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建築条件付土地と建物の売買契約解除について

住宅・不動産 不動産売買 2008/05/07 22:28

現在,建築条件付の土地の売買契約を結んでいます。
半年くらい前に,最初は建築条件付の土地売買契約なのに建物請負契約も同時に行うように言われたので,法律上おかしいと抗議しました。すると,分譲地は4月完成なので,建築会社と相談して納得できたら契約してくださいと言われました。
それから間取り図までできたときに,3月頃にそろそろ分譲地が完成するので土地の契約を結んで欲しいと言われましたので,土地の契約を結び,手付金50万円を支払いました。その後,ローン申込のために打ち合わせをしていない概算の見積書をもとに開発業者と建築業者が提携しているローンの審査申込をしました。間取りは決まっていたので金融機関はこの大きさが変わらなければよいという返事で審査は通りました。その後,建築業者の態度が変わり,打ち合わせなどをしようとしません。土地の決済の日が近づいています。このまま,よくみていない見積もりで建設するか,追加予算を要求されるか不安です。土地の契約書をよく見ると,「契約の解除は相手方が契約の履行に着手するまでに手付金を放棄すること」「契約解除に関して損額賠償が生じた場合は違約金10%支払うこと」「土地代金は土地適合証明書発行後30日以内に土地売買代金を支払うこと」
と,あります。契約書には建築条件についてはいっさい書いてありません。建物請負契約も結んでいません。
そこで,質問ですが,この場合,
1.契約の解除の場合は手付金のみで可能ですか
2.契約の履行という意味が分からないのですが,違約金が発生する場合はどのような場合が考えられますか
3.建築会社などの指定がないので,あくまでも仮にですが,2週間くらいで真剣に考えてくれる建築会社を探して契約しても大丈夫ですか
大変乱雑な文章で申し訳ありませんが,どなたか見解をいただけるとありがたいです。よろしくお願いします。

ふぃーふぃーさん ( 静岡県 / 男性 / 33歳 )

回答:3件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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建築条件付土地と建物の売買契約解除について

2008/05/08 07:16 詳細リンク
(4.0)

ふぃーふぃー さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

土地の売買契約を確認できていないので、あくまでも一般的なアドバイスになってしまいますが、通常、建築条件付き売り地の売買契約の場合、3ヶ月以上の期間を定めてその期間内に建物の建築請負契約が締結することを停止条件として土地売買契約を締結する契約です。建築契約が成就しなかったときは、土地売買契約も成立せず、預り金・申込証拠金・その他名目のいかんを問わず受領した金額はすべて速やかに返還されることになっています。

なので、きちんとした建物の請負契約を締結していないのであれば、土地の売買契約はなかたものとなって、手付金等は返却されると思われます。

尚、頂いたご質問の回答としましては、

1、手付金解除をする必要はなく、停止条件によって解除されるはずです

2、契約の履行はとても曖昧な表現なため、どこからという判断が出来かねます。

3、建築会社の指定がない、建築条件付き売り地の契約は通常あり得ないでしょう。


もう一度、売買契約書の内容を確認されて、売主ときちんとお話合いをされた方がよろしいかと思われます。


以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

評価・お礼

ふぃーふぃーさん

早速のお返事ありがとうございます。通常の建築条件付ならば,そうなるのですよね。売主と相談したいと思います。

回答専門家

藤森 哲也
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建築条件付き土地

2008/05/08 10:21 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。


ご質問の件ですが、契約書や重要事項説明書の中に「この契約は停止条件付き土地売買契約である…以内に建築工事請負契約を締結しない場合には、土地売買契約は締結時に遡って解除することができ、手付金等は無利息にて返還するものと…」という文面がなければ、一般的な売買契約となるでしょう。

まず、この点を確認されることをお勧めします。

これらがないと、契約の解除は手付金放棄で行うことになると思います。

「契約の履行…」に関しては登記申請をしたことで「履行の着手」と言われることが多いと思います。現状ではまだそこまで進んでいないようですが、業者がどういう認識でいるかは確かめておく必要がありますね。

また、慌てて建物の契約をすることはお勧めしません。契約をしてからでは、それこそ業者に有利な展開になりかねません。「説明はした」とか「そんな注文は聞いていない」とか「それは別途料金だ」など上げればキリがありません。
ローンを返済するのは業者ではなく「ご自身」ですので…

というようなことで、もう少しご自身で契約書の内容を確認されて、業者とよく打ち合わせすることをお勧め致します。


消費者に不利益な契約は宅建業法の趣旨に反しますので…



以上、ご参考になれば幸いです。

詳しいご説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。

宜しくお願い致します。

評価・お礼

ふぃーふぃーさん

お返事ありがとうございます。そうなんですよ。契約書にも重要説明事項にも建築条件に関する内容が一切載っていないんです。そして,停止条件に関する内容も無かったんです。やはり,通常の売買契約と解釈できますよね。その場合は建築条件による停止条件の解除ではないので,手付金による解除だと思っていました。寺岡様の考えは私の考えと同じでした。すばらしい回答とアドバイスに感謝いたします。本当にありがとうございました。

回答専門家

寺岡 孝
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鈴木 宏
宅地建物取引主任者

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建築条件付土地と建物の売買契約解除について

2008/05/08 10:19 詳細リンク
(4.0)

ふぃーふぃー様


はじめまして、株式会社クレドの鈴木と申します。
建築条件付き土地売買契約は消費者の方にとっては
不明瞭な部分が多く業界でも問題になっています。

基本的な考え方としては、
土地の購入は建物の請負があって成立しますので
今回のようなケースは手付金を返金して貰っての
契約解除が妥当だと推測されます。

土地の残代金を支払ってしまうと
所有権がふぃーふぃー様に移転されますので
建物の件をそのままにして話を進めるのは
とても危険だと感じます。

他の建設会社にて住宅を建設するのは
土地所有者(売主)の考え次第ではありますが
現実的には難しいのではないでしょうか。

またローン審査も建設会社が変更されると
再審査という金融機関もございますので
事前にご確認頂くと宜しいのではないでしょうか。


この回答がふぃーふぃー様のお役になれば幸いです。

株式会社クレド 鈴木 宏


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評価・お礼

ふぃーふぃーさん

早速のお返事ありがとうございます。ローンは建築会社提携によるローン金利なので,建築会社を変えると確かに時間がかかりますよね。このことも踏まえ,今後を検討したいと思います。

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