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アパートの保証人を辞めたい

マネー 借金・債務整理 2010/05/28 19:56

叔父が借りているアパートの保証人になっています。その叔父が先日リストラにあい家賃、光熱費などを滞納していると不動産会社から連絡がありました。1年ほど前に叔父の借金が原因で絶縁状態になっていたのですが、保証人から抜けるのを忘れていました。最悪、今回の滞納分は私が支払っても良いと考えています。それでも保証人はぬけられないのでしょうか?

hono-yonさん ( 長崎県 / 女性 / 33歳 )

回答:4件

三島木 英雄 専門家

三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

3 good

支払う前に叔父様・管理会社と握りをつけてください!

2010/05/28 21:15 詳細リンク
(5.0)

hono-yon様

まず、保証人を抜けるということですが
叔父さまに別の保証人をお願いすることが必要です。

不動産管理会社としても、現状の滞納分については
「とれる人からとる」という概念があります。

現時点では、叔父さまとhono-yon様が支払い義務者になってしまいます。
新たな保証人がいれば、保証人を変更することはできますが
現状の債務がある時点で、不動産管理会社は拒むと思います。

hono-yon様が今回までの滞納分を支払うことは、相当にリスキーかも
しれません。叔父さまにすでに家賃支払い能力がなければ
永遠と続きますので。

今回支払うとしても、最低限の交換条件として「新しい保証人をつけさせる」
必要はあると感じます。

叔父様としっかりと話し合って頂き、なるべく早く
現在の状況を解決できるように、大変ですが乗り越えください。

不動産
家賃
滞納
保証人
債務

評価・お礼

hono-yonさん

保障してくれる会社があると不動産会社が言うので、先日家賃の80パーセントを私が立て替えて手続きをし問題はないと思っていました。しかし、不動産会社が叔父に問い合わせたところ、リストラされ無職状態ということで、この保障会社も入れなかった、と聞きました。私が立て替えているお金はまだ戻ってきていません。昨日保証人を抜けられないのか不動産会社に問い合わせたところ、叔父が仕事に就くまでは無理との回答でした。大家さんと直接話しをする訳にはいかないのでしょうか?

三島木 英雄

hono-yon様

以前は賃貸物件借りるときに、必ず血縁の保証人をつけることが
不動産業界では当たり前でしたが、中々身内に保証人になってくれる人が
居なかったり、保証人様の債務履行能力も変化しますから、最近では
「保証会社」に代金を支払い保証して頂くことが多いです。

家賃の80%を支払ったものが「保証会社」への代金です。
ですが、保証会社に不動産会社経由で申し込んだら、ダメでした・・・
というあまりにも酷い話です。
まずはその代金は返して頂きたいですが、現在の滞納家賃に充当されて
しまう可能性もありそうな気がします。


保証会社の審査もマチマチですが、一般的に職についている方が原則の
ようです。

大家さんと直接対話すること自体は賃貸契約書に家主様の住所が
記載されていれば可能でしょうが、普通に考えて家主さまも
こういったトラブルに関しては不動産会社にまかせてある・・・というと思います。

実際に家賃が入ってこなくて困っているのは大家ですので。。。

最終的には弁護士等の専門家を雇い解決するべきかもしれませんが
不動産会社さんも大手さんではなさそうですし、対話しながら解決
できる可能性がまだあると感じてはいます。

普通に考えて最良の着地点を私が考えますと
1.叔父様にできる限り早く職について頂く
2.保証会社に保証していただく
3.それらを条件に原契約からhono-yon様の保証人を外す覚書等で整理する。
4.これまでの滞納家賃については叔父さまかhono-yon様様にて清算する。
(保証会社は過去分まで遡って保証はしません、もしするところがあっても
相当危険な会社かもしれませんので注意してください)

こんなところが、おそらく弁護士までいかなくて解決できそうな道筋でしょうか。。。

現在の債務とのバランスにもよりますが、精神的に疲れるのはよくなので
早めに解決したいですね。
不動産会社との対話も必要でしょうが、叔父様との対話が必要に感じます。

ご検討をお祈りします。

回答専門家

三島木 英雄
三島木 英雄
(神奈川県 / ファイナンシャルプランナー)
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2 good

