ワンルームマンション投資の不安 - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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ワンルームマンション投資の不安

マネー 不動産投資・物件管理 2009/02/16 00:24

現在、東京23区と東京都下に2室所有しております。購入価格は約2500万円で35年の投資ローンを組んでおります。初回に現金を投下して毎月黒字で運用しておりますが、将来の売却などに不安があります。また、別途負債はありませんが投資ローンで自己資金の数倍の借財を抱えるという判断はいかがなのでしょうか?また、東京都ということで家賃は下がりにくいという判断をしましたが、間違いでしょか?現在は家賃保障100%の2年更新で管理して貰っております。アドバイス等をお願い致します。
年収600万男性35歳既婚者です。

黄色い風さん ( 千葉県 / 男性 / 33歳 )

回答:3件

投資マンションと借入

2009/02/16 12:46 詳細リンク

まず、自己資金を投入されているので現在のキャッシュフローはプラスという事でその点は良かったと思います。ただ、将来売却されるという前提の基に買われたのであれば投資判断としてはまずかったかなという気がします。

投資ローンで自己資金の数倍の借入を起こすという事は投資案件の収支が安定しており、リスク分散されているのであればそれ程大きな問題では無いと思われます。

ただ、ワンルームマンションの投資にあたっては融資の対応される金融機関が都市銀行等の大手ではなく、第二地銀や信販系の金融機関が多く借主にとって不利な物となります。

例えば、35年ローンを2%の金利で借りた場合の元利金返済額合計は約2782万です。一方金利4%での元利金返済額合計は約3719万になります。金利が2%違うと長い間に約1000万程の差となって表れてきます。また高金利の借入は当初金利返済が大きく元本の減少が遅く借主にとっては厳しい物となります。

また、東京都でもエリアや物件によっては家賃が割高に設定されているケースがあり、特に新築物件の場合には中古の1割2割増しの家賃設定と考えて宜しいと思います。従って現在の家賃保証額が下落する可能性もあります。(直近の「アエラ」に家賃下落の記事がありますのでご参考に)

また、家賃保証している会社の状況には注意を払うべきです。現在多くのディベロッパーが家賃保証等をしておりながら倒産したり、管理費や修繕積立金の使い込みをする等のケースも散見されます。

高金利での借入があるという想定で行くと可能な限り期限前返済で金利の負担を軽くすべきと思います。金利の低い住宅ローンの場合には期限前返済をお勧めしませんが、金利の高い投資用ローンは期限前返済で負担を軽くして行くべきだと思います。

まずは一つの物件の借入に絞って、借入期間を維持しながら毎月の返済額を減らせる期限前返済をされたら良いのではないかと思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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ただの借金ではありません。

2009/02/16 10:17 詳細リンク

将来の売却だけを目的にしているのなら失望する可能性のほうが高いです。

今のうちに何を目的に購入したかをはっきりさせておくのもよいかもしれません。

一般的には、

1、節税対策
2、年金対策
3、生命保険として
4、インフレ対策
5、売却益目的

などです。

まだお若く、今後年収も増える余地は十分にございますので、所得税・住民税を軽減するには有効です。
また、最低でも70歳にはローンが終わるので、その後の年金代わりの収入源として活用することもでき、また団体信用生命保険も付いているので、万一のことがあっても対応できるはずです。

また、昨今は政府発行債の話などもあり、インフレが懸念されていますが、通常インフレ時は現金の資産価値は目減りしますが、不動産などの実物資産はその限りではございません。
また、売却益に関しても、売り急がなければ利益を出すことも不可能ではないです。

このように様々なメリットがございますし、それと同時リスクも当然ございます。

今後マンションをお持ちになるにあたって予想もしないことが起こる可能性も十分にありますが、今日のような時代においては、サラリーマンといえど、何も対策をしないリスクのほうがはるかに大きくなります。

そういった意味では、今の段階で過度な不安をお感じになる必要もありませんし、また過度な自信も禁物です。

お付き合いされている担当の方と密に連絡を取り、なんでもご相談されることがよろしいかと思います。


適度なレバレッジ・・・

2009/02/16 18:30 詳細リンク

不動産投資物件を適度な借り入れで購入すること自体は事業として充分考えうることです。その意味では、購入時にある程度の資金投入し黒字化していることは喜ばしいことですね。

将来的な売却は、いつの時点かわかりませんが、減価償却後の価格ということでは価格ダウンは仕方のないこと、そして予測がつかないということとしても、その時点までの維持コストを下げる努力は必要です。そして同時に収入面アップも考えるべきです。

まずは、現在借入金融機関の金利ダウンの交渉ないしは他の金融機関での借り換えです。黒字であるということから担保余力があるかもしれませんね。往々にして分譲業者は、個人属性が良くても高い金利の提携している金融機関で融資を勧めるものです。アタックですね。

そして次に、収入面と支出面を同時にクリアーにする方法です。現在、管理と家賃保証は分譲業者の関連会社になっていることだと思われますが、その管理と家賃保証を止め、一般の賃貸専門会社に募集をお願いするということです。(退去時ですが)

区分所有マンションの2戸でしたら個人で管理はできると思います。家賃保証を辞めたことによる家賃アップと管理料節減で一挙両得です。これで少しは収益アップとなることでしょう。

また今世間を騒がせている管理会社破綻からの被害回避ともなるはずです。

賃貸については信頼のおける専門業者さんでよく相談され、家賃動向について情報を得るようにすれば大丈夫です。もしご自分で管理ができないということであれば、家賃保証なしの管理業務で独立系の管理会社を選択されることをお勧めします。

参考にしてください。

それにしても最近は新築区分マンションのご質問が多いことに驚いているittoumonです。
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