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対象:家計・ライフプラン

売るべきか持ち続けるべきか

マネー 家計・ライフプラン 2009/11/26 22:40

年収 夫41歳 1200万 妻 なし
家族構成 夫 妻 子12歳 子6歳 (12歳の子は私立中高一貫校進学予定)
ローン残額 3700万円
貯蓄 現金1300万円
株その他 500万円
その他の借金なし

というような状況で杉並区に一戸建てを所有しています。この不況下先行きも不安で年間200万強のローンの支払いはどうなんだろうと思っています。購入してから10年になるので、外壁など含めリフォームする時期ですが、手放した方がいいのかな、、、、とも思っています。10年前に購入した時は、無謀も無謀5500万借入しておりました。繰り上げ返済と10年の支払いでようやく3700万円まで残額は減ったのですが、、、、、今後は繰り上げ返済もちょっと無理そうです。アドバイスいただけますか?ちなみに現在の査定額は5000万円です。 購入時価格は5900万円でした。
尚、夫はこの10年の間で心臓を悪くして二度と団信には加入できません。難病指定の病気です。でも健康に過ごしています。

補足

2009/11/26 22:40

年収のところ 妻がいないように見えますね。正しくは、夫の年収のみで1200万円 妻の稼ぎは0円 という意味です。ややこしくして申し訳ありません。

ローンが嫌ださん ( 埼玉県 / 女性 / 39歳 )

回答:5件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

- good

将来計画作成で売却の可否をご検討ください

2009/11/27 13:53 詳細リンク
(4.0)

ローンが嫌だ 様

初めまして、ライフプランの実現と資産運用をサポートするオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

記載内容だけでは、売却の可否をお答えできません。
年収に対するローン返済の負担率は、平均レベルかと思われます。また、その中で現在の貯蓄が1800万円あるのは、家計の切り盛りがお上手あったものと拝察いたします。

売却の可否検討のために
是非2通りの将来計画(現状の戸建住宅の所有継続or賃貸での住い)の作成をお勧めします。

使用する数値は
1売却予想額:手数料等の費用も掛かりますので査定額よりも下がると思われます。
2.賃貸住宅にお住まいになる際の、家賃の想定:ネットで調べればある程度予想が付きます。
なお、お子様が独立された場合の住み替えによる家賃の減少もご予定ください。
3.戸建住宅の場合の、メンテナンス費用は40年間で概ね1000万円〜1,200万円と見込まれます。年間25万円〜30万円になります。既に10年経過していますから、直に外壁や屋根などの修理が必要になります。

4.お子様の教育費の予定額が必要になります。
下記に掲載していますので、進路にあわせ概略の数字を捉えてください。既に学校を固有でお考えの場合には、当該学校のHPで入学金や学費等が調べられます。
お子様の教育費
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/30894


その上で
次に、ご主人とお二人で将来の夢や希望をお話し合い頂き、
ご家族のイベント、例えば進学コース、車・住宅のリフォーム、レジャーや趣味などを費用とともに記載するイベント表を作成し

収入・支出、そして貯蓄額の年度推移を記入するキャッシュフロー表の作成です。

補足

この貯蓄額が、翌年の支出を補い、継続して枯渇しないことをご確認ください。
またご自分達の保有する資産を確認するバランスシートも作成しておくと、現在の立ち位置が明確になります。

これらの表を作成しますと、家計の全体像と将来像が把握でき、夢や希望を実現するための、収入の確保と貯蓄目標も明確になります。

サンプルと作成手順をコラムで掲載しています。ご一読下さい
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/list/series/7802/

まずは、持ち家で作成し、その後に賃貸をお考えください。
賃貸では、入居時の費用として、敷金2ヶ月、礼金1ヶ月などを含み、家賃の13ヶ月分を年間の費用として計上されるようお勧めします。

最終老後資金も必要になります。65歳時点での貯蓄額をお考えください。
老後の生活費を補う資金は如何程
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/33817

参考のため宜しければご一読ください
賃貸の良さと住宅ローン
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/17058

上記の詳細設計等が必要であれば、ファイナンシャルプランナーにご相談ください。

評価・お礼

ローンが嫌ださん

丁寧なご回答ありがとうございました。先生は賃貸推奨なのですね。もっと早くにご相談しておけば、、、、とちょっと後悔しています。この不況、ローンを抱えている心理的なプレッシャーがきつく投げ出したくなってしまいました。ただ、落ち着いて考えてみると都内で現在のローン金額で借りられる部屋もなく、、、ならいいのかという結論になり。ただ、キャッシュフロー考えてみたところ、子供のうち一人は公立コースで行かないときつそうだということははっきりしました。ありがとうございました。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
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バランスシートで考える

2009/11/27 17:25 詳細リンク
(3.0)

ローンが嫌だ様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)の森本直人と申します。

売るべきか持ち続けるべきかの件、バランスシートを作成して、考えてみてはいかがでしょうか。

ざっくりと書けば、こんな感じです。

資産 負債
現預金 1300万 借入金 3700万
有価証券 500万 ―――――
土地建物 5000万 純資産 3100万

左と右が、同じ金額でバランスするので、バランスシートと言います。

こう見ますと、純資産は、3100万円になりますので、ご自宅の査定額が、正しいとすれば、今の時点で、それだけの支払い能力があるという意味になります。

近頃は、純資産が、ゼロ以下になってしまう方が、増えていることを考えれば、比較的健全といえます。

今の段階で、すぐに家計が破綻するようなことにはなりにくいと思いますが、お子さんの教育資金や家のリフォーム資金、老後資金などを考慮すると、将来的に、お金が足りなくなる可能性もなくはありません。ご主人の体調面も、やや心配です。

