投資用ワンルームマンションの今後について

先日も年配のご夫婦から同様のご相談があったところです。
その方の場合は、ローン残高と時価相場がかなり乖離していましたし、兎にも角にも賃料収入で持ち続けれる見通しがついたのでそのまま所有することで決着しました。
しょうたさんのように複数の物件をお持ちの方は、「複数の物件全体での年間収支の損益を把握」⇔「個別の物件での収支を把握」した上で、このまま所有をしても大きな問題が発生しないか、またある物件を売却するとどの程度の被害で収まるかなどをシュミレーションしてみます。
こういった悩みをお持ちの購入者の方は、”騙されて買わされた”といった気持ちがあるようで、その物件を所有すること自体が気分的によろしくないので”出来れば売ってしまいたい”と思っているようですが、そこはぐっと堪えて努めて冷静に算盤(電卓)を弾いてみましょう。

また、質問内容からは各物件の賃料ベースのデータが記載されていませんが、推測するには金額的にも大きい東京の物件をどう処理するのかが最も大きなテーマになると思われます。
追加で1物件購入するプランには大きなリスクがあるように感じますので、不動産市況の悪化している現状では、今の収益を確実に確保した上で今後の対処の仕方を(計算しつつ)考えることをお勧めいたします。

【注:ここ数年のマンションブームの煽りを受けて、物件自体が供給過剰になっています。賃料が低下するリスクに加えて、物件によっては賃借人を確保することが難しいというリスクも予想されます。各地元で運用のアドバイスができる不動産業者を味方につけるようにして下さい。】

現時点での収支・キャッシュフローに問題があるわけではないことからすると、将来的に家賃保証が無くなり、金利上昇した場合のリスクヘッジを今から考えたい、というところだろうと思います。

私は以前からこの場でも申し上げていますが、区分所有マンションの場合は古くなると汎用性に欠けることから価格ダウンのリスクが大きいと。

しかし、今回の場合はきちんと一部償還や全額返済を心がけ金利上昇リスクへの対処も実施されていることでもあり、評価損は別にして、損益通算を加味すれば実害はそれほどでもないと思われます。

金利水準にしても4%前後であれば、今後10年程度のレンジでは仕方の無いところではないでしょうか。下手に動くと、ご指摘のように要らぬ手数料等が発生し逆効果になりかねます。しばらくは現金を貯め、こまめに返済していかれては如何でしょう。築年数から考えれば、今後の評価額の目減りは緩やかなものでしょうから、気分的にはそう気になることは無いと思います。

ただ、｢困っている｣のが心理的な部分が大きいということであれば、当社も｢三都物語｣物件で経験ありますが、順番に売却していくことです。その順番は、残債の少ないものから、同じであれば遠くのものから、という具合に。

あとは、物件にしても投資にしてもプライオリティつまり何を優先させるのか、という問題だけです。

しょうたさんの所有しておられる不動産の内容をまとめますと、東京以外の不動産価格の総額は、1,400〜1,500万円、残債務は2,100万円でキャッシュフローはプラス3.9万円ですね。
東京の2件の現在価格の記載がありませんでしたので記載しません。債務残高は4,400万円でキャッシュフローは7万円、キャッシュフロー合計はプラス10.9万円で現在の資金ストックは500万円ですね。
不動産価格の今後については、時勢の変遷により上下しますので一概に言えませんが、現在のところ下落傾向にあります。ただしこれはあくまでも含み資産なので、売却しなければ譲渡損は発生しません。
まず、債務を圧縮し、キャッシュフローを増加させ、さらにこれを再投資して、または、ローン繰り上げ返済を行い手取り収入をアップさせていくことがポイントではないでしょうか。
賃料については、弾力性が少なく、急激に上昇したり、下落することは少ないのですが、家賃保証額と現在の賃料相場の市況について、複数の不動産業者にヒアリングされて比較検討されてはいかがでしょうか?