投資用マンションについて

不動産投資コンサルタントの野口です。

yobarete1様の用に、自己資金は殆ど無く、諸費用は販売業者のサービス（値引き）で他は投資ローンを組んで、「将来の年金」「生命保険」「相続対策」「税金還付」などのセールストークで契約する人が多くおられます。

最初に資金を出さず、大きな契約をされるのは、「入口」はよいよい、「出口」は怖い を地でいくようなものです。私が診断して過去にこれで成功したした人は5％に満たないです。バブル前に購入した人が、不動産バブルで潤った極一部の人です。

都内北部（北区、板橋区、荒川区）で新築M（21平米前後で有れば）2,300万円は高すぎます。又、金利（変動)が2.41％も現状では2.0％です。詳しくは具体的な立地や面積、環境、規模、方位、設備等が重要な要素になりますが。

多くの場合は、物件の評価額が年々減価する中、又賃料減価も起こる中、常にローン残高が物件評価額が上回る＜いわゆるオーバーローン＞状態が続き、脱出する場合には更に追い銭が必要になる場合が多いのです。

賃料保証は、95％とやや高いのですが、これは新築メリット（新築はやや高く賃料が取れる）を考慮しているからでしょうし、価格もその分折り込んでいるからでしょう。

賃料87,000円がいつまでも続くわけでもありません。保証は2年毎見直しの条項の筈です。金利も暫くは3年ほど現状の低金利は続くでしょうが、それ以降はアップは必至でしょう。

立地場所により、空室＝賃料Down、評価額Downのリスクは大きくなります。

現状の月々の持ち出しが７千円で済まなくなり、その乖離は月々数万円の人は少なくないのです。

これらに堪えられず物件売却にと向かうにも、ローン残高返済に更に数百万円を支出を要する人は目に余ります。

結局、「販売会社とローン会社に甘い汁を吸われた」と嘆く人が多すぎます。

これらをしっかりと認識し、想定キャシュフローを作成し、納得の上で踏み出されるべきです。

現状、アベノミックスとやらで、不動産価額が沸騰しているようですが、とても地に着いた状況では有りません。
このキャピタルゲインを、yobarete1様が狙われるので有れば、投資でなく「投機」ですから、私の意見は参考になりません。

慎重に取り組んで下さい。

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、端的に申し上げて、購入後にはかなり厳しい局面が来ることは認識されるべきです。

詳しい内容につきましては、以下のコラムをご参考にされて、購入されるかどうかの判断をされてはと思います。

■不動産投資は儲からない？？
詳しくはこちら
http://profile.allabout.co.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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以上、ご参考になれば幸いです。

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