もし決断する場合は、生活レベルが落ちることを覚悟しなければなりませんので、具体的には、キャッシュフロー表を作成して、慎重にご検討されることをおすすめします。

以上、ご参考にしていただけると幸いです。

評価・お礼

ローンが嫌ださん

お忙しいなかありがとうございました。無謀だと言われなかっただけでも、少し安心できました。

回答専門家

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住宅の件

2009/11/28 09:01 詳細リンク

ローンが嫌ださんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『アドバイスいただけますか?』につきまして、ご記入されている内容からすると、住宅を処分しても住宅ローンは完済することができますので、売却も選択肢のひとつに加えることができます。

尚、住宅を売却してしまった場合、支払い家賃を一生涯支払いつづけることになってしまいますので、その点も十分に考慮したうえで決定するようにしてください。

住宅をこのまま保有し続けるか、あるいは売却してしまい賃貸にするのかにつきまして、キャッシュフロー表を作成することで、予めシミュレーションを行うことができますので、ファイナンシャル・プランナーなど専門家に相談することも選択肢のひとつに加えてもよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

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売却した場合のシミュレーションを!

2009/11/27 07:43 詳細リンク
(3.0)

ローンが嫌ださん、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

売却したら賃貸に住む予定でしょうか?
そうなると家賃はいくら位を考えていらっしゃるのでしょう?
生涯家賃を計算してみるといいでしょう。

年収に対してのローン返済はそれほど多くはないようですが、完済予定は何歳?

売却するかどうかは、売却した後の生活がどうなるかをしっかり考えて検討したほうがいいでしょう。

記載された内容だけでは、売却したほうがいいかどうかの判断はつきません。

できればそのまま持ち続けた場合、売却した場合のキャッシュフローを作って見ることをお勧めします。数字でシミュレーションすることが可能ですので、それから考えてみてはいかがでしょう?

今後団信加入ができないのでしたら、売却は慎重に!

評価・お礼

ローンが嫌ださん

キャッシュフロー作ってみようと思います。ただ常々不確定要素が多すぎて家の場合は、年収もある程度なので結局大丈夫そうだね、、となってしまいます。。たぶんローンを抱えている精神的な圧迫感なのだと思います。お忙しいところありがとうございました。

小林 治行

小林 治行
ファイナンシャルプランナー

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持ち続け

2009/11/27 23:09 詳細リンク
(5.0)

ローンが嫌ださん、今晩は。CFPの小林治行です。

貴女の文面から、貴女は現住居を転売し買換えをしたいと心では言っているようですが、如何ですか? 出来ればその様なアドバイスが欲しいと・・・。

しかし、転売したとしても次なる住居を買うのにまたローンとなります。
5000万円で売って、3700万円のローンを返済し、残金1300万円を頭金として買い換える? これ以外に販売の手数料が数100万円掛かりますし、家具や家電も数100万です。
見る見る貯蓄が減ります。夫君の団信も通らない・・・。
こうした手続をやり切れますか?

従ってもっとも現実的なことは、今お手元にある金融資産500万円を元手に繰り上げ返済をされることです。
期間短縮型とし、仮に金利2.5%とすると4年5ヶ月短縮します。

今貴女の家計の簡易キャシュフロー表を作ってみますと、夫君が60歳定年とした時に60歳〜67歳(二人の年金が揃う年齢)の時期に大きな赤字がでます。
その為には夫君に継続就職をして頂くことと、ローンの重荷を下げておくこと。

他に貯蓄が1500万円あるので、緊急時の対応も大丈夫でしょう。
また年ごとに100万〜200万円程度の貯蓄が出来ると思いますので、纏まったら繰り上げ返済をしたほうがお徳です。
繰り上げ返済は『ノーリスクで2.5%運用』(ローンが2.5%とした場合)したことと同じです。
効果がすぐ目に見えてくるメリットがあります。

10年前の購入物件(新築として)の修繕は先ず屋根の清掃、外壁の吹きつけ塗装などが掛かります。費用の目安は小林のHPを参照:[[http://kobayashi-am.jp/datas/03/syurihi.htm

サラッと書きましたが、このコメントを書くにはキャッシュフロー表分析など3時間くらい掛けているのですよ。それはこちらの勝手ですが・・・。

ご主人とご相談下さい。

小林のHPはこちら:[[http://kobayashi-am.jp/]]

評価・お礼

ローンが嫌ださん

的確なご指摘ありがとうございました。実は買い替えと言うよりもこの不況下でローンを抱えていることが怖くなり投げ出したくなったというのが実情ですが、買い替えにも(郊外で安いところ)手数料など発生するわけですし、繰り上げ返済をどんどんして、ローンの重圧を軽くしておくことが一番の薬だなとすとんと納得できました。ありがとうございます。まずは500万円繰り上げてみます。キャッシュフローの作成3時間もかかるのですね。お忙しい中ありがとうございました。私も、下の子が小学生になったら、働いて、どんどん繰り上げ返済していこうと思います。家を処分したって都内に住もうと思ったら、やっぱり家賃20万円ですものね。それならローン払ってる方がましかもしれません。 前向きになれました。ありがとうございました。

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