投資用マンションについて - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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投資用マンションについて

マネー 不動産投資・物件管理 2013/03/18 12:58

投資用マンションワンルームの購入について、物件や条件など本当にやってもいい条件であるのかどうか分からず迷っています。
投資にはリスクが付物であることは分かっていますが、スタート時点でダメだとおもわれるような物件などは避けたいと
おもっています。
場所は京浜東北線沿いで都内となります。駅までは徒歩2分程度ぐらいの場所です。物件としては悪くないとおもっています
新築で2300万円、借入金千で金利が2.41パーセント、35年払いと成っています。
設定されている家賃が8万7から8千円で、家賃保障の95パーセント分の8万3千程度が家賃収入となり、それ以外に
9千円の共益費を引くので実質7万4千円程度が入ってくる金額なります。月々のローン返済が8万1千円程度なので
月々7千円の持ち出しにはなります。
マンションの管理等はその物件の販売会社が行ってくれるとのことです。
私の年収は700万円程度、その他初期投資は値引交渉もあって買入価格と借り入れの差の10万円程度で収まりそうです。
家賃保障も期限はないのと駅近ということもあり年数による家賃値下げも大きくないとおもっています。
販売会社も10数年やっている信頼のおけるところだとおもいます。
勉強不足で、よく分からない部分もありますが、将来の年金等の投資にしたいと思っています。
アドバイスをお願いしたいです。

yobarete1さん ( 東京都 / 男性 / 39歳 )

回答:3件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

7 good

大きなリスクを覚悟の上で

2013/03/18 14:26 詳細リンク
(5.0)

不動産投資コンサルタントの野口です。

yobarete1様の用に、自己資金は殆ど無く、諸費用は販売業者のサービス(値引き)で他は投資ローンを組んで、「将来の年金」「生命保険」「相続対策」「税金還付」などのセールストークで契約する人が多くおられます。

最初に資金を出さず、大きな契約をされるのは、「入口」はよいよい、「出口」は怖い を地でいくようなものです。私が診断して過去にこれで成功したした人は5%に満たないです。バブル前に購入した人が、不動産バブルで潤った極一部の人です。

都内北部(北区、板橋区、荒川区)で新築M(21平米前後で有れば)2,300万円は高すぎます。又、金利(変動)が2.41%も現状では2.0%です。詳しくは具体的な立地や面積、環境、規模、方位、設備等が重要な要素になりますが。

多くの場合は、物件の評価額が年々減価する中、又賃料減価も起こる中、常にローン残高が物件評価額が上回る<いわゆるオーバーローン>状態が続き、脱出する場合には更に追い銭が必要になる場合が多いのです。

賃料保証は、95%とやや高いのですが、これは新築メリット(新築はやや高く賃料が取れる)を考慮しているからでしょうし、価格もその分折り込んでいるからでしょう。

賃料87,000円がいつまでも続くわけでもありません。保証は2年毎見直しの条項の筈です。金利も暫くは3年ほど現状の低金利は続くでしょうが、それ以降はアップは必至でしょう。

立地場所により、空室=賃料Down、評価額Downのリスクは大きくなります。

現状の月々の持ち出しが7千円で済まなくなり、その乖離は月々数万円の人は少なくないのです。

これらに堪えられず物件売却にと向かうにも、ローン残高返済に更に数百万円を支出を要する人は目に余ります。

結局、「販売会社とローン会社に甘い汁を吸われた」と嘆く人が多すぎます。

これらをしっかりと認識し、想定キャシュフローを作成し、納得の上で踏み出されるべきです。

現状、アベノミックスとやらで、不動産価額が沸騰しているようですが、とても地に着いた状況では有りません。
このキャピタルゲインを、yobarete1様が狙われるので有れば、投資でなく「投機」ですから、私の意見は参考になりません。

慎重に取り組んで下さい。

コンサルタント
新築
不動産投資

評価・お礼

yobarete1さん

2013/03/21 08:31

大変親切にアドバイスをいただきありがとうごさいました
回答が遅しなり大変失礼しました
他の先生からのアドバイスもそうですが自分があまりにも安易にこのような投資マンションに興味を持ってしまったことがはずかしいです
やるにはある程度感強してから自分であるはんだんできるレベルになって先生方にごそうだんできるようになりたいと思いますありがとうござい
ました

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
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寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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マンション投資にサラリーマンは向かない??

2013/03/19 02:38 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、端的に申し上げて、購入後にはかなり厳しい局面が来ることは認識されるべきです。

詳しい内容につきましては、以下のコラムをご参考にされて、購入されるかどうかの判断をされてはと思います。

■不動産投資は儲からない??
詳しくはこちら
http://profile.allabout.co.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■お問い合わせフォームはこちら
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以上、ご参考になれば幸いです。

アネシスプランニング(株)
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不動産投資

評価・お礼

yobarete1さん

2013/03/21 08:42

大変親切にアドバイスをいただきありがとうごさいました
はじめての事であんいに相談までしてしまいおはずかしいかぎりです
真剣に勉強しそのうえで先生方にごそうだんにいきたいと思います
ありがとうございました

寺岡 孝

2013/03/22 00:14

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

新築の投資マンション販売では、年金代わり、生命保険代わりなどといい、本来の収支計算は殆どされない場合が多いものです。

また、フルローンでの購入は賃料収入よりローン返済が多くなると収支は厳しいものです。

こうした点を踏まえて、今後の方向性をお考えになってはと思います。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

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寺岡 孝
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