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対象:住宅・不動産トラブル

助けてください

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2008/04/17 08:38

主人の持っているマンションについてのご相談です。

マンションは主人が元奥さんと共に購入したもので共同名義、共同支払いにてローン(3200万円)で購入したものです。(頭金1000万主人の母の遺産にて支払)

5年前二人は協議離婚となり主人が一人で支払いを続けていました。3年前私と結婚をし現在まで私と主人でローンを払っています。

名義変更をし私と主人の名義にしたいのとローンの支払いも変更したいので区の相談窓口へ相談した所(弁護士さん)地価を出す必要があるということで不動産屋へ電話をしました。3000万の地価であるとの事でした。

3つの問題についてどの方法をとれば得か
具体的な例題+金額を教えてください。

1.税金について

2.マンション名義変更について

3.ローンの借り換えについて

尚、元嫁はマンションを購入してから1年間住んでいないので3000万の特別控除というのは受けられなさそうです

宜しくお願い致します。

pinokioさん ( 神奈川県 / 女性 / 32歳 )

回答:2件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

マンションの名義変更等について

2008/04/17 09:10 詳細リンク

pinokio さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

詳しい内容が把握できないため、具体的なアドバイスはできませんが、
まず、3000万円の特例ですが、これは、別れた元奥さんが受けるもので、
pinokioさまには関係ありません。

購入価格 - 売却価格 - 減価償却分 - 諸経費 = 譲渡損益

で利益が出た場合に、この3000万円の特例を利用すれば、税金を納めなくてすむ
というものなので、売主が利用する特例です。

そこで、いただいた質問ですが、

1.税金について

これは何税についてでしょうか?上記でも述べましたが売却による所得税は
先方が払うものなので、pinokioさまは支払う必要はありません。


2.マンション名義変更について

元奥さんの名義を買い取る必要があります。現在の物件価格に持分をかけたものが
売却価格になるでしょう。

3.ローンの借り換えについて

ローンの借り換えは、元奥様の借入分をどのようにするかでしょう。
名義をご主人様一本にするのでしたら、ご主人様単独でのローンに借り換え
pinokioさまの名義にされるのでしたら、pinokio名義の住宅ローンを借りなければ
なりません。また、後者の場合は、ご主人様の住宅ローンとの兼ね合いがございます
ので、現在お借入なされている、金融機関にご相談されてください。


以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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寺岡 孝
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離婚時の財産分与について

2008/04/21 10:11 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。


ご質問の件ですが、協議離婚が成立した際に、元妻の方との財産分与をどういう形でされているか
によりますね。

マンションの所有権はどうするのか?とか、ローンはどうするのか?それにプラスして慰謝料や養育費は?というのが一般的に問題になります。このあたりのことが、離婚協議書なり念書なりで元妻の方とどのような約束になっているのかがわからないと次に進めないと思います。

そうした財産分与の一部として、マンションの所有権を買い取るのか、慰謝料代わりにもらうのかで状況が変り、税金の対象になるかがわかりますね。

また、現状はご自身とご主人でローンを払っているとのことですが、書面上は元妻とご主人でローンを払っている形態になっているのも不自然なことです。

この点についても、財産分与が明確になり次第、ローン分の所有権を元妻からもらうなり買うなりなどの対処を早めされることをお勧めします。

最後に、元妻の方の持分の所有権移転やローンの完済の手続きの際には、本人がその場面にこられ、司法書士の方による本人確認等が必要になりますのでご承知おき下さい。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しいご説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。

宜しくお願い致します。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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質問者

pinokioさん

離婚時の財産分与について

2008/04/21 10:21 固定リンク

ご返信いただいてありがとうございます。

離婚時の財産分与についてですが、離婚後旦那と元妻の間で元妻直筆のマンションは旦那へ差し上げますというような内容の書面を取り交わしています。尚、養育権については子供が二人の間にはいなかったのでなし、慰謝料として200万を渡しています。

ちなみに上記書面というのは直筆、判子がついてあるというだけで法的に使える書類ですか?

pinokioさん (神奈川県/32歳/女性)

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