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対象：投資相談
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かやはし 陽子
ファイナンシャルプランナー
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取り急ぎ、簡潔に説明させて頂きます。
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らびっと様、はじめまして、かやはし陽子と申します。
今日、私事ですが車で遠出しておりまして、
今自宅にようやくたどり着いた、と言った状態で、
ﾒｰﾙを拝見させて頂いております。
取り急ぎ、簡潔に説明させて頂きますね。
共有物全体についてですが、
賃貸契約･解約は管理行為（利用･改良行為）に該当することとなり、
共有者全員の過半数の同意が必要となります。
今の状態であれば、
実母様が家屋の共有物全体の6分の５の持分権をお持ちですので、
既に過半数に達しています。
親族の同意なく、賃貸契約･解除は可能です。
らびっと様が住む事については、賃貸と言った形を
取られたとしても、可能な状態となります。
又売却の件ですが、
変更・処分行為は、
すなわち共有物全体の売却や増改築と言った行為が該当することとなり、
共有者全員の合意が必要ですので、
親族の６分１の持分権をお持ちの方の同意が必要となります。
反対されてしまうと売買契約等、出来ないと言う事です。
親族様の1/６の持分権を、
実母様が取得し、一つの所有権としてお持ちになることが、
後々、煩雑にならない為にも、お考えになることが必要ではないかと思われます。
他、具体的にお困りの時は、お尋ね下さい。
補足
遅ればせながらですが、
土地と建物は別個の不動産です。
土地は土地、建物は建物の権利関係が存在します。
有償の場合の賃料は、貸主である建物の共有持分権の割合に応じて、
実母様六分の５、ご親族様六分の１の割合で支払う必要があります。
（使用貸借（無償）契約であれば当然不要です）
ただ注意して頂きたい点ですが、
この契約が無償（使用貸借契約）の場合であっても、
実母様と６分の１の親族様が貸主（家主）、らびっと様が借主の立場となり、
契約に基づく権利義務を当事者がお互いに負うことになります。
つまり、使用貸借（無償）契約の場合、
当初決められた返還時期に終了し、
又返還時期の取り決めがなければ契約に定めた目的に従って
使用を終わった時期で契約は終了することにも成りかねませんし、
又
どちらの取り決めもない場合は、
貸主はいつでも目的物（建物）の返還（明け渡し）を請求できることになります。
さらに、使用貸借契約は借主の死亡でも終了します。
しかし、実母様が過半数を超える共有持分権をお持ちですので、
解約請求については支障（実母様が使用貸借契約の解除について同意しなければは成立しません）はないと思われますが、
ただ余計な問題が生じやすい状況でもありますね。
（ちなみに、有償契約であれば借地借家法の更新等の規定が適用されます）
この建物の底地である”土地”の権利関係を明確にされ、
建物の“共有”の形態から、
ご実母様が全面的に支配する一つの所有権を取得することが、
まずは望ましいことではないかと思います。
ご不明な点がありましたらお尋ね下さい。8/21 03:25 かやはし陽子
評価・お礼
らびっと さん
お早いご回答ありがとうございました。
大変分かりやすくまとめてくださり、
現状を把握することができました。
一度、親族の持分権の取得を考え、
それに際し再度問題が生じればまた相談させていただこうと思います。
ありがとうございました。
（現在のポイント：-pt）
この回答の相談
親族とのトラブルによって非常に困っています。
現在、土地とその土地に立つ住居について
・土地については実母が全権利を保有
・住居については実母が5/6、親族が1/6を保有
という状態… [続きを読む]
らびっとさん （大阪府/27歳/男性）
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