所有者が不明の私道について

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、相続放棄には3ヶ月の期間がありますので、
2月に亡くなっているのであれば、通常、6月には相続放棄の申請は行われていると
思われます。

「相続の開始があったことを知ってから」3ヶ月が熟慮期間ですので、
仮に、このご質問のあった6月に知ったばかりであったとしても、
9月にはその財産の所有権がどうなっていくか方向性は分かるはずです。

但し、3ヶ月の熟慮期間に行うのは全ての手続きの完了でなく申請のことで、
また、第一順位の放棄後は、第二順位、第三順位となっていきます。

その都度熟慮期間があったと記憶していますので、順次これを行っていると、
長い時間相続人が決まらない可能性もありますが、通常であれば相続放棄は
弁護士などの専門家に依頼し、その弁護士がまとめて行ってくれるものと思います。

もし、誰も相続をする人がいない場合は、家庭裁判所に申立をして、
その相続財産を管理する相続財産管理人の選任といった流れになるかと
思います。

なお、kkyy.7様が危惧されているように、誰かしら相続したにも関わらず、
相続登記をしていない不動産も存在します。
第二順位、第三順位の方が相続している場合などは、現在の相続人であり
所有者を追っていくといった作業になります。

また稀に、現所有者や相続人などが、どうしても見つからない場合があり、
その時には、裁判による判決をもらうという方法もあります。
その際には、現所有者が不明であることの証明があってのことなので、
現所有者や相続人を探す調査には2～3ヶ月は掛かるかと思います。
その上で裁判所から、所有者不明の私道の通行を許可する判決をもらうのに、
反論する立場の私道所有者自身がいない裁判でも3～4か月程度は必要だったと
思います。


正確な状況把握が難しく、一般的なアドバイスにはなってはしまいますが、
私道使用の承諾取得が絶対であれば、相続人を探すため情報開示請求や、
私道の所有者が不明であった際の説明をふまえた裁判までを見越し、
弁護士などの専門家に依頼することは必要かと思います。


しかしながら、前面道路が私道で昔から相続登記などもなく、現所有者が特定ができない、
かつ私道を通行する承諾書などもない物件は沢山あります。
確かに、それがクリアになっているかどういかで売り易さは変わってきますが、
まったく売れないとか、相場の何割も安くしないといけないといったことは、
少なくても都内での売買でそこまでは感じません。

当社でも、後々買主様とトラブルにならないよう、または仲介業者として説明不足に
クレームがつかないよう、この事情に起因するリスクは説明しますが、それにご納得
頂ければ売買を進めるという案件は今までも多くあります。

不動産業者への売却ですと、転売時の利益分安くなることや、私道承諾の取得条件、
さらに瑕疵担保責任なども設定されがちですが、個人間売買であれば相場価格で
瑕疵担保責任の免責や、私道承諾もないままでの売却も可能かもしれませんので、
仲介業者に入ってもらい、現況有姿での販売も一つの方法です。


こればかりは地域ごと物件ごとの流通性や商慣習を見ての判断が重要ですので、
悩んでいても進展しないものです。
幾つかの不動産仲介業へ売却の見通しを確認したり、私道承諾取得を行う際の流れを
弁護士等へ確認し、最もkkyy.7様の望む結果が得られると思う方向性を考慮してみる
ことが急務ではないかといった印象を持ちます。



かなり大まかなアドバイスとなってしまい、具体的な提案とも言い難いですが、
kkyy.7様の良い販売活動に、お役に立つ知恵となれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/　 藤森哲也