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投資用マンションについて

マネー 不動産投資・物件管理 2008/03/06 21:48

48才、年収約900万円の男性です。現在、以下の2件の投資用マンションを所有しています。?神戸市東灘区 1996年12月購入 1740万円 ローン35年 支払月額 63,000円 家賃収入47,500円 ?2002年8月購入 1310万円 ローン30年 支払い月額61,000円 家賃収入 53,000円 金利が少しずつ上がり節税効果もほとんどなくなり、70歳くらいまでローンを支払っていくことに大変不安を感じています。もともと年金の上積みにと思い購入しましたが、金利上昇と家賃収入が将来減ってくることをしっかり計算しないまま購入してしまったことを悔やんでいます。とりあえずローン残高の30%程度を繰り上げ返済して完済時期を早めようと思っていますが、今取れる対策として妥当なものについて専門家のご意見を賜りたく、よろしくお願いいたします。

BOROさん ( 愛媛県 / 男性 / 48歳 )

回答:3件


【ローン残高を減らすのに賛成です】

2008/03/07 08:42 詳細リンク

通常、投資用マンションは手元資金を出来るだけ使わずに、(おもいっきり)ローンを組んでレバレッジを効かせて購入する人が殆んどだと思います。
その結果、当初はメリットと思っていた借入金が、徐々に負担になってくるというお決まりのパターンに陥ります。
BOROさんの場合もそのケースだと思いますが、幸いなことに収支がマイナスにも拘らず、冷静に対処されている様子が覗えます。
ローン残高を減らすことは、最も現実的で理にかなった対策だと思います。
ただ、場合によっては返済期間を変えずに毎月の返済額を減らすことも考えてもと思います。

■投資用マンションは、投下した自己資金に対しての効果からすると、それなりの利回りは確保しているものです。多くの方が悩むべき問題はローン比率が高いことです。利回りの低い物件(=売値が高い物件)は、いざ売却しようとした時に売値よりローン残高の方が多かったりして、自己資金の調達に無理が生じるケースが少なくありません。注意したいものです。

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繰上返済について

2008/03/07 19:24 詳細リンク

おすすめできるのは、BOROさんの意向の通り、繰上返済を行うことでしょうか。
この方法は、元利均等方式のローンの場合、支払開始時期に近いほど、金利部分が厚くなっているため、当初の5年又は、10年目までの場合は特に借入元本を減少させ、支払金利を効果的に圧縮することが可能です。債務元本が減少し、収入がこれを上回ればキャッシュフローが良くなり、投資としては、安定したものになりますのお勧めできます。
繰上返済は金融機関によっては、支払年数を短縮させることができる場合や、支払額を減少させることができる場合もあります。


収入と経費の見直し

2008/03/08 01:40 詳細リンク

私の不動産投資の基本的なスタンスは、こちらの「不動産投資とは」のコーナーを参照していただくとして、ご質問の主旨であるところの、今やるべきことについて述べてみたいと思います。

まずもって実行すべきは、ご自身や他のコンサルタントさんも仰るとおり、完済時期を早めることですね。今回の場合は、サラリーもあることですから、月々の返済額を減少させるより金利負担の大きい時期をパスするほうがいいと思います。

また、少々違う角度から指摘しますと。

ある程度は実施のこととは思いますが、収入と支出の詳細をチェックすることが必要です。遠隔地ということもあり、ほとんどが家賃保証や完全管理委託というパターンだろうと思いますが、これは地域の賃貸相場や管理委託費は今では簡単に調査できますので、一番合理的な方法、入居斡旋と管理方法を見直すのも一手ではないでしょうか。
信頼できる業者を探すことです。

その過程で家賃が妥当なのかも判明してくると思います。

また、支出面での管理費や積立金に不安は無いですか。多くのオーナーズマンションは販売時当初は長期の計画まで考えていないため、安い設定となっています。築10年程度で2倍になるケースもあるほどです。

遠方で参加はなかなかできないでしょうが、今からでも月々の理事会資料や年1度の総会資料をチェックし、管理組合の収支に目をむけ、将来的な管理積立金の値上げを抑えるべき手を考えることも必要であると思います。(自販機の設置や自転車ステッカー販売等)
管理組合が管理委託業者に乗っ取られていませんか。修繕工事費の高すぎる項目は無いですか。

こういう積み重ねが、しいては管理費積立金の値上げから投資収益の悪化とつながっていくことになります。これは区分所有の部屋においても同じですね。

参考にしてください。

補足

上記文中の不動産投資とはのリンク付けができていませんでした。訂正します。

質問者

BOROさん

繰り上げ返済について

2008/03/11 23:37 固定リンク

どちらかのローンに絞って繰上げすべきかどうか迷っています。手数料等考えて、6年しか経過していない方に集中しようと考えていますがいかがでしょうか?片一方はその結果72歳までローンが残るままになりますがこれもまた心配の種です。

BOROさん (愛媛県/48歳/男性)

質問者

BOROさん

どちらを繰り上げ返済すべきでしょうか?

2008/03/12 00:25 固定リンク

神戸の物件は35年ローンですでに12年が経過しています。一方大阪の物件は6年経過で30年ローン。利息を減らすことからすれば大阪に集中すべきでしょうが、神戸の方もさらに23年先までローンを支払い続けることには不安があります。是非アドバイスをお願いいたします。

BOROさん (愛媛県/48歳/男性)

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