住宅ローン:固定全期間?または一定期間? - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

住宅ローン:固定全期間?または一定期間?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/08/01 14:33

子供のいない、しかし出来ればいつでもの夫婦です。
妻はパートですが、基本的に夫の収入で生活をしています。
現在、固定全期間(H46まで)のローンがありますが、
H23より金利が4%となり団信別なので見直しを考えています。

ある会社に見積もりをもらい、
変動金利は月々の支払いも安くて飛びつきそうになりましたが、
ここのコラムを読み、固定で絞ることにしました。

返済残り2300万程度で

?固定10年 (期間23年:金利 2.150% 11年後は店頭金利の1%引き: 毎月返済額105,701円 借り換え効果推定5,464,179円: 手数料など計614,302円)

?固定20年(期間23年:金利 3.100% 21年後は店頭金利の1%引き: 毎月返済額116,645円 借り換え効果推定2,443,635円: 手数料など計614,302円)

?固定10年 (期間20年:金利 2.150% 11年後は店頭金利の1%引き: 毎月返済額117,994円 借り換え効果推定6,354,515円: 手数料など計578,882円)

?固定20年 (期間20年:金利 3.100%: 毎月返済額128,711円 借り換え効果3,782,435円: 手数料など計578,882円)

すべて団信込みと4パターンもらいました。

今現在115,897円毎月支払っていますが、H23から6年間は129,520円の返済、
その後は月々114、420円とH46まで払ってローン終了の予定です。

現在でしたら、?でも問題なさそうですが、
子供が出来たりなど考えると、なるべく現状に近い返済額が良いかなと思い、
そう考えるとやはり???辺りではと思っています。

ここから何を優先にして決めたらよいのかが分かっておりません。
固定10年の期間23年か20年、は11年後からが予測出来ないので
やはり避けた方が良いのでしょうか?

補足

2009/08/01 14:33

皆様ありがとうございます。

早く終わらせたいのか
月々の支払いを安くしたいのか
。。などなどによって
返済法も変わるということですね。

無理のないように色々考えてみたいと思います。
ありがとうございました。

wedaniv000さん ( 大阪府 / 女性 / 38歳 )

回答:4件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

住宅ローンの金利選択について

2009/08/02 10:06 詳細リンク
(4.0)

wedaniv000 さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

住宅ローンを選択する上で、何を重要視するかによって選ぶ商品や金利が変わってきます。
(金利上昇のリスク(不安)を抑えたいのか、トータルの返済額を減らしたいのかなど)

その為、一概に、どの住宅ローンがベストということはアドバイスできません。

また、変動金利ですが、「変動金利で住宅ローンを組むことは絶対にやめた方が良い」とアドバイスされるかとがいらっしゃいますが、何を根拠にいっているのか、いつも疑問でしょうがありません。

確かに、変動金利でかつかつの返済プランでは問題があります。
ただ、フラット35や超長期の固定金利で返済していける余力があるのでしたら、変動金利で借り入れして、月々少なく抑えられた分を繰り上げ返済に回していけば、早く、そして少なく住宅ローンを完済することができます。

この場合、固定金利で借りたとして住居費を月々の収支として計上しておりますので、たとえ住宅ローンの金利が上がったとしても、家計に占める住居費の割合は変わらず、一定となりますし、そもそも、優遇金利を受けて借りている変動金利が、フラット35や超長期の金利を超えるとしたら、店頭金利で何%以上にならなければならないでしょうか。

まずは、住宅ローンを選ぶ際に何を重要視するのか、また、wedaniv000の今後のライフプランがどのようにしたいのか、それに対して、住宅ローンをどのように返済していくのかイメージすることされてから、住宅ローンを検討されたほうがよろしいかと思います。


以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

評価・お礼

wedaniv000さん

変動金利は必ずしもダメという訳ではないと分かりました。
あとは自分達の目的や、返済の仕方によってですね。

月々の額を減らしたい(変動金利が良い?)
でも金利上昇リスクは不安(固定金利?)
今もボーナス返済などしていないのであまり返済は自主的でマメな方ではない(固定金利?)
トータルの返済額が減らせれば嬉しい(変動金利?)

