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対象：不動産投資・物件管理
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回答数： 3件
専門家
不動産投資
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しょうたさんの所有しておられる不動産の内容をまとめますと、東京以外の不動産価格の総額は、1,400〜1,500万円、残債務は2,100万円でキャッシュフローはプラス3.9万円ですね。
東京の2件の現在価格の記載がありませんでしたので記載しません。債務残高は4,400万円でキャッシュフローは7万円、キャッシュフロー合計はプラス10.9万円で現在の資金ストックは500万円ですね。
不動産価格の今後については、時勢の変遷により上下しますので一概に言えませんが、現在のところ下落傾向にあります。ただしこれはあくまでも含み資産なので、売却しなければ譲渡損は発生しません。
まず、債務を圧縮し、キャッシュフローを増加させ、さらにこれを再投資して、または、ローン繰り上げ返済を行い手取り収入をアップさせていくことがポイントではないでしょうか。
賃料については、弾力性が少なく、急激に上昇したり、下落することは少ないのですが、家賃保証額と現在の賃料相場の市況について、複数の不動産業者にヒアリングされて比較検討されてはいかがでしょうか?
評価・お礼
しょうた さん
再度、アドバイスをお寄せ下さり、どうも有り難うございました。大変参考になりました。
ご参考までに、東京2物件の評価額は1800〜1900万円（ローン残債2000万円の物件）、2300〜2500万円（2400万円の物件）のようです。どちらも購入後2年程度経過しております。ただし、両物件とも繰り上げ返済を行っておりますので、上記金額で売却できた場合、どちらも数百万円の損失となります。また、ローンの残り年数は、京都26年、福岡22年、東京は2物件とも33年となっております。ローン残債が多く、金利が高く、返済期間が長いことと、相場よりも高い福岡2物件と東京1物件（2400万円の物件）の家賃保証が4，5年後にはなくなるため、今後、キャッシュフローを増やしていくことはますます難しくなっていくことが予想されます。
物件ごとに、ローンの借り換えも含め、今後の運用について検討していきたいと考えております。アドバイス、どうも有り難うございました。
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この回答の相談
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しょうたさん （福岡県/45歳/男性）
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