10年間住む予定のマンション購入について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

10年間住む予定のマンション購入について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/03/04 02:20

現在28歳の男です。
今年中に中古マンション購入を考えていますが以下のような考え方は無謀でしょうか。

一般正社員<年収:500万>
2年後には結婚、その1年後には出産を考えている。
子供が小学生になる頃には手狭になるので住替えを考えている(10年後に売却)

現在駅近2LDK物件を探し中。
プランとしては
-------------------------
物件価格 2,000万
購入時自己資金 200万

購入時諸経費 140万
管理費修繕費(月) 2万
固定資産税(年) 10万

住宅ローン 1,940万
期間 35年間
年利 1.6%(10年固定)
返済額 約6万
-------------------------

住宅ローン控除適用とし約170万分控除を10年間で受けるとする。
そして10年後に売却をすると考えると

-------------------------
10年後の借入残高 1,490万
売却費用 100万
-------------------------

売却後にローンを残さないようにするには1,590万で売らないといけないが
とりあえずは減価率30%とし、

-------------------------
10年後の売却価格 ¥1,400万
-------------------------

上記金額では売却したい。

資産価値をなるべく下げないため、探しているのは築20年までとし、10年後
に築30年を超えないようにと考えています。
(築15年物件と築25年物件などで価格差があまりないため)


安直かもしれませんが、上記計算でいくと
ローン返済額 + 管理費修繕費 + 固定資産税 - 住宅ローン控除
で月々約76,000円の支払いに相当すると考えています。

賃貸の家賃を支払うのがバカバカしく、10年間住むマンションを購入する
のは高リスクでしょうか?
物件のエリアや評価、市場動向で左右される事は判ってますが、ご意見お願いします。

RJ-TCさん ( 東京都 / 男性 / 28歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅購入について

2010/03/04 08:51 詳細リンク

おはようございます。
ファイナンシャルプランナーの辻畑と申します。

いい物件があれば、問題はないと思います。
10年後に売るのであれば、駅から5分以内の物件を選んだほうがいいでしょう。
また、売主や施工会社、管理組合の状況、その場所の将来性などもチェックして価値があまり下がらないだろう物件を探しましょう。間取りや延べ床面積も大切です。
もちろん借金をして不動産に投資するわけですから、いろいろなリスクはあります。


株式会社FPソリューション
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

住宅と保険。自らの経験を活かしたライフプランをご提案します

「豊かに楽しく暮らす」をテーマに、夢、ライフプランを考えながら、お金のみならず人生全般の応援をしていきたいと考えています。一生に一度の人生です。常に楽しく暮らして行きたいものですね。そんなことを考えながら皆様とお付き合いしていきます。

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅購入の件

2010/03/04 09:04 詳細リンク
(5.0)

狼人天使さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『今年中に中古マンション購入を考えていますが、以下のような考え方は無謀でしょうか。』につきまして、10年後に買い換えを前提にマンション購入をお考えということで、昔の住宅双六のようなことをお考えのようです。

10年後に買い換えをご検討されるのでしたら、
・取得物件にかんすること。
・残債のこと。
なども当然に考慮に入れておく必要がありますが、このような事以外にも収入面のことも考慮しておく必要があります。

昔の住宅双六では毎年の収入増加も見込むことができましたので、お考えのような買い換えも可能だったという面があります。

よって、将来の収入増加ということを見込むことができないのでしたら、住宅ローンの残債のことやお子様の教育資金などのことを考慮した場合、10年後の買い換えは現実的には資金面から難しいかも知れません。

将来予定しているライフイベントに関するイベント支出も考慮に入れた上で、再考していただくことをお勧め致します。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

RJ-TCさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

RJ-TCさん

渡辺様

ご回答ありがとうございます。

残債については減価率30%で計算して100万と考えて
おり、これについては貯金で支払い出来るものと想
定しています。

収入については今回のシミュレーションにない要素
だったので気付かされました。
こちらについては確かにこのご時世、自分の会社が
倒産することも『無い』とは言えないので不安な部
分はあります。
そこは私自身も専門職である為、自己投資しスキル
アップをしていき食いはぐれの無いよう努めるしか
無いかと・・・

>10年後の買い換えは現実的には資金面から難しいかも知れません。

これは今永住住戸を探す方がいいという事でしょうか。

ともあれ、貴重なご意見ありがとうございます。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

ご相談をされたお客様が安心して生活できるマネープランをご提供

マイホームの購入資金対策、お子様の教育資金対策、ご夫婦で安心して老後を過ごすための老後資金対策など、人生には幾つものライフイベントというお金に関するハードルがあります。そんなハードルをクリアしていただくためのマネープランをご提供します。

渡辺 行雄が提供する商品・サービス

電話相談

『下流老人』にならないために今から始める老後対策

お金に関する不安のない、ゆとりある老後を迎えるために

電話相談

借り換えを検討している方限定!住宅ローンの選び方(提案書付)

あなたにとって最適な住宅ローン借り換えにつきましてアドバイスします(提案書&キャッシュフロー表付)

森本 直人 専門家

森本 直人
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅購入につきまして

2010/03/06 15:27 詳細リンク

RJ-TC様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご相談の件、年数が経過しても価値が下がらないような物件を上手く見つけられれば、住宅ローン控除も使えますし、わるくはない選択肢ですが、時価2000万が、10年間で1400万に減ってしまうシナリオでは、個人的には、あまり魅力的とは思いません。

それと、
「ローン返済額 + 管理費修繕費 + 固定資産税 - 住宅ローン控除
で月々約76,000円の支払いに相当」
という計算がありますが、見積もりにある購入時諸経費140万と売却費用100万の合計240万は、考慮されていますか?