と色々考え方があるのですね。
1月々の支払額は安ければ嬉しいが今よりかなり多くなるのでなければOK
2金利上昇リスクは不安である(対応するほどマメでない)
ライフプランが読めないので安定した金利が良い。
。。と考えると、固定、ということになるという
考え方で良いでしょうか。

かつかつの返済というのは具体例などございますか?

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか?

売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

藤森 哲也が提供する商品・サービス

対面相談

相続相談

~おひとりで悩まず、まずはご相談ください~

対面相談

住宅ローン相談

金利が0.5%違うだけで、返済額は違ってきます

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンの選び方

2009/08/02 10:26 詳細リンク
(4.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

住宅ローンの選び方については、今後の完済目標と今後の家計の収支予定により変わってきます。支払い続けられるかどうかを考え検討してください。特にお子様が生まれた場合には家計の収支に余裕がないと大変です。
また、総支払い利息に目がいって無理をしないように注意しましょう。

一度FPにご相談され家計のシミュレーションを作成すると判断は早いのでお勧めいたします。

補足

変動金利を選ぶのであれば、完済目標は10年以内です。それ以上になると危険です。
基本は固定金利です。金利の固定期間については完済目標により違ってきます。
お知り合いのFPに家計のシミュレーション(キャッシュフロー表)を作成してもらうといいです。

評価・お礼

wedaniv000さん

今後の家計の収支予定が子供誕生次第だと思うので予測がつかないのが現状ですが、ご提案から考えると、
生まれた場合を考えてのケースで家計やローンを考え、
生まれなかった場合は繰り上げに当てる、
などの考え方も出来ますね。

ありがとうございます。

皆様のコメントを読んでいると、変動金利も考慮に入れるべきかと思ってきたのですが、
うちの家計を知っているFPさんは、固定全期間が良いのではと
おっしゃいます。色々なご意見聞きたくてここに質問をしましたが、
やはり家計を知ってる方のご意見が一番確かなのでしょうか。。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

住宅と保険。自らの経験を活かしたライフプランをご提案します

「豊かに楽しく暮らす」をテーマに、夢、ライフプランを考えながら、お金のみならず人生全般の応援をしていきたいと考えています。一生に一度の人生です。常に楽しく暮らして行きたいものですね。そんなことを考えながら皆様とお付き合いしていきます。

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンの件

2009/08/02 17:59 詳細リンク
(4.0)

wedaniv000さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『固定10年の期間23年か20年、は11年後からが予測出来ないのでやはり避けた方が良いのでしょうか?』につきまして、wedaniv000さんが利用している住宅ローンの詳細がご記入いただいた内容からはよく分かりかねますので、差し障りのない範囲内でアドバイスをいたしますが、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利でもよろしいと考えます。

尚、繰り上げ返済を頻繁に行うことからも、また、住宅ローン金利の見直しが頻繁行われ、返済の途中からも返済額が上がってしまう可能性がありますので、収入のうえでも比較的余裕がない方には難しいとおもわれます。

この場合とは逆に、繰り上げ返済はせいぜい三年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少金利が高くなっても長期固定金利にすることで、返済の途中から金利が上がり返済額が増えたりする心配はありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

よって、収入面やお子様のことなど将来予定しているライフイベントやそれにかかる費用のことも考慮して、無理のない返済プランにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

wedaniv000さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、お役に立てて何よりでした。

これからもわからないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

wedaniv000さん

ありがとうございます。
繰上げ返済を行うのなら変動でもOKというのはよく聞くのですが、実際どれ位の頻度でどれ位なら?といつも思っておりました。
・ほぼ毎年の繰上げ返済なら変動もおすすめ
・三年に一回なら長期固定を。。
・収入のうえでも比較的余裕がない方には難しい
などなど、とおおまかでも目安を頂き助かりました。
何を重視するのかは勿論だとは思っていたのですが、
自分達がどこまで出来るのかの目安がまず分かりかねていたので、
この3点だけでも、大変参考になります。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

ご相談をされたお客様が安心して生活できるマネープランをご提供

マイホームの購入資金対策、お子様の教育資金対策、ご夫婦で安心して老後を過ごすための老後資金対策など、人生には幾つものライフイベントというお金に関するハードルがあります。そんなハードルをクリアしていただくためのマネープランをご提供します。

