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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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再建築不可の購入について

2019/03/06 09:43
(
5.0
)

ゆうき様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、主観的な意見とはなりますが、再建築不可の
物件に関しては、概ね実勢価格の7掛け前後で取引されていることが
多いと感じます。
実勢価格とは、実際に取引されている相場となり、公示価格とは異なります。

但し、売買価格は売主・買主の合意で決定されます。
異常に安い物件や高い物件があるのは、売主側の事情や買主側の購入意欲で
変わってきます。

売主側に相続税の支払いや他の理由で、早急に現金が必要な状況であれば、
売買価格を相場より下げても今すぐ売却できることを優先し、
通常なら通らない値段交渉が可能かもしれません。


注意点としましては、再建築不可となっている状況についてです。
再建築不可と言いましても、建築審査会の許可が必要になったり、
2階までや地下はダメなどの制限を守ることで、建築ができる土地
というものも多くあります。

しかし、この条件については物件の状況や行政単位で異なります。
自身が手間を掛けたり建築制限に了承すれば足りるものばかりでなく、
第三者の協力や署名押印付きの協定が必要なものもあり、その第三者
にとって何の得にもならないものや、単に敷地が狭まるだけという
ものもあり、協力や了承を得られないこともあります。
そうしますと、本当に再建築ができない土地となっていましますので、
注意が必要となります。

資料を持って行けば、役所の担当課で再建築時の条件等は教えてくれますので、
まず、価格交渉よりも先に、本当に購入してよい物件なのか、精査してみては
如何でしょうか。


また、購入を検討する際は、ゆうき様のライフプランや支払い計画などへ
支障とはならないかも、合わせて考査して頂けたらより良いかと思います。


返済計画が破綻する借入れでしたら問題ですし、将来的に売却を視野にいれている、
または相続などがあっても、相続人は売却・現金化したうえで遺産分割するであろう
という見通しであれば、その地域で売却しやすい価格帯まで下げることはマストで、
将来的な売却計画の見通しを立てたることも大切です。

再建築不可でも建築が出来る物件はありますし、周辺地域がそもそも低層階のエリア
であれば、建築制限がマイナス要因とならいといった場合もあります。
これは、再建築不可のメリットを活かした安く購入できるケースとなりますが、
どんな建物が建てられるか、それは将来的な家族構成上での部屋割りなどで
希望の生活は可能か、周辺と比較してストレスにはならないか、そもそも
第三者の協力などを必要としない条件か、今の支払いだけでなく将来的にも可能か、
売却や相続時に売れない・残債を消しプラスの資産として現金化できない相場
ではないか、こういった部分も先々の失敗しない購入には大切なポイントです。

これはご自身のライフイベントの予想時期や、その時々の支出、また相続時まで
見越した家族間の話し合いがあることで、安いというだけでは見えてこない、
ゆうき様にとっての購入の必要性や方向性となります。


不動産という資産を持つことは、メリット・デメリットともに考慮すべきことが
ございますので、両者のバランスとゆうき様の人生設計に則した判断のために
ひとつひとつ検討してみては如何でしょう。

正確な状況把握ができていないので、抽象的なアドバイスではありますが、
ゆうき様の安心安全な購入に役立つアドバイスとなれば幸いです。
以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

値段交渉
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不動産
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評価・お礼

ゆうき さん

2019/03/06 12:56

大変参考になりました。ありがとうございます!

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
( 不動産コンサルタント )
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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この回答の相談

再建築不可物件の売却価格

住宅・不動産 不動産売買 2019/03/03 11:08

お世話になります。
現在、賃借している戸建物件について、買い取りを検討しています。
ただ、接道義務をみたさず、再建築不可となる状況ですが、このような物件は、公示価格や他の取引事例と比べてどれほど価格が下がるものでしょうか?

ゆうきさん (/45歳/男性)

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