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住宅ローン返済と資産運用

マネー お金と資産の運用 2008/03/09 15:01

現在夫婦共42歳共稼ぎで世帯年収が1600万円程度。
公庫住宅ローンの残債が1750万円(変動だが1.72% 2009年10月見直)、貯蓄が1650万円あります。
毎年100万繰上返済していて、昨年から繰上返済額を300万円に増やしました。ローン残債が無くなるまではと投資はやらずネット定期に預けている程度でしたが、いよいよあと100万円で実質住宅ローン完済な為、
また、円高株安の局面を迎えていることもあるので、
本格的な投資を始めたいと思います。
いざという時の生活防衛資金として1000万円は確保しておきたいところですが、いつまで立っても投資が始められない為、1)いざという時の為1000万分はローン完済はせずネット定期などに置いておく。残りはローン完済して、それ以上の資金残と、今後の収入分で残ったものは、リスク資金として投資(現物国内株式分散購入、個人国債、外貨MMF又は低レバレッジ外国為替証拠金取引でのスワップ稼ぎ、海外株式インデックスファンド等への分散投資をしながら、投資の基本を学んでいきたいと思います。
それとも、即刻全額をローン返済に回すか、投資を始めるのはローン完済後更に1000万程蓄えてからにすべきでしょうか?
又は住宅ローン返済はせずに、投資の運用資金にすべきでしょうか?
何か良いお知恵がありましたらご教示下さい。

補足

2008/03/09 15:01

ちなみに、子供は女の子1人で7歳、現在ローンを組んで10年目です。

TOMOFさん ( 東京都 / 男性 / 42歳 )

回答:8件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

- good

返済を優先されるようお勧めします

2008/03/09 15:52 詳細リンク

TOMOF 様
初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

投資・運用の原則として、無リスクで得られるリターン(収益)より借入金の利子率が高い場合は、返済を優先されるようお勧めします。
なお、借入金返済は無リスクで運用益(利息)が得られる有利な投資対象とされています。

まず<個人向け国債は無リスクですが、利子率が借入金利子率より低いため、投資対象になりません。この場合は利子率の差額が逆ザヤとお考えください。

他の商品での運用にはリスクが伴います。
例えば、日本株式のリターンは6%ですが、リスク(標準偏差1)は21%ですので、マイナス15%〜プラス27%の範囲に入る確率が68%です。最悪ケース(標準偏差2)では、マイナス30%の結果も甘受する必要があります。そして期待リターンは6%ではなく、6%-無リスクリターンの1.72%=4.28%になり、リスクに対するリターンの率=シャープレシオは29%も低下します

国内外の債券と株式への分散投資でも、期待リターンは4.3%でリスクは8.7%です。この場合はリターンは2.58%に低下し、40%も低下します。なお、2.5%は

是非必要な生活費×6ヶ月+1年以内に必要な大口支出額、またはTOMOF様が生活防衛費としてお考えの1,000万円を残し、その他はローン返済に回される様お勧めします。

原則的では住宅ローン他借入金完済後の投資・運用をお勧めしています。

(期待リターンは企業年金連合会が公表している数値を使用しています)

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
03-6447-7831
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住宅ローンの返済を優先させながら。

2008/03/09 21:19 詳細リンク

京都のファイナンシャルプランナー、佐々木です。
TOMOFさんは、現物国内株式分散購入、個人国債、外貨MMF又は低レバレッジ外国為替証拠金取引でのスワップ稼ぎ、海外株式インデックスファンド等への分散投資をしたいとのことですね。現物国内株式の分散購入というリスクが大きいものから個人国債のリスクが低いものまでありますね。バランスを考えてあまりリスクを取らない運用を前提にされておられるようにも思います。どのくらいのリスクが取れるのかで運用は変わってきそうです。あまりリスクを取らない運用ということであれば、貯蓄のうち650万円を住宅ローンの返済に、ローン残1100万円については繰上げ返済での完済を優先されてはいかがでしょう。住宅ローン利率相当で運用したのと同じ効果がでてきます。
世帯年収が1600万円程度ということですので余裕を持って資金を振り分けられますね。完済を優先させながら、余裕資金でいろいろな商品を試してみてご自身の投資を見つけられればよいのではと思います。

お気軽にご相談ください。

回答専門家

佐々木 保幸
佐々木 保幸
(京都府 / 税理士)
税理士法人 洛 代表
075-751-6767
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かやはし 陽子 専門家

