離婚後の住宅ローンについて - 住宅・不動産トラブル - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

注目のQ&AランキングRSS

対象:住宅・不動産トラブル

離婚後の住宅ローンについて

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/08/12 02:58

結婚後、新築マンションを3400万円で購入しました。
夫:2500万円 自分:980万円でそれぞれローンを組み、お互いが連帯保証人になっている状況です。
その後2年で離婚となりましたが、当時はお互いに月々の支払いを一人で行うことができず、それぞれマンションをでました。売却を考えましたが、残債が一括で払える金額ではなかったのであきらめました。マンションは第3者に賃貸して、家賃収入でローンの支払いをすることにしました。
現在、ローンと登記の名義は変更しておらず、お互いが連帯保証人で、それぞれ持分がある状況です。

この度、自分が再婚することとなり、ローンの名義を元夫一人にしたいと希望しています。元夫もそれには同意してくれています。
その手続きに関して、不動産会社の方に相談したところ、現在ローンを組んでいる銀行に相談してくださいとのことでしたが、名義を一本化するのは困難とも聞きましたが、やはり難しいのでしょうか?他の方の質問をみていると、他の銀行に借り換えの相談に行ったほうがいいのかとも考えます。
また、賃貸での家賃収入があると、名義変更や借り換えになにか影響があるのでしょうか?

説明不足な点が多々あると思いますが、ご回答をよろしくお願い致します。

aammさん ( 埼玉県 / 女性 / 30歳 )

回答:2件

米原 大輔

米原 大輔
不動産業

1 good

解決方法

2012/08/12 14:52 詳細リンク
(5.0)

非常に厄介な問題かと存じます。

1・ローン名義の一本化
これは前夫の保証能力が格段に向上していない限りは困難かと思います。
しかも物件評価が担保割れしている可能性が高いと思われますので無理だと言っても過言ではありません。

2・他の銀行への借り換え
この方法がベストであり、可能性は一番高いと思います。但し賃貸中というのが問題になると思います。原則住宅ローンは自己居住用の物件に融資するという大原則がありますので今回の場合は通常の住宅ローンでなくセカンドハウスローン(金融機関によって名称は異なる)という商品での借り換えになると思われます。但し、これも担保割れ物件の場合の取り扱いはどうなるのか?という問題が出てくると思われます。時期が未定になると思われますが、賃借人が退去し、前夫さんが自己居住の為に戻る形式を取ったうえで(形式的に住民票の移動をする)借り換えの相談に行くのが一番スムーズではないかと思います。

3・課題
文中の内容ではマンションのスペックがわかりませんでした。まずaammさんが把握する必要があるのは三点です。
・現在のマンションの価格(銀行の担保評価は左記価格の8割程度)
・残債と上記価格の差
・前夫の年収(前夫単独での借り換えが可能か否か)
そして持分をお持ちとのことなので、名義を前夫に一本化する際の費用を誰が負担するのか?一本化するにあたり贈与税等の問題が出てこないか?この辺りについて調べておく必要があるかと思います。

評価・お礼

aammさん

2012/08/12 19:22

早速のご回答をありがとうございました。

できるだけ早く名義をすっきりさせたかったのですが、賃貸している状態だと、名義の変更や借り換えが難しいのですね。

ご回答いただいた課題について、早速調べてみたいと思います。
物件が担保割れしている場合は、セカンドハウスローンの借り換えも難しくなってくるのですね。

相談していた不動産会社の方にも難しいケースだということは伺っていましたが、こんなにハードルが高いとは思いませんでした。

今回、どういったところに相談して良いかもわからず、とりあえずマンションを購入したときにお世話になった不動産会社の方に相談してみて、ローンの借り換えについてご質問させていただきましたが、ローンや持分の名義について、ローンの借り換え等の他に前夫単独にする方法があれば教えていただきたいです。

わかりやすい回答をありがとうございました。

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
藤原 鉄平

藤原 鉄平
不動産コンサルタント

2 good

離婚後のペアローンに係る一本化につきまして

2012/08/16 22:48 詳細リンク
(5.0)

不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

ご質問の件につきまして、以下、参考までに回答させていただきます。

【ローン名義の一本化の件】

>ローンの名義を元夫一人にしたいと希望

⇒元ご主人様の収入が大幅に上がっていない限り、事実上、困難です。

今現在の借入先で、ローン一本化をする具体的な目安としては、借り入れ当初の元ご主人様の収入金額とご質問者様の収入金額を合わせた金額が、単独の収入として要求されるかと存じます。

>他の銀行に借り換えの相談に行ったほうがいいのか
>賃貸での家賃収入があると、名義変更や借り換えになにか影響があるのでしょうか?

