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対象:住宅設計・構造

土地資産の活用について

住宅・不動産 住宅設計・構造 2007/03/06 16:34

現在、新大久保駅すぐ側に土地建物を所有しています。店舗兼住居として大変場所に見合わないような格安でお貸ししています。将来のことを考えて立て直して、新たに賃貸したいと思っています。20年以上も値上げもせずその人に貸したままでした。父の名義ですが、その父も介護の必要な年になってきましたので、そろそろ建て直しをしてはどうかと娘の私が提案しています。父は貸している人に当初は買ってもらうことも考えたようですが、その人はお金の都合も付かなかったこともあり、そのまま現在に至っています。売却の約束はしておりません。
父は立て直すにはお金が必要で、お金を借りるにも条件もあるだろうと言っていますのでいろいろ伺いたいのですが、このような土地建物を私どもが所有している場合、貸している相手が店舗に少し手を入れたりしてはいますが、何か賃貸でも権利が生じるものなのでしょうか。契約は来年までになっています。
権利が生じますと、その点での評価額も違うとは思いますが、20坪足らずですが350,000,000円ほどにはなるのではないでしょうか。それを担保にお金を銀行から借りることができるでしょうか。金額は建築の何パーセントまで借りることができ、大まかな金利や月々の返済額なども教えていただけたら有難いです。また、銀行が無理だとどのようなところで借りられ、金利は幾らぐらいになるものなのでしょうか。鉄筋の3階建てぐらいを想像しています。店舗もできれば2〜3店舗もしくは事務所、2店舗で住居兼でもいいのですが、うまく活用できるようにと考えています。
父はちなみに年金生活で、私は今仕事を母の介護のため離れています。
どのような専門の方にお伺いしたらいいのか分かりかねますが、下のジャンルでは店舗の建築物建設、賃貸についてを含めた適当なものがありませんでしたので宜しくお願いします。

りんちゃんさん ( 神奈川県 / 女性 / 48歳 )

回答:5件

まずは絡まった糸をほぐしてみては?

2007/03/06 18:15 詳細リンク

りん ちゃん さん
はじめまして。
SOCIUS 岩間隆司 と申します。

文面からさっしますに、いろんな状況や用件が わ! と
おしよせちゃってるようですね。
正直、私も全ての要因に100% 完璧にお答えできませんが
まずは 絡まった糸をほぐしてみては と思えました。

おとうさまの名義で 有効に活用されていない不動産がある。
このままですと…(大変に失礼なことを お許しください。)
不動産を相続をされるさい、大きな課税を受けてしまうこと
が考えられますね。

たとえば、おとうさまの名義で融資を受け、不動産活用事業
を行うことの負債で課税対象の評価を小さくし、その大きな
相続税の節税をする。(…ちょっと、ザックリな説明ですが。)
こういったケースは、一般的ですね。
異論のある方も多いと思いますが、私はこの不動産活用事業
が、あくまで健全なものであるならば、よい亊だと思います。
土地が活きる ということは、ほかの方も使えるようになる…
個人の財産 という側面、以外の部分も 生まれるからです。

ただ、(くどいようですが)
あくまで、健全で、また多くの人に愛される事業計画でなく
てはならないと思います。
それは りん ちゃん さん の言う 鉄筋の3階建てぐらい‥
では ないかもしれません。
まずは、その建築・事業計画を作成することがさきでしょう。
でないと、
いったい いくらお金がかかって、いくら借りられて…といった
議論になってゆきませんね。
どこが融資をしてくれるのか‥
金利や利回りはどれくらいか…
貸している人はどうするのか…
おとうさま や おかあさまのことはどうするのか‥
それは、その次の段階で、ということで ステップを踏まれ
たほうが、よいと おもえました。
いかがでしょうか。

回答専門家

岩間 隆司
岩間 隆司
(東京都 / 建築家)
株式会社ソキウス 代表取締役
03-5735-9700
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個別に専門家に相談されたらいかがですか

2007/03/07 09:56 詳細リンク

パルティータ建築工房の森岡と申します。

不愉快なお話しとは思いますが、相続については是非考えておくことをお勧めします。
相続税額は、不動産(路線価から評価)だけでなく全ての財産、相続される方(法定相続人)の人数、同居か否か等、様々な条件により算定されます。
条件によりますが、土地が3.5億で、何も(相続対策)しなければ、びっくりする相続税額となります。

相続税対策のための、強引な建物計画はいかがなものかと思いますが、お話しの状況からして、店舗あるいは事務所賃貸ビルの建て替えがふさわしいようですので、結果的に相続対策となるということで、よろしいのではないでしょうか。

金融機関としては、住宅金融公庫(4月から住宅金融支援機構に引き継ぎ)が、低金利、固定金利で良いのですが、敷地面積が165?以上の条件があるので、20坪では使えません。
銀行では、規模から信金が適している可能性が高いと思いますが、都市銀、信託銀も考えられ、各収支予測により融資可能かどうか判断されます。
銀行の場合、主に変動金利ですが、固定金利の可能性もないわけではありません。金利は、返済期間等条件によります。

計画は、賃貸事業をシミュレーションしながら(事業計画)、建築計画を並行して進めることになります。事業計画と建築設計、両方の専門家が必要です。
お話しの状況からして、いろいろな計画が考えらますが、個別に相談され進められたら良いと思います。