かやはし 陽子
ファイナンシャルプランナー

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繰上返済も投資も、家計全体を把握された後に。

2008/03/14 02:44 詳細リンク

TOMOF様、はじめまして、かやはし陽子と申します。

住宅ローンの返済を優先すべきか、
その資金を持って運用すべきか否か・・・、

基本的には
住宅ローンは収入がある定年までに
完済されることが望ましいかと思われます。

返済が残る可能性がある場合には、
出来る時、出来る範囲において
少しでも繰り上げ返済することが、
ローン残高を減少させ、
金利上昇リスク、利息軽減効果等など、

又ローン残高が大きく、早い時期に返済するなどにより、
総返済額の減少が利息圧縮をより高くもしますし、、
一部繰上げ返済をする時期等、判断が必要ではないかと思います。

しかし、
期間短縮型での一部繰上げ返済の場合は、
返済の残存期間が短くなり、

今後、金利の変動等により(完済の場合は問題ありませんが)
借り換えをお考えになる場合、
借り換え前より毎月返済額の負担が大きくなる可能性もありますし、
又、
借り換え時の年収等の要件により、
借り換えが出来なくなる場合もあり得ますので、
そう言った注意すべき点も含めて、検討する必要もありそうですね。

そう言ったことも踏まえられて、
現在、お子様が7歳。
今後、マスマス教育資金等の増加も予想されますし、

小学校から大学卒業まで約1200万が必要教育費
(小学・中学・高校=公立の場合。2006年「総務省より」)

又ご家族の将来のライフプラン作成により、
予定必要額を把握されるなど、
無理のない、一部繰り上げ返済等の判断が必要だと思います。

又投資についてですが、

以上の繰上げ返済の効果を念頭に、
”住宅ローン以上の利回り”が見込める金融商品であれば
運用した方が有利かと思います。
完済、繰り上げ等の返済は急ぐ必要もないかとも思います。

しかしその大前提として、
ライフプランに沿って!の運用であることが肝要かと思います。

回答専門家

かやはし 陽子
かやはし 陽子
(大阪府 / ファイナンシャルプランナー)
かやはし陽子FP事務所 株式会社DownToEarth代表取締役
0797-81-3693
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

1つ1つの“気づき”が、人生を大きく変えます

「自分の財産は自分で作る! 守る!」意識が必要です。「知識」が「意識」を変え、強いては人生を大きく変えます。一度限りの人生を「納得」できるものとしたいですね。 信頼をベースに、求められるファイナンシャルプランナーでありたいと思います。

吉野 裕一

吉野 裕一
ファイナンシャルプランナー

- good

当面の資金も残されて。

2008/03/09 15:55 詳細リンク

はじめまして、TOMOFさん。
''FP事務所 MoneySmith''の吉野です。

まだまだ、株安の先は見えない状態だとは思いますが、やはり安くなっているという事は、戻ってきた時の期待は大きいですね。

住宅ローンの繰上げ返済ということですが、実際、ローンは利息が発生しますので、完済が一番だと思いますが、''お子様も7歳という事ですので、これからもっと資金が必要になってくると思われます''から、繰り上げ返済の圧縮型でローンの月々の返済額を少なくされるのはいかがですか?

そうする事によって、現在の返済額が減り投資へ回す資金が出来ますね。

また、当面の緊急資金として、現在の月の生活費の6か月分をすぐに引き出せる商品に預けられて、残りを運用に回されてもよいでしょう。ネット定期もよいと思いますが、国内のMMFなどで運用されてもよいですね。

一時金で、投資へ回すよりも定時定額購入のドルコスト平均法をとることで、今後の株価や債券の変動リスクも抑えながら運用されることもお勧めします。

平野 直子

平野 直子
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローン返済と資産運用について

2008/03/10 21:32 詳細リンク

TOMOFさんへ

はじめまして、ファイナンシャル・プランナーの平野直子と申します。

ローンを組んで10年目とのことですが、
残りの返済期間は、あとどれくらいですか?

教育費がかかる頃に、現在の住宅ローンの返済が負担にならないか、
また、手持ち資金としていくらあると安心かを見ると良いと思います。

ぜひ奥様と「お子さまにどのような教育を希望か」
「いつ頃にいくら位費用がかかるか」など(ライフプラン)についても
話し合われてください。

TOMOFさんがおっしゃるとおり、今の株価や為替情勢を見ると、
資産運用を始めるには、いい時期だと思います。

投資は、時間の効果も大きいといわれています。
今から少しずつ(積立方式で投資信託などを買うことも可能です)
資産運用を始めてみてはいかがでしょうか。


あくまでも、ご家庭や家計の状況によりますので、
ライフプランとキャッシュフロー表を作ってみることをお勧めします。

なお、資産運用というと、
利回りが(例えば5%)以上でないと!と気負う方も多いのですが、
無理に高利回りを狙う必要はありません。

ネット定期の金利が約1%として、
それを少し上回る2〜3%を目指すだけでも
大分投資効果が出てきます。

「リタイアをした後、夫婦で旅行にたくさん行きたい」
「海外に移住したい」
など、将来の夢や希望を実現するために、
今の収入、貯蓄、老後の年金収入等から
生活費等の出費を差し引き、
いくら運用で賄う必要があるかを考えてみましょう。

