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住宅ローンと今後のライフプラン

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/01/12 15:04

結婚8年目専業主婦(35歳)です。夫(42歳)、この2月に第1子が生まれる予定。年収は夫の手取550万円、貯蓄1900万円、現在の住まいは借家(家賃65000円)。子供が生まれるにあたって家が手狭になるため新築を考えています。既に昨年土地を購入(ローンなし)したのですが、都市計画区域外でまだ山林の状態のため土地の価値としては低い(固定資産税1000円)です。市街地には近く景色が良いです。建物は広くなければ新築する意味がないという私たち夫婦の考えで今のところ建築費用は約3600万円(税込)+諸経費約100万円になる予定です。その他造成費用などで200万ほどかかる計算で、この部分はローンを組まずにで支払うつもりでいます。この住宅ローンの組み方ですが、夫が42歳という年齢もあり退職時(60〜63歳)までに完済させたいのですが、私たちには建築費用が高すぎるのではないか?という不安があります。また子供が生まれたら退職時にまだ20前後となりますからその頃に一番かかる教育費と老後のための貯金も心配です。子育てが落ち着いたら、私もパート程度の仕事はしたいと考えていますが?専門家の立場からみて無謀な建築費だとお考えでしょうか??住宅ローンの組み方としてどのような形(期間、頭金、返済額、繰り上げ返済、プランなど)がお勧めでしょうか?(短期固定と長期固定の組み合わせで現在は検討中)
もし無理のある建築費であれば、今更ですが安い中古住宅を探した方が良いのかも?と考えることもあります。それから、まだ病院には行っていませんが数日前から主人がリウマチっぽい症状があるため、今後の不安がますます広がってしまい、住宅ローンは組めるのか?仕事が続けられるのか?などと考えるとますます踏み切れません。
このような状況ですが専門家の立場からしてどのような選択がよろしいとお考えでしょうか。ご提案をお願いい致します。

maccoさん ( 愛媛県 / 女性 / 35歳 )

回答:6件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの組み方と可能額等について

2010/01/12 16:11 詳細リンク

macco 様


初めまして、ライフプランの実現と資産運用をサポートするオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

住宅ローンの組み方として、家計への負担を考えて、収入に対する返済負担率を20%未満、高くても25%未満に抑える考え方があります。

また、住宅ローンは固定金利が望ましいものと考えます。現在国債の増加が問題視されており、将来金利上昇がある可能性が上昇しております。

上記要素から、20年元利均等払い、固定金利2.8%()フラット35の最頻値+0.2)にて借入可能金額を測りますと
20%の場合には約1680万円、25%ケースで約2100万円ですから、これに貯蓄額のうち1500万円を頭金とすれば、建築資金は3180万円〜3600万円程度と考えられます。
お子様を得た際の学習費等を考慮すると加減でお考えになられるようお勧めします。

お子様の学習費は、幼稚園私立、小学校から高校まで公立、大学私立文系の場合で約1200万円が必要とされています。
お子様の教育費
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/30894

懸念点について
保有されている土地のことですが、都市計画外と記載されています。また固定資産税も安く山林状態とのことですので、市街化区域ではなく、市街化調整区域等の可能性があります。
杞憂であれば宜しいのですが、当該土地に住宅を建築することがスムースに出来るかをご確認ください(市役所にお尋ねになれば判ります)。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
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住宅ローンと今後のライフプランの件

2010/01/13 16:55 詳細リンク

maccoさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『専門家の立場からみて無謀な建築費だとお考えでしょうか?』につきまして、単純に建築費用の総額だけをみて無謀かどうかを判断することは残念ながら出来かねます。

建築工事面積、希望している設備・仕様、坪単価なども勘案したうえで、建築費用は判断する必要があります。

尚、ご主人様の現在の年齢を考慮したうえで、今後予定しているライフイベントやそれにかかるライフイベント費用を考えると不安を感じているとのことですが、maccoさんが感じていることは、他の多くの方も住宅ローンを組むときに感じるものとなります。

よって、心配されているお子様の教育資金のことや、ご夫婦の老後資金のことを考慮したキャッシュフロー表を作成することで、今後の資金残高の推移をみながら将来家計が成り立っていくかどうかにつきまして、おおよそですが目安を付けることができます。

また、現状を把握したうえで、将来のライフイベント資金に支障をきたすことがないように、資金対策も合わせて行うことができます。

尚、このようなご提案はファイナンシャル・プランナーが専門となりますので、一度、ファイナンシャル・プランナーにご相談されてもよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
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渡辺 行雄
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岡崎 謙二 専門家

岡崎 謙二
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住宅ローンと今後のライフプラン

2010/01/14 14:39 詳細リンク

こんにちわ、FPコンサルティング岡崎です。

2月にご出産予定おめでとうございます。にぎやかになりますお子様のお誕生を機に、新築される際の御相談ですね。

・建築費について
もう、土地をご購入され、さらに貯蓄が1900万円あります。
この貯蓄から1500万円を新築費用の頭金とすると、借入金は約4000万円―1500万円=2500万円。となり、これに利息が付きますので、額として無謀ではありませんが、余裕の返済でもないと言えます。

