固定金利特約明けの金利は

やまきち様

借り換えができないとの事、確かにもどかしいですね。
旧、住宅金融公庫時代は確かにそのような制度はありましたが
違約金が元本の5％は高すぎですね。

ノンバンクのSファイナンスでも現在違約金は3％です。

金銭消費貸借契約書等にて、記載されているか
まずは確認されてはいかがでしょうか？
記載がないようであれば違約金減額交渉は
無理ではないと思います。


ただ、賃貸の管理はURが行っておりますでしょうか？

通常、URの管理の絡みと抵当権の登録免許税等の
関係から10年縛りを以前から当たり前にしているのは確かです。

借り換えによる、当面10年の金利削減想定は
机上では320万円程度、それに対して違約金は300万円で
イコールの関係になっています。

そうなれば、重要なのは固定金利特約後の適用金利です。
おそらく借り換え先の地元の銀行さんは変動金利へ戻ると
思いますが、その時の条件はどのような感じでしょうか？

2.475％以上だとは思うのですが、それに対して現在の借入の
15固定特約後の適用金利を比べる必要があると思います。


10年後～13年後の固定金利特約明けは、おそらく
住宅金融支援機構の方が金利が低い可能性がありますので
要確認してみてください。

10年固定特約明けの変動金利はそれなりの金利上昇を
迎えていると想定されます。（現在が2.475％であれば3.475％など）

長期の賃貸経営、10年先の金利変動リスクを考慮して頂ければと思います。


違約金回避、借り換えの話にならず、参考になっていないかも
しれませんが、少しでも参考になったことがあれば幸いです。



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