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住宅ローン借り換えの悩み

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/11/03 01:32

お願いします。
現在地方銀行で変動1.675%月々93834円(0.2%保証料上乗せ)
残債25760000円で32年ローン期間があります。


ネット銀行の10年固定1.47%(優遇1.5%)(優遇期間後-0.7%)
を検討したいと思うのですが、シュミレーションをしたところ、事務手数料等借り換え費用に73万かかります。(保証料無し、8疾病保証付き)


子どもはまだ15年ほど教育費がかかりそうなので、これからの金利上昇に備え固定金利にしたいのですが、賢い選択をご教授下さい。

両方とも繰り上げ返済1円から手数料0円なので、毎月1、2万ほどの繰り上げ返済か、2、3年に5、60万の繰り上げ返済をするのは、どちらの方が効果的なのでしょうか?


借り換えて、変動から固定にすると金利は上がり、借り換え費用もかかる、けれども
現在の銀行よりは固定金利が低いので、借り換えたメリットは今後の繰り上げ返済にかかってくるのか?というところでしょうか??

後、店頭金利を比較して、安い金利を出している銀行は金利が上がっても、他行の店頭金利より低く出す傾向のなでしょうか?

質問がまとまっていなくて申し訳ないです。宜しくお願いします。

補足

2011/11/03 01:32

現在の銀行で、金利見直しをした結果、変動1.375%、10年固定2,0%
共に全期間優遇金利-1、3%のお話をいただきました。

自営業年収600万 妻パート年収90万


借り換え費用の安い銀行のシュミレーションもしても、借り換え手数料25万はかかるようです。だったら、8疾病保証を50万で買ったと思えば特なのか・・・??

いろいろ見ていたら、何がいい選択なのかわからなくなってしまいました・・・

からあげさん ( 神奈川県 / 女性 / 37歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

3 good

住宅ローンの借り換えについて

2011/11/03 09:58 詳細リンク
(4.0)

からあげさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『現在の銀行よりは固定金利が低いので、
借り換えたメリットは今後の繰り上げ返済にかかっいくるのか?
というところでしょうか?』
につきまして、

住宅ローンの借り換えを行うことで、
メリットが出るための条件として、
1.返済期間が10年以上残っていること
2.借入残高が1,000万円以上残っていること
3.現在のローン金利と借り換えを行う場合のローン金利との差が、
1.0%以上になること

よって、からあげさんの場合、
返済期間と借入残高に関しては要件を満たしていることになりますが、
ローン金利につきましては、
現在のローン金利と借り換えた場合のローン金利との差が、
ほとんどありませんので、

残念ながら借り換えにより、
総返済額が少なくできるなどという点からは、
借り換えによるメリットは期待できないことになります。

特に、からあげさんも書いているとおり、
借り換えを行うときにかかってしまう諸費用のことを考慮すると、
借り換えを行うことで、
住宅ローンの総返済額が結果として増えてしまうことにもなりかねませんので、
出来うる限り繰り上げ返済を行いながら、
今の住宅ローンをこのまま返済し続けることをお勧めします。

尚、繰り上げ返済を行う場合、
毎月の返済額に占めるローン利息の割合は、
返済当初の方が高くなっていますので、
繰り上げ返済資金が借り入れ元本部分に充当されるということを考慮した場合、
繰り上げ返済による効果は、
返済当初の方が大きくなります。

よって、繰り上げ返済を行うのでしたら、
2~3年に一回まとめて行うよりも、
毎月こまめに繰り上げ返済を行った方が、
その効果はおおきくなります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

住宅
住宅ローン
借り換え
ローン
返済

評価・お礼

からあげさん

2011/11/03 16:26

早々のご回答感謝します。今のままの変動金利で返済していき、金利が上がるとゆくゆくは、返済未納金?(言葉が違っていたらすみません。)が発生すると聞いたのですが・・

今の銀行での固定金利は高いので考えていません。借り換え希望の銀行の10年固定1.47%が今の銀行の変動金利と同じ%になる時は近いんじゃないかと、10年の間に今の銀行の変動金利が他行の今の固定金利より高くなるんじゃないかと、不安なのもあります。考えてもきりがないのですが・・・
繰り上げ返済をするなら、毎月こつこつと・・が良いんですね。がんばります!

渡辺 行雄

2011/11/03 16:50

からあげさんへ

おへんじいただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

変動金利を利用した場合、
ローンの更新が半年ごとに行われますので、
そのときに合わせて金利の見直しが行われます。

金利の見直しにより、
ローン金利が上がってしまった場合には、
毎月の返済額が更新のときから増えることになります。

逆にローン金利が下がった場合には、
毎月の返済額が更新のときから少なくなります。

尚、からあげさんがご記入されている内容は、
いわゆる“隠れ借金”のことかも知れません。

金融機関が更新時にローン金利を見直しする場合、
1.25%ルールというものがあり、
一回の更新でローン金利を上げる場合、
1.50%まであげたくても、
1.25%までしかあげることができないというルールがあります。

ただし、この場合、上げることが0.25%分につきましては、
借り入れ元本に充当される仕組みになっていますので、
いくらローンを返済していっても、
借入残高が増加していくことになってしまいます。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

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不動産コンサルタント

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住宅ローン借り換えの悩み

2011/11/04 09:14 詳細リンク
(5.0)

からあげ さま


はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

借り換えについてはシミュレーションを立ててみることをお勧めします。

借り換えの候補先の銀行の優遇は10年間1.5%で得するように見えますが
11年目からは0.7%になってしまうことを考慮してシミュレーションを立ててみましょう。
おっしゃる通りもちろん諸経費もかかります。
現在の銀行で全期間1.3%の優遇が受けられるのであれば、
残り期間が32年ありますので ほとんど効果がないように思います。

また、お子様の教育費が15年はかかるという状況で10年固定というのはなぜでしょうか?
10年で完済できる予定ということであれば10年固定でも良いと思いますが
その後も返済が残っているようであれば、教育費が一番かかる可能性のある時期に
金利が不明確になってしまうというデメリットがある10年固定はお勧めできません。
教育費が終わる時期までの固定金利も候補にしてみてはいかがでしょうか。

なお、繰上返済は2,3年でまとめて行うよりは、毎月コツコツ行った方が効果は大きくなります。



以上、ご参考になりましたでしょうか

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効果
経費
教育費
住宅ローン
ローン借り換え

評価・お礼

からあげさん

2011/11/05 06:33

ご回答ありがとうございます。

やはり、現在の銀行で毎月こつこつと繰り上げ返済を行った方が、よさそうですね。
金利の種類の見直し等、シュミレーションを色々しながら、検討したいと思います。

回答専門家

藤森 哲也
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