土地資産の活用について

りんちゃんさん。こんばんは。

新大久保駅そばの土地でしたら、この一年でかなり高騰している地域ですね。
私の知人も1年以上前から探していますが、今後の更なる高値を期待してなかなか売り出さないのでお手上げだと聞いています。

その土地の状況や現状の賃貸契約にもよりますが、場所が場所だけに評価額の低下はあまりに気にせずとも良いのではないでしょうか。

まずはその土地に、りんちゃんさんが考えてられる規模のビルが建てられるか調べることです。賃貸料がどのくらい取れるか想定し、ビル建設費をどのくらいの期間で返済できるかで、事業計画が決まります。（かなり大雑把ですが）
事業計画が成り立てば、土地を担保に銀行から融資可能でしょう。
ざっとみれば、土地20坪ですから、鉄筋コンクリート造３階建てで約５０坪くらいですね。新大久保駅から近いことから予想できる賃貸料と土地評価額からしても十分成り立つように思います。ただこの場合、将来の相続に対応できているかどうかは、このＱ＆Ａの中でお答えするのは難しいかと思います。

とにかく、専門家に一度、具体的場所を提示して相談をしてみてください。
簡単な事業計画や相続税対策の提案をしてくれるはずですから、それを元にご家族で話しあってみたらいかがでしょうか。
私共でも、昨年その近所に完成した物件の実績があり、周辺事情も詳しいので、よろしかったらご相談ください。

アトリエ24一級建築士事務所 飯沼竹一

こんにちは・・・Ｂ＆Ｂ住研の羽入です。
良い時期にご相談されたとおもいます。現在賃貸されている店子との契約期限の問題からしても、今から将来計画を考える時期だと思います。先に回答されている方からも指摘ある通り、相続対策も考えた方が良いですね。まずは相続税は課税価格を計算しなければなりません。そのためには路線価を調べ相続税評価額が決まります。
相続税評価額は、正面路線価をもとに、間口と奥行きとの関係など、実際の土地の固有条件に応じて調整を行った単価に、その土地の面積を乗じて計算します。土地形状に応じた調整については、財産評価基本通達の各種補正率表に従って計算します。従って、ここの土地の評価が、その土地の全面道路の路線価の数字そのものとなるわけでは有りません。それでたとえば、今回課税価格が3億5千万円となったならば、税率５０％を掛け、速算控除額4千7百万円が控除されます。従って1億2千８百万円が相続税となります。このように相続税は驚くような金額となります。では相続税を抑える為にはどうしたら良いのでしょう。そうです。借金をすれば良いのです。債務は控除されます。現在の建物が、来年に賃貸契約の期限が来るようであれば、至急我々建築の専門家に依頼し、現地調査を行い規模や地域性のもとに、事業計画をする必要が有ります。その事業計画に基づき銀行が借り入れ金額を決定します。借入額は単純に土地価格の％で決まるものでは有りません。
あと、何か賃貸契約で権利が生じるのでは？と書かれていますが、途中解約であれば権利上の問題も発生しますが、賃貸契約が切れる時には賃貸契約書に基づいて進めていけば宜しいかと思います。少し難しいように思いますが、我々専門家にご相談下さい。。。

先ずは借手に気持ち良く退去していただく事が大切です。
これによってタイムスケジュールも事業収支計画も大きく変わってきます。
契約内容にもよりますが店舗兼住居と言う事ですのでご心配のように借手にも何らかの権利が発生する事も十分に考えられます。
不動産の権利関係に詳しい専門家にご相談される事をお勧めします。
勿論、何事も無くすんなり退去していただければ何の問題も有りません。
以前、首都圏にマンションを多く手掛けたある不動産会社の開発担当者に同じようなケースに関してレクチャーして頂いた事がありますが、やはりこの様な案件を数多くこなした担当者の具体的な数字を挙げての話には説得力がありました。
借手にスムースに退去していただく為の交渉は色々な方法が考えられますが、あらゆるケースに対応出来るよう先ずはご自身が「理論武装」（ちょっと大袈裟な表現ですが）し誠意を持って対応することが大切ではないでしょうか。
また、相続対策、節税対策は持てる者の共通する悩みです。
準備をしすぎると言う事は無いと思います。
何事も「布石を打つ」、「石橋を叩く」は大切です。

パルティータ建築工房の森岡と申します。

不愉快なお話しとは思いますが、相続については是非考えておくことをお勧めします。
相続税額は、不動産（路線価から評価）だけでなく全ての財産、相続される方（法定相続人）の人数、同居か否か等、様々な条件により算定されます。
条件によりますが、土地が3.5億で、何も（相続対策）しなければ、びっくりする相続税額となります。

相続税対策のための、強引な建物計画はいかがなものかと思いますが、お話しの状況からして、店舗あるいは事務所賃貸ビルの建て替えがふさわしいようですので、結果的に相続対策となるということで、よろしいのではないでしょうか。

金融機関としては、住宅金融公庫（４月から住宅金融支援機構に引き継ぎ）が、低金利、固定金利で良いのですが、敷地面積が165?以上の条件があるので、20坪では使えません。
銀行では、規模から信金が適している可能性が高いと思いますが、都市銀、信託銀も考えられ、各収支予測により融資可能かどうか判断されます。
銀行の場合、主に変動金利ですが、固定金利の可能性もないわけではありません。金利は、返済期間等条件によります。

計画は、賃貸事業をシミュレーションしながら（事業計画）、建築計画を並行して進めることになります。事業計画と建築設計、両方の専門家が必要です。
お話しの状況からして、いろいろな計画が考えらますが、個別に相談され進められたら良いと思います。

当サイトの専門分野は住宅ですが、登録されている多くの建築家が店舗や事務所もやられているのではないでしょうか。当事務所も、事業計画、相続税プロを控え、賃貸ビルも専門としております。