よろしければ、こちらの無料診断テストも試してみてください。
投資スタイル診断テスト

少しでも参考になれれば幸いです。

FPオフィス Life & Financial Clinic

平野 直子


住宅ローンの捉え方

2008/03/09 18:29 詳細リンク

TOMOFさま

初めまして!
アイビーライフコンサルティングの芳川幸子と申します。

住宅ローンの金利の把握、パーソナルバランスシートの意識、
その他の金融商品への関心等、素晴らしいですね。

また、今の円高株安局面で投資を始めるタイミングも絶妙だと思います。

TOMOFさんご夫妻はサラリーマンでしょうか?
住宅ローンを組むときに生命保険に加入していますか?
医療保険の加入はいかがでしょうか?

確認してみたくなったのは、
''生活防衛費として1000万円''は少し多いように思うからです。
漠然とした1000万円でしたら、何の防衛なのか、もう一度検討してみてください。

それから、
''住宅ローンの捉え方''を変えてみてはいかがでしょうか?
お二人で一生懸命働いて蓄えた資金を、
今後、価値が減少していくと考えられる不動産に放り込んでしまって、
果たしていいのかな?ということです。

以上のことから、私としては、
住宅ローンの返済は、手元資金の育ち具合をみながら、
ボチボチすればよいと思っています。

''お金は時間が増やします''

今後のライフイベントを盛り込んだライフプランをたて、
余裕資金を種火にし、''ドルコスト平均法''で早速、投資を始めましょう!

マネーセミナーを毎月開催しています。
是非一度お越しください。お待ちしております。
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頑張ってください

2008/03/10 05:54 詳細リンク

TOMOF 様 バームスコーポレーションの杉山と申します。

住宅ローンの返済については、ご夫婦ですでに腹案があると思いますが、私であれば返済しません。ただし、返済してもしなくても大差はないと思います。

資産運用のプランは夢が膨らんでいるようですね。頑張ってください。

どのようなお仕事をなさっているのかわかりませんが、個別株式運用や外国為替取引を行うのであれば、相応の時間と手間がかかると思います。

そして、大切なのは基本投資戦略を用意することです。
基本投資戦略を決めたからといって将来の運用成果が決まるわけではありません。基本投資戦略の重要性は、判断に迷ったときに戻るべき場所であるということです。

したがって、基本投資戦略で大切なのは、資産配分比率を決めることではありません。資産配分比率は単なる結果です。大切なことは、どのようなリスクを採って、どの程度のリターンを確保するのかイメージすることです。

明日発行のメルマガ「1ランク上の生命保険と資産運用の話」に個別銘柄の分析例を掲載します。よろしければご参考にしてください。


長期国際分散投資への第一歩を踏み出そう!

2008/03/11 07:59 詳細リンク

TOMOF様

はじめまして。
オールアバウトフィナンシャルサービス登録IFAの田口です。

世帯収入が1600万円、貯蓄1650万円ということは、おそらくTOMOF様は
お仕事をバリバリしつつも家族との時間も大切にされるデュアル・ワーカー
だと思います。素晴らしいです!私が大好きなタイプです。


さて、ご質問の件ですが、
私でしたら、全額をローン返済はせずに、''ドルコスト平均法''を活用して
''長期国際分散投資''で資産を増やしていきます。
TOMOF様には、資産運用をする上での最大の武器である「時間」と生活防衛資
金以外に650万円という投資の素(=元金)があるのですから。
ドルコスト平均法については北川さんの記事が参考になります。


投資を学ぶには、小額でも良いので実際に自分のお金を投資することが1番です。
そして、同じような投資スタイルで投資を実践している仲間と信頼できる伴走者
がいれば昨年の中国発世界同時株安やサブライムショックの時にも冷静な対応を
とることができます。TOMOF様が長期国際分散投資の世界への第一歩を踏み出さ
れることを楽しみに待っています。


最後に、私自身は今年の2月に生まれて初めての不動産を購入しましたが、
出来る限りのローン(借金)をしました。
物件価格100%の金融資産は持っていましたが、手持ちの資金を運用に
回した場合とローンの返済金利を天秤にかけて判断しました。


私からのアドバイスがTOMOF様にとって少しでもお役に立てると嬉しいです。
何かございましたら、気軽に声をかけてください。

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