確かに、不動産は、それを担保にローンを組めるので、レバレッジを効かせて、手持ち資金の数倍の資産運用ができる点が魅力ですが、賃貸と違って、震災リスクもみずから負うことになりますので、中古マンションの場合、特にリスクは高めと思います。
地震保険に加入していても、半損などの場合は、保険ですべてカバーされません。

もちろん、結果として、価値が下がらなかったり、ハイパーインフレが起きて、勝ち組になれる可能性もありますが、万一、何らかのリスクが顕在化した時に、後悔しないかをよく考えてみてください。

以上、ご参考にしていただけると幸いです。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
森本FP事務所 代表
050-3786-4308
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

オフィスは千代田区内。働き盛りの皆さんの資産形成をお手伝い

お金はあくまでライフプランを実現する手段。決してお金を目的化しないというポリシーを貫いております。そのポリシーのもと、お客様の将来の夢、目標に合わせた資産運用コンサルティングを行います。会社帰りや土日など、ご都合のよい日にお越しください。

森本 直人が提供する商品・サービス

対面相談

FPと一緒に作るキャッシュフロー表

今住宅を買うべきか、予算は適正かでお悩みの方へ

対面相談

金融商品を買う前に申込むFP相談会

初めて資産運用を考えている方、見直したい方へ

質問者

RJ-TCさん

ご回答ありがとうございます

2010/03/11 00:20 固定リンク

辻畑様
ご回答ありがとうございます。

物件次第というご意見頼もしく感じます。

駅から5分以内という物件など、今回は質問の性格上やはり売り
やすい物件を念頭におき探しています。

売主や施工会社についてはまだまだ勉強不足ですが、そこの所
は不動産会社の方にでも聞いてみます。

管理組合の状況、その場所の将来性については現在書籍にて勉
強しております。

投資リスクについては理解しているつもりです。

今回は、自分の考えがあまりにも現実離れしていたら修正が必
要になるので、専門の方に質問させていただきました。

RJ-TCさん (東京都/28歳/男性)

質問者

RJ-TCさん

ご回答ありがとうございます

2010/03/11 00:25 固定リンク

森本様
回答ありがとうございます。

わるくはない選択肢というご意見頼もしく感じます。

減価率30%についてはもちろん下がらない物件を探すつもりでは
ありますが、あまり甘い考えを持たないようシミュレーションし
た結果でした。
当然下がらない方がよいと考えています。

また月々の支払い金額については
頭金60万
諸経費140万
売却時のローン残100万
売却費用100万
もシミュレーションしています。

その結果では実際の10年スパンの捻出金額を考え

-------------------------
ローン返済額 + 管理費修繕費 + 固定資産税 - 住宅ローン控除 + 諸経費 + 頭金 + 諸経費
上記に売却金額から相殺できなかったローン残の一括支払いを考えて月々の支払いに換算
月々約108,500円
-------------------------

と考えています。


また、震災リスクについては永住住戸を購入する場合においても
誰にも同じ事がいえる為、あまり深く考えていませんでした。
(新耐震基準の住戸を探してはいましたが・・)


金融リスクについては現在デフレですが正直10年後は読めないので。。


とさせていただきます。

RJ-TCさん (東京都/28歳/男性)

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

購入しても大丈夫でしょうか? matya41さん  2010-06-23 17:10 回答8件
購入しても大丈夫でしょうか? dakamariさん  2013-10-30 09:12 回答1件
マンション購入に耐えられるか? *ココア*さん  2007-11-29 20:00 回答7件
3800万の物件を購入しても家計が破綻しませんか? ぽんざえもんさん  2015-03-03 07:47 回答1件
手取り月収30万での住宅ローンについて veranoさん  2009-03-08 15:10 回答3件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

電話相談

借り換えを検討している方限定!住宅ローンの選び方(提案書付)

あなたにとって最適な住宅ローン借り換えにつきましてアドバイスします(提案書&キャッシュフロー表付)

渡辺 行雄

株式会社リアルビジョン

渡辺 行雄

(ファイナンシャルプランナー)

その他サービス

鹿児島市住宅ローン借換え相談

住宅ローンの借換えの絶好のチャンスです。

宮里 恵

M・Mプランニング

宮里 恵

(ファイナンシャルプランナー)

電話相談

初めて住宅を購入する方の住宅ローン相談(提案書&CF付)

初めて住宅を購入する方に、後から後悔しない住宅ローンの組み方をアドバイスします。

渡辺 行雄

株式会社リアルビジョン

渡辺 行雄

(ファイナンシャルプランナー)

対面相談 住宅ローン相談
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)