当サイトの専門分野は住宅ですが、登録されている多くの建築家が店舗や事務所もやられているのではないでしょうか。当事務所も、事業計画、相続税プロを控え、賃貸ビルも専門としております。

回答専門家

森岡 篤
森岡 篤
(建築家)
有限会社パルティータ 代表

庭を取り込む心地良い空間、永く住むためのフレキシブルな家

家づくりは、建て主にとっても、とても手間がかかることですが、苦労した結果、建物が実際に形となり、できあがっていくのは、本当に楽しいものです。遠い将来、この家に住んで良かった、と感じてもらえるような、家づくりのお手伝いをしたいと思います。


方法は色々あります…先ずは具体的なご相談を

2007/03/06 21:50 詳細リンク

りんちゃんさん。こんばんは。

新大久保駅そばの土地でしたら、この一年でかなり高騰している地域ですね。
私の知人も1年以上前から探していますが、今後の更なる高値を期待してなかなか売り出さないのでお手上げだと聞いています。

その土地の状況や現状の賃貸契約にもよりますが、場所が場所だけに評価額の低下はあまりに気にせずとも良いのではないでしょうか。

まずはその土地に、りんちゃんさんが考えてられる規模のビルが建てられるか調べることです。賃貸料がどのくらい取れるか想定し、ビル建設費をどのくらいの期間で返済できるかで、事業計画が決まります。(かなり大雑把ですが)
事業計画が成り立てば、土地を担保に銀行から融資可能でしょう。
ざっとみれば、土地20坪ですから、鉄筋コンクリート造3階建てで約50坪くらいですね。新大久保駅から近いことから予想できる賃貸料と土地評価額からしても十分成り立つように思います。ただこの場合、将来の相続に対応できているかどうかは、このQ&Aの中でお答えするのは難しいかと思います。

とにかく、専門家に一度、具体的場所を提示して相談をしてみてください。
簡単な事業計画や相続税対策の提案をしてくれるはずですから、それを元にご家族で話しあってみたらいかがでしょうか。
私共でも、昨年その近所に完成した物件の実績があり、周辺事情も詳しいので、よろしかったらご相談ください。

アトリエ24一級建築士事務所 飯沼竹一


土地資産の活用について

2007/03/07 20:45 詳細リンク

こんにちは・・・B&B住研の羽入です。
良い時期にご相談されたとおもいます。現在賃貸されている店子との契約期限の問題からしても、今から将来計画を考える時期だと思います。先に回答されている方からも指摘ある通り、相続対策も考えた方が良いですね。まずは相続税は課税価格を計算しなければなりません。そのためには路線価を調べ相続税評価額が決まります。
相続税評価額は、正面路線価をもとに、間口と奥行きとの関係など、実際の土地の固有条件に応じて調整を行った単価に、その土地の面積を乗じて計算します。土地形状に応じた調整については、財産評価基本通達の各種補正率表に従って計算します。従って、ここの土地の評価が、その土地の全面道路の路線価の数字そのものとなるわけでは有りません。それでたとえば、今回課税価格が3億5千万円となったならば、税率50%を掛け、速算控除額4千7百万円が控除されます。従って1億2千8百万円が相続税となります。このように相続税は驚くような金額となります。では相続税を抑える為にはどうしたら良いのでしょう。そうです。借金をすれば良いのです。債務は控除されます。現在の建物が、来年に賃貸契約の期限が来るようであれば、至急我々建築の専門家に依頼し、現地調査を行い規模や地域性のもとに、事業計画をする必要が有ります。その事業計画に基づき銀行が借り入れ金額を決定します。借入額は単純に土地価格の%で決まるものでは有りません。
あと、何か賃貸契約で権利が生じるのでは?と書かれていますが、途中解約であれば権利上の問題も発生しますが、賃貸契約が切れる時には賃貸契約書に基づいて進めていけば宜しいかと思います。少し難しいように思いますが、我々専門家にご相談下さい。。。


先ずは不動産の専門家にご相談を・・・

2007/03/09 12:54 詳細リンク

先ずは借手に気持ち良く退去していただく事が大切です。
これによってタイムスケジュールも事業収支計画も大きく変わってきます。
契約内容にもよりますが店舗兼住居と言う事ですのでご心配のように借手にも何らかの権利が発生する事も十分に考えられます。
不動産の権利関係に詳しい専門家にご相談される事をお勧めします。
勿論、何事も無くすんなり退去していただければ何の問題も有りません。
以前、首都圏にマンションを多く手掛けたある不動産会社の開発担当者に同じようなケースに関してレクチャーして頂いた事がありますが、やはりこの様な案件を数多くこなした担当者の具体的な数字を挙げての話には説得力がありました。
借手にスムースに退去していただく為の交渉は色々な方法が考えられますが、あらゆるケースに対応出来るよう先ずはご自身が「理論武装」(ちょっと大袈裟な表現ですが)し誠意を持って対応することが大切ではないでしょうか。
また、相続対策、節税対策は持てる者の共通する悩みです。
準備をしすぎると言う事は無いと思います。
何事も「布石を打つ」、「石橋を叩く」は大切です。

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