・住宅ローンについて
「短期固定と長期固定の組み合わせ」をご検討されているとのこと、長きにわたるローンでは、利息の支払い額の差も大きいので、適用金利は利用できる範囲の銀行で詳しく調査されてください。また、ご主人さまのご年齢を気にされているようですので、繰り上げ返済時の手数料等も確認されることをお勧めいたします。

最後に、一番気がかりなのは、ご主人様の「リュウマチ」かもしれないという症状のことです。ローンのみならず、これからの家族生活や勤務状況にも影響します。
早期に検査等をされ、ご安心を獲得されることが第一番だと思います。
また、住居についてはお子様が誕生され、教育方針等が固まる小学校入学時までに決定されるという方法もありますよ。

回答専門家

岡崎 謙二
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長期の視点も必要です

2010/01/15 13:31 詳細リンク

macco様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご相談の件、確かに、2月にお子さんが生まれて、ご家族で、大きなお家に住みたいという夢の実現は、わるくはないと思います。

ただ、リスク管理の視点からいえば、もし何か不測の事態が起こった時(もちろん、そのような事態は起こらない方がよいのですが)は、家を売却しなければならないケースが出てきます。

今お持ちの土地は、山林の中にあり、価値も低いようですし、万一、売ることになると、困ることがあるかもしれません。

それに、建物部分は、たくさんお金を掛けても、理論上は、年々減価していき、40年くらいで、ほぼ無価値になってしまう可能性もあります。

一方、土地は、基本的に、使用により価値が減るものではありませんので、土地にお金を掛ければ、何年たっても価値は残るという理屈になります。

あとは、将来お子さんが独立した後は、大きなお家が、がらんとしてしまうかもしれませんね。

住宅ローンの組み方については、今は、金利水準が低いので、変動金利や短期固定金利を選ばれる方も多いのですが、超低金利時代が、永遠に続くとは限りませんので、仮に全期間固定金利で組んだとしても、無理なく返済できるプランを立てておかれることをおすすめします。

以上、ご参考にしていただけると幸いです。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
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森本FP事務所 代表
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小林 治行

小林 治行
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建築費の減額を

2010/01/12 16:42 詳細リンク

maccoさん、今日は。CFPの小林治行です。

来月は御出産とのこと、これから楽しみですね。

さて夫の収入、住宅ローン期間と教育時期の関係から、建築費の3700万円(造成費200万は別途)は生活設計上は無理が出てきそうです。

その背景としては下記を前提としました。
・ローンの期間は20年(終了夫62歳)、
・第1子の大学入学時の学資を勘案(夫60歳時)
・返済額を手取り収入の30%以内
・貯蓄は1000万円は残す


住宅ローンとして、20年間、金利2.95%(固定)と仮定。
貯蓄を1000万残すとすると、住宅ローンの頭金700万円(他に造成費は現金から出金)収入の30%と言うと年額165万円。

又夫60歳時に学資を別に用意しておこうとすると、元金均等が好ましい。第1年目を165万円とするローン額は2100万円。
第1年目165.5万円、18年目(夫60歳)112.9万円、最終20年目は106.6万円となる。
このほうは無理が少ない。

私のお勧めは頭金700万円、住宅ローン2100万円、元金均等方式(元利均等ではない)、期間20年と試算しましたが、如何でしょうか。
従って建築費は2800万円程度までが宜しいようです。

尚、学資は幼稚園私立、小〜高まで公立として、大学は私立文系として1,200万円掛かります。

小林のHP:[[http://kobayashi-am.jp/]]

羽田野 博子

羽田野 博子
ファイナンシャルプランナー

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まずは病院へ行ってからですね

2010/01/13 11:06 詳細リンク

maccoさん、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

ご主人が病気(リウマチ)なのかどうかがはっきりするまでは請負契約は見合わせましょう。
団信に加入できるかどうか、よりもこれから先20年以上も返済していけるのかどうかを考えるのが先です。

家だけが立派でも家族が健康で楽しく生活ができないと何の意味もありません。
住宅ローンを組むのはご主人が元気で働けることが前提です。

その上で何事もなければ、次に進みましょう。

たしかに建物だけで、3600万円というのは高いように思われます。
他の業者の見積もりも取った上で比較検討することをお勧めします。

もし、リウマチの可能性があって精密検査などになるような場合
「建物は広くなければ新築する意味がない」という考えも変わるかもしれませんよ。

今の段階では頭金やローンの組み方を考える場合ではありません。
マイホームはもっと貯金をして現金で建てるいう方法もあります。

まずは病院に行かれてその症状を治すことをお考えください。

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