名義変更のことについて質問です

ｔａｎａｒｅｉさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問１について
既に義母さんの父親は亡くなっているのですから、相続人であると思われます義母さんの名義でかつ自己資金でアパートを建てるか、住宅ローンを組んでアパートを建てるというケースでお母さんに収入がない場合は、相続を済ませた後の義母さんから土地をご主人様が借りてその土地の上にアパートを建てることになります。

質問２について
義母さんからご主人様に名義を移転する場合は、売買や贈与など、移転原因に基づいて何らかの税金が課税されることになると思われます。

質問３について
質問１で回答していますので、ご確認ください。

質問４について
税金を納めるにあたっては一括納税が原則ですが、分納も税務署が認めてくれれば可能です。
ただし、この場合は延滞税などが別途、課税されることになると思われます。

尚、今回のご相談は税金に関する部分が含まれていますし、後から思いもよらない税金を請求されても困ると思われますので、最寄りの税務署でも必ず確認するようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

行政書士・宅地建物取引主任者・ファイナンシャルプランナーの井手誠博と申します。

早速ですが、

１．名義を変更せずアパートを建設することはできるのでしょうか？

Ａ：アパートなり住宅なり、建物を建築するには、行政側から建築許可を受ける必要があります。自己資金で建築をするのであれば問題ないと思われますが、
ローンを利用する場合、建築確認ではなく銀行サイドの問題が生じますので現実的には厳しいでしょう。ご質問の内容から察するに手持ち資金はさほどないものと推測されますのでやはり厳しいでしょう。

２．将来は夫がアパートのオーナーにと考えています。この時、土地の名義を義母の名義に変更せず夫に変更しておいたほうがいいのでしょうか？

Ａ：遺言書などで夫への遺贈が記されていなければ、法定相続人による遺産分割協議が必要になります。夫は法定相続人に含まれませんので、義母とその兄弟姉妹などの法定相続人間の分割協議になります。そこの話合いで夫への変更で合意が揃ったとしても一旦は義母などの法定相続人が登記を経由せざるを得ません。

３．仮にアパートオーナーとなった場合、アパート所有者は義母の名義でなければならないのでしょうか？夫の名義にできたりするのでしょうか？

Ａ：アパートの名義人は、まだこれからの話になるでしょうから、その時にだれにするか決めればよいのではないでしょうか？ただし、ローンを扱うことになればその債務者によって名義を誰にするかという選択肢は狭まります。
仮に義母をローンの借主として、名義を夫にすれば、それは贈与とみなされ、贈与税が課される恐れがあります。
この点については、ローンを利用するのであれば、銀行などの金融機関からも説明があるものと思われます。

４．税金は一括払のみなのでしょうか？分割支払などあるのでしょうか？

Ａ：他の先生方がお答えになっている通りです。相続税は、相続発生から１０カ月以内に一括納税しなくてはなりません。放置すれば延滞税や最悪公売に付すことになりますから、一括納税ができないのであれば早めに税務署へ相談すべきです。

以上

行政書士井手法務事務所
行政書士 井手誠博

http://www.ide-office.net

tanareiさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

ご質問に対するお答えにならずに恐縮でございますが、相続が絡むお話は相続人間の利害関係や相続税に対する対策など様々なことを考慮すべき場合があります。

お考えのようにアパートを建築されるべきなのか？または贈与をしてでも生前に名義を変更すべきなのか？など専門家の視点で検証することが沢山るように思います。

ここは、お住まいのお近くで相続に詳しい専門家（税理士、ファイナンシャルプランナー等）にご相談されるべきかと感じます。ご参考になれば幸いです。

tanarei 様、はじめまして。不動産コンサルティング会社のＡＣＭプランナーズの佐嘉田です。

ご質問の件について、

１．土地のもともとの所有者亡父で、その上にアパート家屋所有者を亡父以外の方にしようとする場合、借地契約関係が発生していますが、契約当事者の一方が死亡しているため、本来的には契約ができない。そして、相続が確定した時点で、相続人にその所有権が移転しているため、登記簿上の名義に関わらず、その相続人がその土地の貸主になると理論的には解釈されることになるでしょう。
なので、その相続人との間で借地の合意ができていれば、一応アパート建設は可能となるでしょう。

次に、そのアパートを自己資金で建てるのであればそれほど問題になりませんが、銀行ローンを利用しようとした場合、底地権者の承諾や、場合によっては連帯保証人、土地への担保設定などが条件付けられたりする可能性がありますので、結局は遺産分割して名義を変えていたほうがいいと思われます。


２．１に関わりますが、名義を変更するには遺産分割協議書に全相続人が合意する必要があります。それで夫になれば、登記名義は夫になります。

なお、相続税に関しては、相続が発生してから１０ヶ月以内に納付する必要があります。遺産分割協議がまとまったかどうかは関係ありません。


３． 土地と建物の所有者は別々でも構いません。別々の場合は、その間に借地契約が発生し、地代を払うというのが一般的です。地代が発生しないあるいは相場よりも安い場合には、その差額が贈与に認定されます。そして、建物の所有者が建物賃貸借契約の貸主となり、家賃収入を受け取ります。

４． 税金は一括納付が原則ですが、分納、延納、物納等による納付の仕方もあります。税務署に確認した方がいいでしょう。
なお、司法書士が相続税として７００万円を計算したり、請求することはないと思います。名義変更の登記費用なら分かりますが。（参考までに、登記費用７００万円というのは、逆算すると固定資産税評価額で１７億円程度の資産の所有権移転が必要です。この場合、相続税は別途発生することになります。）

正確な相続税額については、税理士や税務署に相談して算出してもらう方がいいと思います。