■賃貸中であることを前提とした場合

⇒現在、賃貸中でありますので、住宅ローンの借り換えは不可能です。住宅ローンは、居住用を前提としたローンだからです。

セカンドローンとは、異なりますが、賃貸事業に関わるローンとして、『アパートローン』というものがあります。このローンは、収益性を重視した場合におけるローンです。

ただあいにくですが、融資対象先は、多くの場合、一棟所有の建物(アパートなど)やワンルームマンションなどといった建物が対象であることが通常です。(※融資対象先は、金融機関によって、変わってきます。)

また、収益性の観点から踏まえますと、仮に融資が認められることがあったとしても、融資金額はかなり低い金額にならざるを得なく、借り換えをすることは困難であると思われます。

■賃貸借契約を終了させ、元ご主人様が居住用として利用する場合

1.元ご主人様の収入がそれほど変わっていない場合

冒頭述べましたように、元ご主人様の収入が大幅に上がっていない限り、困難です。

2.元ご主人様の収入増加が大幅にみられる場合

ローンの借り換えが可能かと思われます。

ただし、借り換え手続きに関する費用が登記費用や保証料などで、約100万円ほど必要になると思われます。これは現金にて準備する必要があります。

補足

>ローンや持分の名義について、ローンの借り換え等の他に前夫単独にする方法

1.元ご主人様の借入可能金額にあわせて、現金にて繰上返済を行う方法

この場合、必要とされる現金は、ご質問者様の借入金額と同等になると思われます。ご質問者様の借入金を完済し、元ご主人様に借り換え手続きを行うことで、連帯保証人を外してもらう方法です。この方法には、一度に多額の現金が必要となるデメリットがあります。あまり現実的ではありません。

2.早期繰上返済を行って、ご質問者様の借入金を完済し、借り換えをする方法

ローンの一本化ができる可能性があります。借入可能金額に見合った借り換えがスムーズにいけば、連帯保証人を外してもらうことが可能です。

[デメリット]
《その1》
最大の難点は、時間がかかりすぎるということです。恐らく、繰上返済を行っても、10年超の時間がかかるはずです。

《その2》
10年で完済ができた場合、借り換えができれば、特に問題はありません。ただし、10年後において、元ご主人様の年齢や収入の状況によって、もし借り換えができないのなら、連帯保証人から外れることができません。この場合、元ご主人様のローンの支払いが滞れば、ローンの一括支払いに、ご質問者様が応じなければなりません。

《その3》
時間がかかるうえに、運よく連帯保証人から外れたとしても、所有権に見合う便益が受けられません。
簡単にいえば、繰上返済によって、早期完済をした後、完済金額(1000万円超)に見合う対価を、譲渡にあたって、得にくいということです。

《その4》
返済期間中、賃貸を行っている間は、マンションに住むことはできません。
家賃収入が入ってくるときは、当該収入を元にして、返済を行うことができますが、空室が発生した場合には、元ご主人様側及びご質問者様の負担が、倍増します。結果、ローンが支払えない状態が続くと、任意売却をする可能性が高くなります。

【総括】

今すぐに、元ご主人様のローン名義一本化をする方法は、あいにくでございますが、当方の考える限りにおいては思い浮かびません。

賃貸を行っている間は、特に問題はありませんが、空室が発生した場合には、負担が激増します。

何卒総合的にご判断いただければ幸いです。
回答になりましたか?

不動産コンサルタント
藤原鉄平
http://fireworkers.jp/blog1/

離婚
賃貸
ローン
住宅ローン

評価・お礼

aammさん

2012/08/20 18:45

詳しい回答をありがとうございました。
とても具体的に書いていただいたので、知識がない私でも理解することができました。

回答していただいたそれぞれの方法のメリット・デメリットを考慮して、もう少し
検討したいと思います。

ありがとうございました。

藤原 鉄平

藤原 鉄平

2012/08/20 20:23

ご評価いただき、ありがとうございました。

離婚に伴うペアローンにつきましては、多くの方々が悩みとして抱えていることでもございます。

課題や悩みがある中で、大事なことは、話し合いをもって、きちんと手順を踏み、事を進めていくことです。

ローンの一本化に関する最適な方法が回答できませんでしたが、大切な方とのお話し合いを通じて、ぜひ前向きな方法を検討していただければと存じます。

こちらこそありがとうございました。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

離婚に伴う不動産売買で債務が残る場合 人生真っ暗さん  2008-09-03 22:07 回答2件
住宅ローンを組むための方法について にしおんさん  2013-08-11 22:25 回答2件
離婚後、夫名義の家に住むことについて ちえ坊さん  2011-06-24 20:57 回答2件
新築投資用マンション3戸所有 現状回復の為には? skywesll9641さん  2015-02-02 16:55 回答4件
不動産会社のミスか、それとも・・・ hatoyamaさん  2011-10-19 20:21 回答2件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

マンションの契約関係書類チェックと売買契約立会同行サポート

マンションの契約前に契約書や重要事項説明書をチェック! 契約当日も立会同行します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

対面相談

産地直送の国産木による高耐震工法

天然乾燥の地域木材で耐震等級3がとれる木材を産地直送で使用

小松原 敬

一級建築士事務所 オフィス・アースワークス

小松原 敬

(建築家)

メール相談

建築家による土地活用の提案 【都市型住宅】

生活の豊かさは、すまいの広さできまりません。

岩間 隆司

株式会社ソキウス

岩間 隆司

(建築家)