保証人の件

2010/05/29 09:53 詳細リンク

hono-yonさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『それでも保証人はぬけられないのでしょうか?』につきまして、せっかくご相談いただきましたが、専門家はファイナンシャル・プランナーというよりは弁護士さんの方が専門家のように思われますし、専門家でないものが中途半端な知識でアドバイスを行ってもかえって混乱してしまう可能性がありますので、お手数でも弁護士さんあてに改めてご相談ください。

オールアバウトさんにも、ファイナンシャル・プランナーと同様に登録している弁護士さんがいるものと思われます。

以上、あまりお役に立てませんでしたが、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

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連帯保証人の解除について

2010/05/28 20:37 詳細リンク
(5.0)

はじめまして不動産コンサルタントの大川と申します。

賃貸借契約の連帯保証人の解除についてですが、原則はやめることはできません・・・
連帯保証人をやめる場合には、基本的に債権者(大家さん)の同意が必要になります。滞納している状態で債権者がこれを認めてくれるわけがありませんが、判例にいよると債務者との間に信頼関係がなくなっている場合で、債権者が認識できる状態であれば期間を定めてその期日以降の債権については連帯保証人としての契約を解除する請求を認めているようです。

記載の通り現在の滞納分の支払いをするようでしたら、滞納分を支払う代わりに今後の連帯保証人を解除するとお話ししてみるとよいでしょう。叔父さんと絶縁状態であれば、管理会社に家賃支払いが困難ということを理由に契約自体を解除すると相談することが望ましいと考えられます。

以上、ご参考にしてください。

契約
管理
不動産コンサルタント
連帯保証人
滞納

評価・お礼

hono-yonさん

とにかく縁を切りたいので、がんばってみます。大変為になる御回答ありがとうございました。

鮫川 誠司

鮫川 誠司
司法書士

14 good

賃貸借契約と保証人の責任--平成16年民法改正を踏まえて

2010/05/29 14:59 詳細リンク
(5.0)

賃貸借契約上の債務について保証人がどこまで責任を負わなければならないか,
また,保証人を辞めること(保証契約の解除)ができるかについて,下記の通り回答申し上げます。

(1)賃貸借契約が締結されたのが,平成16年4月1日以後の場合

改正民法446条2項により,「保証契約は書面でしなければ効力を効力を生じない」とされました。

したがって,賃貸者契約が法定更新または自動更新特約により更新されている場合,
一般的には,あらためて,賃貸借契約書(兼保証契約書)を徴求していないはずですから,
少なくとも更新後の賃料債務については,保証契約が無効(保証契約は自動更新されません)ので,保証する義務はありません。

(2)賃貸借契約が締結されたのが,平成16年4月1日よりも前の場合

期間の定めのある建物の賃貸借において,賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には,
「保証人は,賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き,更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れない」(最高裁判決平成9年11月13日)とされています。

しかし、事例によっては、一定の要件の下に,保証人が将来に向けて保証契約を解除することを認められることもあります(大審院判決昭和8年4月6日)。

特に,今回のご質問のケースのように,保証後に賃借人の資産状態が著しく悪化しており,それ以上保証を継続すると,将来,保証人が賃借人に対する求償権を実現することが難しくなるおそれがある場合には,
賃貸人側の事情(滞納の生ずるごとに保証人に請求しなかった,契約の解除・明渡請求をしていない,等)如何によっては,
上記大審院判例の要件に該当し,保証人を辞任すること(保証契約の解除)が認められるこもありえると考えます。

また,下級審レベルでは,保証契約の解除までは認めないながらも,
賃貸人側の過失で損害が拡大した部分については,保証人に支払いの義務はないとして,
保証人の責任を限定的にしか認めなかった事例もあります(東京地裁判決昭和51年7月16日)。

以上,hono-yonさまのお役に立ちましたら,幸いです。
今後とも,どうぞ宜しくお願い申し上げます。


建物賃貸借のトラブルは私たちにご相談下さい
裁判事務専門の「慶友綜合リーガルサービス」
http://www14.ocn.ne.jp/~ku-osls/

貸借
責任
更新
保証人
滞納

評価・お礼

hono-yonさん

詳しく説明していただきありがとうございました。私は家族を守るため、叔父と話し合い早急に解決したいと思います。

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