投資用ワンルームマンションの今後について - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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投資用ワンルームマンションの今後について

マネー 不動産投資・物件管理 2008/02/29 15:56

同様な質問と回答をネットで拝見させて頂きましたが、私の場合、京都1件(1100万円のローンの残債)、福岡2件(1000万円、1件は一括返済完了)、東京2件(2000万円、2400万円)と投資用ワンルームマンションの件数が多く困っております(すべて新築で購入)。京都と福岡の物件は所有して10年弱ですが、賃料や売却価格も下落し、無料査定で、京都は650〜800万円程度、福岡は2件とも300〜500万円程度が相場と言われ、売却も難しい状況です。ある東京の業者からは、東京で中古物件を1件購入し、ニューシティーモーゲージで金利の高い東京の物件(2400万円、現在4.7%、リベルタス)の借り換えを勧められていますが、さらに1件増やして新たなローンを組むのも抵抗があります。かといって、売却も1件ごとで大きな損失が出るので、行いにくい状況です。上記の中古物件を買うべきか、買わざるべきか?購入する場合はどのような物件であれば購入すべきか?購入しないのであれば、金利上昇に対して具体的にどのような(借り換えの)方法があるのか?考えれば考えるほど、わからなくなります。年収は税込みで950万円程度で、40歳代半ばです。今後、上記の5物件をどのようにして運用していったらよいのか、ほとほと困っております。ご専門の立場から、何かよいアドバイス等ございましたら、是非とも宜しくお願い致します。

補足

2008/02/29 15:56

先にさせて頂きました質問では具体的な数字の記載がありませんでしたので、ご参考になればと思い、追記させて頂きます。ローンの金利は、現在、京都が4.2%、福岡が4.2%、東京(2000万円のローンの残債)が3.2%、東京(2400万円)が4.7%となっております。月々の正味の収益は、現在、京都が−1.7万円、福岡が5.6万円(一括返済済み物件)と0円、東京(2000万円、2400万円)がそれぞれ、0円と7万円です。これは、相当額の繰上げ返済を行ってきたからです。しかし、4,5年後には福岡2件と東京(2400万円)の家賃保証がなくなり、現在の金利のままでも、京都が−1.7万円、福岡が3万円(一括返済済み物件)と−2万円、東京が0円と−1万円に大きく転落する見込みです。現金は現在500万円ほどあり、4,5年後には上記の収入を加味すると1000万円程度にはなりそうです。ちなみに、リベルタスの借り換えには現時点で100万円程度の手数料がかかり、1年ごとに25万円程度ずつ手数料が減っていきます。
このような状況ですが、いつ、どの物件に対して、どのようなアクション(借り換え、繰上げ返済、追い銭、或いは現金で利回りのよい中古物件の購入)を起こすのがよいのか等、具体的なアドバイスをいただけますと大変助かります。このようなご相談をさせて頂いてお恥ずかしい限りですが、本当に困っておりますので、宜しくお願い致します。

しょうたさん ( 福岡県 / 男性 / 45歳 )

回答:3件


投資用マンションの行く末は・・・

2008/03/01 09:18 詳細リンク
(5.0)

先日も年配のご夫婦から同様のご相談があったところです。
その方の場合は、ローン残高と時価相場がかなり乖離していましたし、兎にも角にも賃料収入で持ち続けれる見通しがついたのでそのまま所有することで決着しました。
しょうたさんのように複数の物件をお持ちの方は、「複数の物件全体での年間収支の損益を把握」⇔「個別の物件での収支を把握」した上で、このまま所有をしても大きな問題が発生しないか、またある物件を売却するとどの程度の被害で収まるかなどをシュミレーションしてみます。
こういった悩みをお持ちの購入者の方は、”騙されて買わされた”といった気持ちがあるようで、その物件を所有すること自体が気分的によろしくないので”出来れば売ってしまいたい”と思っているようですが、そこはぐっと堪えて努めて冷静に算盤(電卓)を弾いてみましょう。

また、質問内容からは各物件の賃料ベースのデータが記載されていませんが、推測するには金額的にも大きい東京の物件をどう処理するのかが最も大きなテーマになると思われます。
追加で1物件購入するプランには大きなリスクがあるように感じますので、不動産市況の悪化している現状では、今の収益を確実に確保した上で今後の対処の仕方を(計算しつつ)考えることをお勧めいたします。

【注:ここ数年のマンションブームの煽りを受けて、物件自体が供給過剰になっています。賃料が低下するリスクに加えて、物件によっては賃借人を確保することが難しいというリスクも予想されます。各地元で運用のアドバイスができる不動産業者を味方につけるようにして下さい。】

