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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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ローン特約による解除の注意点について

2017/09/04 13:54
(
5.0
)

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、他の回答者様もおっしゃっています通り、
手付け解除期日を過ぎますと、手付金を放棄して契約を白紙にする権限が
なくなります。
契約解除には違約金を支払う段階となります。
通常は売価の10%~20%が多く、例えば売買価格4千万円の物件であれば、
400万円や800万円といった金額になります。

今回はローン特約での解除ですから、手付解除期日に関係なく、原則は
白紙解約となります。



しかし、ローン特約にもいくつかの注意点があります。

まずローン特約に関しては2種類あり、一つは「本契約を解除します」 という
「解除条件型」(自動的に解除) です。
定められた期日までに審査が通らなければ、その時点で解約が決定するという内容です。

もう一つは「買主は本契約を解除することができます」という
「解除権留保型」(買主が解除権を行使して解除)とです。
こちらは、解約可能な期日内に解約の意思表示などを行っていかないと、
ローン特約の解除権がなくなってしまう場合があるので注意が必要です。

usula55様が取交した契約書のローン期日はいつになっていて、その解除の効果は
「解除条件型」(自動的に解除)と「解除権留保型」(買主が解除権を行使して解除)の
どちらを採用した内容なのか確認は必要です。
ローンによる解除の話をした8月20日よりも前に切れていたり、今現在経過していて、
ローン特約を行使する意思表示をした証明ができない状況でしたら注意が必要です。

また、ローン特約を行使できる条件として、「金融機関の審査にウソはつかない」や
「いつまでに審査に必要書類を提出する」「それらの不履行が後で判明した場合は
ローン特約は使えない」などが設定されていることもあります。
ちょっとした間違いや、病気の申告漏れなどがあって、不動産業者に知られている
場合は、ローン特約を認めないと言い出す可能性もゼロではありません。

「ローン特約を経過していたので手付放棄の解除しか受け付けられない」など、
そういった理由を見つけては、突然話しを変えることも不動産業課では稀に耳にします。
手付放棄や違約金支払いとの天秤にかけた提案で、審査は甘いけど金利の高い融資先を
紹介するといったことも考えられる展開です。
業者としては、契約までに色々な手間と経費をかけてきていますから、
解約にはしたくないというのが本音です。
その後の支払いが膨れ上がっても、ローン破綻しても、できれば契約して利益を
あげる方向で進めていきたというとろがあります。

もし、ローン期日も迫っている、「解除権留保型」(買主が解除権を行使して解除)という
契約内容で業者側がなかなか手続きもリアクションもないような状態でしたら、
ローン特約期日を経過する前に、証明として残る書面(配達証明かつ郵便証明等)での
意思表示も検討する必要があるかもしれません。

但し、今はこういった悪質なトラブルも昔ほどありません。
いたずらに不安をあおってしまっては申し訳ないのですが、
これまでの業者の対応等で思い当たる節があるようでしたら、
契約内容のチェックや、念のための事前策などを専門の第三者に
相談してみる必要性も気付けるかもしれないということでの
アドバイスです。

昔からの良くない慣習が、まだ残っている業者も多く存在する業界でもありますから、
念のためのこういった確認が、安心や事前の対策などにお役立ちになればと思います。
以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

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評価・お礼

usula55 さん

2017/09/07 15:10

ご説明及びアドバイス頂き、ありがとうございます。
気をつけなければならない事につきまして、よく分かりました。
最初から完全に不動産会社を信用してしまい、こういうことになってしまいましたので、いい勉強になりました。
どうもありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
( 不動産コンサルタント )
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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この回答の相談

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