投資マンションと借入

まず、自己資金を投入されているので現在のキャッシュフローはプラスという事でその点は良かったと思います。ただ、将来売却されるという前提の基に買われたのであれば投資判断としてはまずかったかなという気がします。

投資ローンで自己資金の数倍の借入を起こすという事は投資案件の収支が安定しており、リスク分散されているのであればそれ程大きな問題では無いと思われます。

ただ、ワンルームマンションの投資にあたっては融資の対応される金融機関が都市銀行等の大手ではなく、第二地銀や信販系の金融機関が多く借主にとって不利な物となります。

例えば、35年ローンを2%の金利で借りた場合の元利金返済額合計は約2782万です。一方金利4%での元利金返済額合計は約3719万になります。金利が2%違うと長い間に約1000万程の差となって表れてきます。また高金利の借入は当初金利返済が大きく元本の減少が遅く借主にとっては厳しい物となります。

また、東京都でもエリアや物件によっては家賃が割高に設定されているケースがあり、特に新築物件の場合には中古の1割2割増しの家賃設定と考えて宜しいと思います。従って現在の家賃保証額が下落する可能性もあります。(直近の「アエラ」に家賃下落の記事がありますのでご参考に)

また、家賃保証している会社の状況には注意を払うべきです。現在多くのディベロッパーが家賃保証等をしておりながら倒産したり、管理費や修繕積立金の使い込みをする等のケースも散見されます。

高金利での借入があるという想定で行くと可能な限り期限前返済で金利の負担を軽くすべきと思います。金利の低い住宅ローンの場合には期限前返済をお勧めしませんが、金利の高い投資用ローンは期限前返済で負担を軽くして行くべきだと思います。

まずは一つの物件の借入に絞って、借入期間を維持しながら毎月の返済額を減らせる期限前返済をされたら良いのではないかと思います。