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マンション投資の今後について

マネー 不動産投資・物件管理 2010/11/05 10:16

こんにちは。投資用マンション2室を所有している32歳の男性です。
他のQ&Aを見ていてネガティブな意見が多く、不安になり投稿させていただきました。現在23区内に2室、新築で所有しており、毎月の収支はプラスです。詳しくは下記に記載のとおりです。(この2室は別の業者から購入しました)

1室目 2009年5月 新築 32平米 荒川区駅徒歩3分 パンフレット価格2940万 約700万の値引きを受け、頭金250万 ローン2040万(35年変動金利、2,575%・返済月7,5万円)で購入。家賃保証11万円 管理費6900円 差し引き 28000円プラス
2009年税還付金15万(所得税+住民税)

2室目 2010年9月 新築 21平米 江東区駅徒歩2分 パンフレット価格2300万 300万の値引きを受け頭金0 ローン2040万(35年変動金利、2,05%・返済月6,8万円)で購入。家賃保証8,2万円 管理費8000円 差し引き 6000円プラス

2室併せて毎月3,5万円ほどプラスの収支です。今考えているプランとしては5年後を程度を目処に徐々に繰り上げ返済をして、10年、15年で完済を目指すつもりです。完済後15年、20年後の大規模修繕時に売却または継続の判断。場合によっては2人の子供が成人するころなので、住んでもらうか、生前贈与などを考えています。
新築で購入すると不動産投資では不利という意見が多数あり、私としては今のところプラスで回っているし、税金の還付もあり、投資としてかなり良いと思っているのですが、何か勘違いがあればご指摘下さい。また今後気を付けておいた方が良いことがありましたらアドバイスお願いいたします。

補足

2010/11/05 10:16

年収は600万の会社員、妻と5才、2才の子供の4人家族です。
預貯金1800万程度。家賃3万円の社宅に住んでいます。
実は来年3人目が生まれるのですが、3室目の購入も視野に入れています。借入額も多いので可能なのでしょうか?また新築より中古の方が良いでしょうか?
質問ばかりで申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

マンション投資さん ( 東京都 / 男性 / 32歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

5 good

購入から、返済・売却までトータルなキャシュフローの検証を

2010/11/05 22:13 詳細リンク
(5.0)

不動産中心のFP 野口です。

マンション投資様のご心配は至極当然です。2室購入されたのがいつか判りませんが、不動産投資は、本来短期間で売買するのが目的でなく、少なくとも5年以上35年程度の長期間保有し、運用する人が多いのです。

マンション投資様の場合は未だ数年でしょうから、5年、15年、20年を見据えて、出口戦略を立てる必要が有ると思います。

要点は、購入から、返済・売却までのキャシュフローがどうなるかと言うことです。売り手である不動産会社の予想キャッシュフローは、甘いものがあります。鵜呑みにすることが出来ません。これで失敗する人が多いのは近年多くいます。

例は、こちらで http://www.iriscon.co.jp/category/1204328.html

もう一つ、リーマンッショック以来今までにない、賃料下落と空室率上昇がおきています。統計的な資料はありませんが、今春以来8~12%の下落です。23区の中でも東北部は顕著です。これは当然と言えます。人口は減少に向かい、東京も微減が始まりました。それに不況で、デフレです。オフィスは勿論賃貸住宅だけがデフレの外とは行かないのです。
賃貸住宅は、デフレの遅行係数になります。理由は、契約が2~3年契約が主体で、契約更新時に賃借人は現在の相場を簡単に自己の水準を知ることが出来るようになりましたから、減額を強く要求してきます。

不動産投資様の保証家賃がどう言う会社で内容がわかりませんが、10年も保証しないでしょう。今は、幸い持ち出しもなく40万円近くのプラスで慌てることは無いと思いますが、昨年らいより、急速に価額がダウンしています。金利水準は今は低金利でこれ以上は低下は多くは望めません。

今から、10年~25年先の出口戦略をしっかり立てトータルキャッシュフローの検証するようお勧めいたします。

個別には、http://www.iriscon.co.jp/

補足

購入されたのが、2009年5月、10月でしたね。失礼いたしました。

不動産投資
マンション経営
マンション
キャッシュフロー

評価・お礼

マンション投資さん

2010/11/06 20:35

野口様
コメントありがとうございます。現時点では月々の収支がプラスということであわてることなくじっくり今後のことを考えていきたいと思います。
ありがとうございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
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独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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新築中古マンションどちらが良い?

2010/11/08 12:05 詳細リンク
(5.0)

新築マンションと中古マンションのどちらが投資として良いかと言うご質問かと思いますが、まず、全ての投資に言えるのですが時間が経過すれば「全ての物件」がいずれ中古になると言う事です。


ご自身の購入物件も今は新築の余韻がありますので暫くは新築の良さを体感されるのでしょうが、2年もして退去者が出れば中古物件としての扱いになります。


新築物件の問題はその2年~4年程度の所で再販売価格が「急落」する点です。2000万の物件であっても4年後の再販売価格は1500万等に低下します。また、家賃補償契約の見直し期間も丁度5年程度で取られている事が多いのも問題点となります。


現在の補償賃料は10年、20年とは続きません。従って現在のキャッシュフローが近い将来非常にタイトになり、10年後等にはキャッシュフローがマイナスになる事もあるでしょう。


(実際私達は多くのそのような投資家の方の相談を受けているので上記の様に言えます。)


今後のアドバイスとしては金利の高い方の残債を早目に減らす事です。15年もすればかなりの大規模修繕が必要になりますが、その時に残債が大きいとプレッシャーになりますので。(例えばIH、ユニットバス、等など)


また、今後の購入は利回りの高い中古の物件で大規模修繕の終了したものか、1棟物への移行を検討されたら良いのではないかと思います。現在であれば色々な選択がありますので勉強してみてください。(そうすると時間の経過と価格の下落との関係を理解してもらえるでしょう。)


ご質問の感じからして、たまたま最初の不動産投資が新築のワンルームマンションだったと思いますが、次の購入は不動産投資の大枠を理解してからされる事をお勧めします。

中古マンション
中古
新築マンション
不動産投資
補償

評価・お礼

マンション投資さん

2010/11/11 22:05

ご回答ありがとうございます。現在のプラス分を繰り上げ返済に回し、なるべく早く完済できるようにしたいと思います。
家賃保証は契約では35年保障となっていますが、保障自体が5年ほどでなくなることが多いということでしょうか?2年ごとの見直しはあり、減額は在るのでしょうが、保障自体まったくなしということもあり得るのでしょうか?その場合契約違反とはならないのでしょうか?再度の質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
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