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このマンションは買っても良いか

マネー 不動産投資・物件管理 2009/11/15 22:56

新築ワンルームマンションの投資を紹介されています。相場がわからず購入に踏み切ってもよいものかわかりません。

世田谷区30mm2
駅徒歩8分

価格2230万円
家賃108000円

新築だからやめたほうが良いでしょうか
新築だが条件が良い?から買いでしょうか

補足

2009/11/15 22:56

東急沿線の物件です。

回答ありがとうございます。

keitaroukunさん ( 東京都 / 男性 / 11歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

2 good

投資の判断について

2009/11/15 23:15 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

まず、投資の目的をはっきりさせた方が良いと思います。
今回、家賃と不動産価格から単純利回りを
計算すると5.8%にしかなりません。

マンションなので固定資産税・都市計画税に加えて
管理費・修繕積立金が必要となります。

また、マンション購入に関する費用を考慮すると
実質的な利回りはさらに悪くなります。

単純にお金をもうけるための不動産の投資案件としては、
やめた方が良いと思います。

上記程度の利回りであれば、手間等も考えると
J-REITで良さそうな銘柄を選べば良いと思います。

例えば、場所が良くて、新築でしばらくの間は
「keitaroukun」ご自身が住んで、
通勤等でメリットがでるような場合は、
投資案件ではなくて、ご自身のセカンドハウス的な
感覚で購入しても良いかと思います。

その際に、使用しなくなったら賃貸に出せば良いか
くらいに思ってください。

お金をもうけるために不動産投資をするのであれば、
簡単な指標として、実質利回りで10%前後は欲しいところです。

きちんとした投資分析をするのであれば、
DCF法を用いて、ある期間での収益を計算し、
それを割引率で割り引いて、
それがプラスになるのかマイナスを
判断する必要があります。

今回の物件に関して、投資として考えているのであれば
個人的には、止めた方が良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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新築のワンルームマンション

2009/11/16 19:01 詳細リンク

新築のワンルームマンションの投資に関してですが、新築時は新築プレミアムと言われるプレミアムが付いており割高になっております。よっぽど何らかの理由が無い限り買うならば築浅の中古物件を買うべきでしょう。


新築は投資としての効率が低いです。


車もそうですが、新築と中古では価格が雲泥の差となります。同じ物件が2年後には2000万割れで買える様に思いますので、よくわからないのであれば尚更止めて置かれた方が良いと思います。


家賃も「新築時の家賃で入った人が出た後」には同じ家賃は取れなくなりますが、その「次に決まって来る家賃」が物件の実力に近い数字と考えられると思います。


時間が経過して家賃や価格がこなれた段階で検討されるのであれば悪くは無いかと思いますが…

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

2 good

ご年収やご年齢などの属性によります。

2009/11/16 09:22 詳細リンク

新築マンションに関してのリスクの範囲やメリットの範囲は、所有者の年齢や年収などの属性に大きく左右されます。
その上で、全額現金ということではなく、融資を活用する以上は、利回りよりも実際に投入する自己資金に関しての効果を考えるほうが、投資判断としては適切ではないかと思います。

たとえば、ローン期間が長くて、年収が高ければ、保険としての活用も長く、ある程度の節税効果も見込めます。
であれば、利回り以上のメリットは十分あると思いますし、「条件が良い」という話であれば10年後くらいの投資資金を回収する戦略立案も容易かもしれません。
あとは、物件を管理する管理会社がきちんとしていれば、将来の収益性も期待できるので、十分に購入に値する物件だと思います。

また、何らかの事情で節税効果があまりなく、またローン期間も30年を切るような場合は、年間の持ち出しがかなり発生し、当初の資金を含めれば、かなりの負担が発生すると思われます。
そうなると、短期はもちろんのこと、10年前後でも目処がつかない可能性が高くなってきます。
また、「家賃完全保証家賃10年」というな条件は、「良い条件」に含まれないことを留意してください。
それよりも、「一般的な市場条件に照らし合わせて」収支が良いというのが「良い条件」の部類に入ります。


マンションは誰が持っても同じリスク・メリットとは限りません。
新築の場合は、とくにその傾向が顕著ですが、融資割合や出口戦略の面で、持つ人次第ではかなりのメリットが期待できるのは事実です。
中古の場合、その傾向が全くないこともありませんが、どちらかというと、準備できる自己資金次第の部分が大きくなります。

目先の利回りや条件よりも、ご年収やご年齢、準備できる資金など、ご自身のライフプランに合わせてご検討されてみてください。




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