借換え 最終段階!どっちにしたらいいですか? - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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借換え 最終段階!どっちにしたらいいですか?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2008/09/05 14:27

こんにちは!
借換えが最終段階に来ました。どちらを選べば得策な のか、ご意見お願い致します。

2つの選択で悩んでおります。

借り入れ残高8月末 ¥18,315,894
期間29年

? 現在借り入れ中のK銀行
優遇金利(現在 通期1%優遇(保証料込)を
通期1.3%まで引き上げると提示)
ガン付き団信付き

今後使用予定の金利は、変動1.875%
(優遇後1.575%)


?JA
借り換え予定額¥18,300,000-
10年固定 3.6%(優遇後1.95%)
11年目からは優遇1%

借換え諸費用62万

現在借り入れのK銀行は、通期1.3%優遇を提示
してきています。
通期で考えるとJAは、1.22%の優遇幅になり ますが、10年固定の金利で考えると店頭金利の
差が、K銀行(10年固定店頭3.85%)よりすでに0.25%低い状態です。

10年後に店頭金利が同じように差があるかわかり
ませんが、今の状態を見るとK銀行が1.3%の
優遇を提示してきても、さほどの魅力を感じませ ん。

比較検討すると言えば、・10年固定か変動か
・諸費用がかかる
この2点になると思います。

確かに諸費用の62万を出すのは、苦しい状態です が、日本の景気が悪いとは言え、サブプライム問題 がいずれ解決の方向に向えば、住宅ローンも上昇し てくるのではないかと思います。

プロの目からすると、どのような判断を下したらよ いでしょうか??

宜しくお願い致します。

翔栄ママさん ( 大阪府 / 女性 / 27歳 )

回答:2件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

住宅ローンの選択について

2008/09/05 16:11 詳細リンク

翔栄ママ さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

10年後の金利や景気がどのようになっているかは、はっきり言ってわかりません。
なので、ご自身のお考えや、価値観、ライフプランにあった商品選びをする必要があります。

まず、今後の金利上昇を懸念されるのでしたら、変動金利より10年固定にほうがいいでしょう。
実際の金利差も0.375%しか変わらないので、固定金利を選択したとしてもさほど金利負担は感じないと思われます(金額しておよそ3000円)

ただし、借換費用の62万円をK銀行への繰上返済にあてると1年以上も返済期間を短縮でき、利息も50万円近く圧縮できることになります。(金利が上昇すれば圧縮額はもっと増えます)

また、K銀行のガン付団信もリスクヘッジの観点からみると、かなり魅力的な特約でもあります。

以上のことを踏まえた上で、どちらを選択されるかご検討されてください。


以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2008/09/05 17:52 詳細リンク

翔栄ママさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『プロの目からすると、どのような判断を下したらよいのでしょうか?』につきまして、住宅ローンを組む場合(借り換えでも同様)、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことができるのであれば、早期完済を目指すことになりますので、わざわざ高い金利で住宅ローンを組むことはありません。

よって、この場合はローン金利が低くて済む『変動金利』や『短期固定金利』で住宅ローンを組むことになります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済はせいぜい3年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には参りませんので、多少金利が高くなっても『長期固定金利』で住宅ローンを組むことで、途中から金利が上がり毎月の返済額が増えたりしませんから、将来のマネープランが立てやすくなります。

よって、繰り上げ返済はどの程度の頻度で行えるのかで判断するようにしてください。

尚、10年固定金利で住宅ローンを組んだ場合、残り29年ということですから、今後2回は更新がありますので、そのときにローン金利の見直しがあることを十分に承知したうえで、利用するようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

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渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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