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対象：不動産投資・物件管理
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尾野 信輔
不動産投資アドバイザー
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耳が痛いお話です。
ご質問への回答ですが、
>>当初の通り、5年ほど後に同額に売れるケースがあるのでしょうか。
ケースとしてはないこともありませんが、前提条件としては、以下の点があります。
1、大規模開発が近隣で予定されている。
2、確実に家賃を現状維持か上昇させれる立地条件。
あとは、売却時の景気動向にも大きく左右されるという点です。
この点に関しては「できる」とも「できない」とも言い難いところですが、営業マンなりの根拠があるなら、それを信じるしかないでしょう。
>>早期に売ると高く売れないのでしょうか。
そういったことはまずないと思います。
実際に次のオーナーが不審に思ったところで、まっとうな物件ならいくらでも裏は取れますし、築浅であれば物件は動く可能性は非常に高くなります。
しかし、それと希望通りの値段が付くかは全くの別問題です。
>>売れたとしてもかなりの返済金額がかなり残るのでしょうか?
現状であれば、ほぼ確実にかなりのローンが残ります。
おそらく1千万円近い額は残るでしょう。
補足
結論から申しますと、2年で売却というのはあまり現実的ではありません。
お気持ちの中に「騙されたかも」というお気持ちがあるのでは「売却する」という結論も致し方ない面もあるかもしれませんが、確実に損をするのであればそれを回避する方法を採用してください。
そのためにご確認いただきたいのは
1、借り入れの金利は妥当なものかどうか。
現在の借入金利が高ければ5年を目途に借り換えも可能です。
金利の圧縮ができれば毎月の負担も軽くなります。
2、購入先の不動産会社は管理会社を併設する中古物件の仲介も行っている会社でしょうか?
現状では家賃の下落はかなり厳しい結果を招きます。
また、ライフプランの変化も運用に大きく影響してくると思います。
家賃の維持や将来の売却時の手続きは管理会社が非常に大きな役割を果たします。
3、契約時に返金などの条件が付いていませんでしたか?
今回のような内容の場合、5年間の差額の補填部分とかの運用資金が返金されている場合が多くあるようです。
そういった条件が付いている場合、その条件が履行がされているかどうかの確認を早急にしてください。
また、その場合の返金条件が、月ごとなのか年ごとなのか、またローン実行時一括なのかも確認してください。
東京の業者さんがよく採用しているのが一括返金のようですので、もしそのような条件が履行されているなら、そちらは生活資金には回さず、家賃の下落や収入の落ち込みなどに備えて手はつけないようにしてください。
以上ご確認の上、現状を数年維持しつつ、ある程度の区切りで、借り換えや売却をご検討されるのがよろしいかと思います。
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2007年と2008年に2000万のマンションを1件づつ計2件を23区内に購入。
・年収は550万ほど（貯金なし）
・毎月の支払い−家賃収入＝現在2件で赤字4万円／月あり
・固定資産税も2件分あり（現在は何… [続きを読む]
さとともさん （東京都/32歳/男性）
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