融機関でご確認ください。

この場合、当然住宅ローン減税については適用できません。その不動産に居住することが要件となっています。

補足

上の回答を書いているうちに、もしかして自宅を増改築して、その一部を賃貸するということでしょうか。この場合、確かに住宅ローンの適用要件で「居住スペース５０％以上」をクリアすれば住宅ローンは借りられると思います。
住宅ローン減税については、「床面積の２分の１以上の部分が専ら自己の居住の用に供するもの」が適用要件ですので、それもクリアできると思います。ただし、ローン残高の算定にあたっては、居住部分と非居住（賃貸）部分とを分けて、居住部分にあん分計算することになると思います。詳しくは税務署に確認された方がいいでしょう。
一方で、賃貸部分のローン支払利息や減価償却費は損金計上でき、税金を減らす効果が出てきます。

なお、このような増改築については、用途変更の建築確認が必要になると思いますので、設計士や銀行によく相談された方がいいでしょう。
当然、このような工事費や諸経費がかかってきますので、具体的に家賃収入でいくら収益が上がるのか、ローン返済額や減税効果などを算出していかないと、本当の比較検討は難しいと思います。

万一ご質問文の解釈に誤解がありましたら、申し訳ございません。より詳しくご説明いただき、そのうえで改めてご回答をさせていただきます。

不動産

住宅ローン

評価・お礼

takatamaさん

早速の回答、ありがとうございます。説明不足の指摘もありがとうございます。
現在の状態で賃貸部分が居住スペース（居住します。）より 1坪分ほど大きいということでした。

ローン控除が案分になるとは考えてませんでした。（ローン2000万借入予定）。
収入は、現給科500万と賃貸収入見込み200万程度です。

おっしゃる通り、。収益物件は利息もアップしますし、
ローン控除対象外なので、素人考えしてみました。
割に合わなそうですが一応、行員に計算してもらってみます。ありがとうございました。

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