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不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【21:角地緩和が使えない角地】

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不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴

不確定な契約条件の注意点/角地緩和(建蔽率10%アップ) が使えない角地①

 

まず、建蔽率(けんぺいりつ)とは何かですが、

建蔽率とは敷地面積に対する建築面積の割合をいい、

建築面積とは、その建物の水平投影面積(上から見た面積)をいいます。

 

 

つまり、建蔽率60%の地域で、敷地100平米の土地の場合、

その敷地に建築できる面積は60平米までとなります。

 

同じ敷地面積でも、建蔽率によって建てられる建物規模が

変わってくるということです。

 

1階と2階の床面積が同じでも、形や配置が違えば建蔽率を

超えてしまうことがあるので、建蔽率ギリギリで建てる場合、

1階部分と2階部分は同じように上へ重ねた造りになることが

多いです。

 

画像1参照

 

 

用途地域が住居系、特に低層住居系のエリアでは、建蔽率は低く、

敷地に空地部分を要しますが、その分広々した環境であったり、

近隣も同じ条件であることが多いので、採光が比較的とりやすい

環境ではあります。

 

用途地域が商業系・工業系のエリアでは、建蔽率が高く、住居系と比べ

同規模の敷地に比較的大きな建物が建てやすいと言えます。しかし、

周辺の環境が同じなら、住居系より採光はとりづらい環境となります。

  

また、建蔽率を超えた建築計画は、建築確認申請時に建蔽率オーバーで

建築の許可が下りません。

 

昔に建築されたものには、許可が下りていないにも関わらず、

勝手に建蔽率をオーバーした違反建築の建物があり、この場合、

完了検査を受けられず検査済証がありません。

 

ちなみに、中古住宅で見受けることがありますが、

オーバーしているパーセンテージによっては、

 住宅ローンの審査が難しいことがあります。 

 

この建蔽率においては、都市計画で定められた数値で計算しますが、

 角地の場合10%加算されます。

 

また、防火地域内で耐火建築物(鉄筋コンクリ-ト造等)を建てる場合も、

10%加算(建蔽率80%の地域では、これのみで建蔽率100%となります)されます。

角地で防火地域の耐火建築物の両条件を満たす場合は20%の加算となります。

 

 

 

建蔽率が低めの低層住居専用地域で、周辺が敷地に余裕を持って建築する環境

にあると、角地は特に日当たりや風通しを確保しやすく、自身の土地には比較的

大きめな建物が建築できるので、角地緩和を使える角地の物件は資産価値や

価格設定も高めになっていることが多いのです。

 

しかし、この角地にあって角地緩和を受けられないケースというのがあります。

 

また、角地だから角地緩和(建蔽率10%アップ)が受けられると安易に考え、

物件のセールスポイントとして説明をしている営業マンや、

販売活動を行っている宅建業者を見受けることがあります。

 

 

この角地緩和を受けられないケースというのを、案外知らない不動産屋も多いのです。

 

 

100㎡の敷地の場合を単純に考えて、居室やリビングなど各階が二畳少なくなると

考えると、角地分の割増価格や希望プランをもって購入した土地の、思いがけない

価値の目減りとしては大きなものと感じませんでしょうか。

 

しかしながら、作成された契約書、重要事項説明書には、

『特定行政庁が指定する建築基準法に定める角地 (+10%)』

『60%(70%) 指定(角地緩和)』などの、本地を特定していない様な

ニュアンスの記載内容も多くあります。

 

不動産業者が、角地緩和が使えるか否かの確認ポイントを知らない可能性がある以上、

ご自身でチェックしていく必要もあります。

 

 

次回からは、角地緩和が利用できないケースを解説していきます。

 

 

尚、建築可能な建物の規模に関しては、斜線制限・高度地区・日影規制等により

建築制限を受け、角地緩和の利用未利用に限らず1割増の建蔽率利用が出来ない

場合がございます。特定の敷地に対する建築可能な建物規模については、

建築士等の専門家との打ち合わせが必要です。

 

 

 

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