渡辺 行雄が提供する商品・サービス

電話相談

『下流老人』にならないために今から始める老後対策

お金に関する不安のない、ゆとりある老後を迎えるために

電話相談

借り換えを検討している方限定!住宅ローンの選び方(提案書付)

あなたにとって最適な住宅ローン借り換えにつきましてアドバイスします(提案書&キャッシュフロー表付)

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

住宅ローンのご相談について

2009/08/02 22:28 詳細リンク
(4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

住宅ローンの選択についてのポイントは、
だいたいどれくらいの期間で実質的に返済を予定しているか、
その間の金利上昇リスクをどのように想定しているのか、
の2点によって、どこの金融機関のどの住宅ローンが
良いのか選択していきます。

住宅ローンの支払いは、毎月の固定費となるため、
借入の期間は、年齢から考えられる最大限で借り入れて、
タイミングを見計らって、繰上げ返済を行い、
実質的に返済を予定していた期間程度で返済を行います。

他の専門家からもありましたように、根拠なく
「変動金利は止めた方が良い」という意見を散見します。
実際に、金利上昇リスクを相当考慮しても、
金利優遇が1%以上付くのであれば、大抵の場合、
固定金利よりも変動金利の方が有利になる場合が
多いと思います。

教科書的な意見として、
「低金利の時には、長期で固定するのが良い」と
言っている場合の多くは、
実務で住宅ローンを取り扱っていない、
もしくは、変動金利の本質を理解していない
と思われるので、実務で住宅ローンをきちんと
取り扱っている専門家にご相談すると良いと思います。

今回のケースにおいて、
現状の支払金額で、特に問題がないのであれば、
それ以下の支払になる変動金利も検討に入れるべきだと
思います。

実際、固定金利と変動金利における毎月の支払金額の差は、
単純に金利だけの話です。
固定金利で、金利を多く支払うことのメリットは、
心理的に安心感が得られることなので、
経済的に判断する場合には、しっかりとシミュレーションを
行った上で、「wedaniv000」さんにとって
最適なプランを選択してください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

wedaniv000さん

ありがとうございます。

確かに変動金利でも見積もりをとってみたんですが、
毎月返済額や金利もかなり違うんですよね。。

変動(期間23年:金利 1.075% 毎月返済額94,096円 借り換え効果推定8,667,159円: 手数料など計614,302円)

変動(期間20年:金利 1.075% 毎月返済額106,547円 借り換え効果推定9,101,795円: 手数料など計578,882円)

なのです。普通ならこちらに飛びつきそうですよね。
繰上げ返済がどれ位の頻度でどれ位出来そうか、が
ライフプランが予測がつかないので
他の方が目安を下さっていましたが、
ほぼ毎年の繰上げはしないかもしれない。。と
思ったら固定なのだろうかと考えていたのですが。。
難しいです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

夫が義父母の住宅ローンの連帯債務者に ほんのきさん  2013-03-01 00:23 回答0件
住宅ローン審査について。 鈴木あきおさん  2012-04-18 05:49 回答1件
東京スター銀行への借り換えは妥当でしょうか lovery_kidsさん  2010-08-26 11:00 回答3件
どの銀行でくみのがいいでしょうか? minnchiさん  2010-06-09 16:14 回答5件
住宅ローン借り換えを検討中。今なら固定か変動か? ちびトトロさん  2009-08-14 20:35 回答2件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

電話相談

借り換えを検討している方限定!住宅ローンの選び方(提案書付)

あなたにとって最適な住宅ローン借り換えにつきましてアドバイスします(提案書&キャッシュフロー表付)

渡辺 行雄

株式会社リアルビジョン

渡辺 行雄

(ファイナンシャルプランナー)

その他サービス

鹿児島市住宅ローン借換え相談

住宅ローンの借換えの絶好のチャンスです。

宮里 恵

M・Mプランニング

宮里 恵

(ファイナンシャルプランナー)

電話相談

初めて住宅を購入する方の住宅ローン相談(提案書&CF付)

初めて住宅を購入する方に、後から後悔しない住宅ローンの組み方をアドバイスします。

渡辺 行雄

株式会社リアルビジョン

渡辺 行雄

(ファイナンシャルプランナー)

対面相談 住宅ローン相談
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)