マンション投資の今後について

不動産中心のＦＰ 野口です。

マンション投資様のご心配は至極当然です。２室購入されたのがいつか判りませんが、不動産投資は、本来短期間で売買するのが目的でなく、少なくとも５年以上３５年程度の長期間保有し、運用する人が多いのです。

マンション投資様の場合は未だ数年でしょうから、５年、１５年、２０年を見据えて、出口戦略を立てる必要が有ると思います。

要点は、購入から、返済･売却までのキャシュフローがどうなるかと言うことです。売り手である不動産会社の予想キャッシュフローは、甘いものがあります。鵜呑みにすることが出来ません。これで失敗する人が多いのは近年多くいます。

例は、こちらで http://www.iriscon.co.jp/category/1204328.html

もう一つ、リーマンッショック以来今までにない、賃料下落と空室率上昇がおきています。統計的な資料はありませんが、今春以来８～１２％の下落です。２３区の中でも東北部は顕著です。これは当然と言えます。人口は減少に向かい、東京も微減が始まりました。それに不況で、デフレです。オフィスは勿論賃貸住宅だけがデフレの外とは行かないのです。
賃貸住宅は、デフレの遅行係数になります。理由は、契約が２～３年契約が主体で、契約更新時に賃借人は現在の相場を簡単に自己の水準を知ることが出来るようになりましたから、減額を強く要求してきます。

不動産投資様の保証家賃がどう言う会社で内容がわかりませんが、１０年も保証しないでしょう。今は、幸い持ち出しもなく４０万円近くのプラスで慌てることは無いと思いますが、昨年らいより、急速に価額がダウンしています。金利水準は今は低金利でこれ以上は低下は多くは望めません。

今から、１０年～２５年先の出口戦略をしっかり立てトータルキャッシュフローの検証するようお勧めいたします。

個別には、http://www.iriscon.co.jp/

新築マンションと中古マンションのどちらが投資として良いかと言うご質問かと思いますが、まず、全ての投資に言えるのですが時間が経過すれば「全ての物件」がいずれ中古になると言う事です。


ご自身の購入物件も今は新築の余韻がありますので暫くは新築の良さを体感されるのでしょうが、2年もして退去者が出れば中古物件としての扱いになります。


新築物件の問題はその2年～4年程度の所で再販売価格が「急落」する点です。2000万の物件であっても4年後の再販売価格は1500万等に低下します。また、家賃補償契約の見直し期間も丁度5年程度で取られている事が多いのも問題点となります。


現在の補償賃料は10年、20年とは続きません。従って現在のキャッシュフローが近い将来非常にタイトになり、10年後等にはキャッシュフローがマイナスになる事もあるでしょう。


（実際私達は多くのそのような投資家の方の相談を受けているので上記の様に言えます。）


今後のアドバイスとしては金利の高い方の残債を早目に減らす事です。15年もすればかなりの大規模修繕が必要になりますが、その時に残債が大きいとプレッシャーになりますので。（例えばＩＨ、ユニットバス、等など）


また、今後の購入は利回りの高い中古の物件で大規模修繕の終了したものか、1棟物への移行を検討されたら良いのではないかと思います。現在であれば色々な選択がありますので勉強してみてください。（そうすると時間の経過と価格の下落との関係を理解してもらえるでしょう。）


ご質問の感じからして、たまたま最初の不動産投資が新築のワンルームマンションだったと思いますが、次の購入は不動産投資の大枠を理解してからされる事をお勧めします。