評価・お礼

しょうたさん

度々の問い合わせにもかかわらず、大変丁寧、かつ的確なアドバイスをして下さり、どうも有り難うございました。大変参考になりました。
正直申し上げて、ご指摘頂きましたように、最近、「騙された」といった印象を強く持つようになり、破産を免れるために、即刻、全物件を売却してしまいたいといった衝動にかられておりました。
5物件に対して、今後、何らかのアクションを起こす際は、個別またはトータルに、また中長期的な視点から、損益を考え、慎重に行って行きたいと思います。どうも有り難うございました。

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質問者

しょうたさん

投資用ワンルームマンションの今後について(2)

2008/03/03 10:35 固定リンク

お忙しい中、早速適切なアドバイスを頂き、どうも有り難うございました。大変参考になりました。
ご指摘のように、最初の質問では、具体的な数字を記載し忘れておりましたので、追記させて頂きました。もし、さらにより具体的にアドバイス等頂けることがございましたら、大変助かります。ご多忙のところ、度々、恐れ入りますが、宜しくお願い致します。

しょうたさん (福岡県/45歳/男性)


将来不安で「困っている」ということなんでしょうが。

2008/03/04 00:15 詳細リンク
(5.0)

現時点での収支・キャッシュフローに問題があるわけではないことからすると、将来的に家賃保証が無くなり、金利上昇した場合のリスクヘッジを今から考えたい、というところだろうと思います。

私は以前からこの場でも申し上げていますが、区分所有マンションの場合は古くなると汎用性に欠けることから価格ダウンのリスクが大きいと。

しかし、今回の場合はきちんと一部償還や全額返済を心がけ金利上昇リスクへの対処も実施されていることでもあり、評価損は別にして、損益通算を加味すれば実害はそれほどでもないと思われます。

金利水準にしても4%前後であれば、今後10年程度のレンジでは仕方の無いところではないでしょうか。下手に動くと、ご指摘のように要らぬ手数料等が発生し逆効果になりかねます。しばらくは現金を貯め、こまめに返済していかれては如何でしょう。築年数から考えれば、今後の評価額の目減りは緩やかなものでしょうから、気分的にはそう気になることは無いと思います。

ただ、「困っている」のが心理的な部分が大きいということであれば、当社も「三都物語」物件で経験ありますが、順番に売却していくことです。その順番は、残債の少ないものから、同じであれば遠くのものから、という具合に。

あとは、物件にしても投資にしてもプライオリティつまり何を優先させるのか、という問題だけです。

評価・お礼

しょうたさん

この度は、適切なアドバイスを頂き、どうも有り難うございました。大変参考になりました。
ただ、このままいくと、4,5年後には家賃保証がなくなるため、繰上げ返済を行ってきた金額を回収できる見込みが立っておらず、また、空室リスクが大きな不安要素でもあり、今後さらに繰り上げ返済を行っていくことにも大きな抵抗がありますが。また、いろいろ勉強しながら考えていきたいと思います。どうも有り難うございました。


不動産投資

2008/03/08 11:13 詳細リンク
(5.0)

しょうたさんの所有しておられる不動産の内容をまとめますと、東京以外の不動産価格の総額は、1,400〜1,500万円、残債務は2,100万円でキャッシュフローはプラス3.9万円ですね。
東京の2件の現在価格の記載がありませんでしたので記載しません。債務残高は4,400万円でキャッシュフローは7万円、キャッシュフロー合計はプラス10.9万円で現在の資金ストックは500万円ですね。
不動産価格の今後については、時勢の変遷により上下しますので一概に言えませんが、現在のところ下落傾向にあります。ただしこれはあくまでも含み資産なので、売却しなければ譲渡損は発生しません。
まず、債務を圧縮し、キャッシュフローを増加させ、さらにこれを再投資して、または、ローン繰り上げ返済を行い手取り収入をアップさせていくことがポイントではないでしょうか。
賃料については、弾力性が少なく、急激に上昇したり、下落することは少ないのですが、家賃保証額と現在の賃料相場の市況について、複数の不動産業者にヒアリングされて比較検討されてはいかがでしょうか?

評価・お礼

しょうたさん

再度、アドバイスをお寄せ下さり、どうも有り難うございました。大変参考になりました。
ご参考までに、東京2物件の評価額は1800〜1900万円(ローン残債2000万円の物件)、2300〜2500万円(2400万円の物件)のようです。どちらも購入後2年程度経過しております。ただし、両物件とも繰り上げ返済を行っておりますので、上記金額で売却できた場合、どちらも数百万円の損失となります。また、ローンの残り年数は、京都26年、福岡22年、東京は2物件とも33年となっております。ローン残債が多く、金利が高く、返済期間が長いことと、相場よりも高い福岡2物件と東京1物件(2400万円の物件)の家賃保証が4,5年後にはなくなるため、今後、キャッシュフローを増やしていくことはますます難しくなっていくことが予想されます。
物件ごとに、ローンの借り換えも含め、今後の運用について検討していきたいと考えております。アドバイス、どうも有り難うございました。

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