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マンション投資について

マネー 不動産投資・物件管理 2010/11/17 22:03

30代の主婦です。主人が、東京湾岸エリアの駅から徒歩10分圏内のワンルームマンションの購入を検討しています。
価格は1990万(新築) 頭金を2割程度入れて変動金利1.7%を35年ローンで、
管理費、修繕費などもろもろ引いて月23000円くらいのプラスになるそうです。(サブリースつき)
月の収支と税の還付などを繰越返済にまわしながら運用していくということですが、私はまったくの素人で何もわからず心配です。
そこでまず
1.金利はどのくらい上がる見込みでシュミレーションすればいいでしょうか?
2.借主が出るときのリフォーム費用などは状態にもよると思いますが、だいたいどれくらいかかるものでしょうか?
3.湾岸エリアは立地的にどうなのでしょうか?(最寄駅は有楽町線沿線です)

初歩的な質問で申し訳ありませんが、アドバイスお願いします

こひつじんさん ( 神奈川県 / 女性 / 32歳 )

回答:4件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

4 good

マンション投資について

2010/11/18 09:39 詳細リンク
(5.0)

こひつじんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
将来の金利動向につきましては、専門家でも言い当てることは難しくなります。

尚、参考までに金融機関が住宅ローンの審査で用いる審査金利としては、4%前後となります。

質問2について
リフォーム費用につきまして、クリーニング程度でしたら10万円前後で済みますが、水回りのリフォームになってしまった場合は、200万円~300万円ほどかかってしまう場合もあります。

質問3について
湾岸エリアそのものは人気があると思われます。

ただし、最近は供給が過剰気味になっているようです。

尚、物件にもよりますし一概には言えませんが、一般的に賃貸物件につきましては、新築から10年を経過かると借り主が付きにくくなる傾向にありますので、そのような点も十分に考慮したうえで、購入するかどうかを決定するようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

費用
購入
プランナー
ビジョン
計画

評価・お礼

こひつじんさん

2010/11/18 20:24

渡辺様
ご回答ありがとうございます。
10年後も借り手がつく物件なのか、立地条件などもう一度きちんと調べて話し合ってみようと思います。

渡辺 行雄

2010/11/18 21:05

こひつじんさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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東京マンション投資

2010/11/18 15:42 詳細リンク
(5.0)

東京マンションの有楽町線沿いのワンルームマンションへの投資をお考えとの事ですが、以下の様な点がポイントになります。



1.ワンルームマンションの場合10分に近い徒歩圏なのか5分に近い徒歩圏なのかで中古物件になって来ると影響がある。


2.新築のワンルームマンションは投資効率が悪い(事実キャッシュフローが2万3000円しか無いとのことですし・・・)


3.湾岸エリアでも新富町、月島辺りは良いのですが、新木場辺りになるとちょっと立地としては劣る。


4.海や運河沿いの物件は塩害等で建物の傷みが早い。


5.35年という期間を考えた場合にサブリースは全くあてにならない。


6.リフォーム費用は少ない時で10万前後、10年~15年毎に30万~50万と考えられたら良い。


7.固定資産税の評価でも1年後には80%の評価に20%低下し、実勢価格も引渡後に同程度急落する。



金利に関しては都市銀行等のシミュレーションでは4%等で金利前提を見ております。(都銀トップ行は6%でキャッシュフロー分析をして評価します。)


よって、仮に金利4%でキャッシュフローがマイナスになるようであれば将来他の物件購入や自宅購入の際に足を引っ張る事になります。

補足

ちなみに、仮に自分の妹に相談されたら止めておけと答えます。

シミュレーション
キャッシュフロー分析
リフォーム費用
リフォーム
マンション経営

評価・お礼

こひつじんさん

2010/11/18 20:41

向井様
ご回答ありがとうございます。
リフォーム費用なども考慮したうえで、金利4%でシュミレーションして、
キャッシュフローを見直してみようと思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

2 good

差引きプラスになる様な努力が!

2010/11/18 10:10 詳細リンク
(5.0)

こひつじん様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、こひつじん様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.事業性ローン金利(変動金利型)は1.7%ではなく、安全性を考慮して4%(審査金利)のシュミレーション作成をお勧めいたします。

2.そこで、投資をするためにマーケット調査をする必要があると思いますが、収入から諸経費(ローン返済額+管理費+税金等)を差引きプラスになる様な努力が必要と考えます。

3.尚、収入は業者からのサブリース契約で、万が一マンションが空室でも一定期間の賃料を保障するので、多少の安心感はあると思います。しかし、サブリース業者の業績如何によって所有者とのトラブル発生があるので、最新の注意をもって契約ことが大切と考えます。

以上

評価・お礼

こひつじんさん

2010/11/18 20:27

山中様
ご回答ありがとうございます。
金利を4%でシュミレーションして、収支を計算しなおしてみようと思います。

山中 三佐夫

山中 三佐夫

2010/11/19 06:48

こひつじん様へ

高評価を頂き有難うございます。

FP事務所アクト
山中 三佐夫

伊藤 誠

伊藤 誠
ファイナンシャルプランナー

4 good

マンション投資について

2010/11/18 11:07 詳細リンク
(5.0)

マンション投資にだまされてのご相談が年に数件、当事務所にきます。
はっきり言います。この投資は行ってはいけません。

理由
管理費、修繕費などもろもろ引いて月23000円くらいのプラス
これは、計算方法次第でどのようにもなります。

1. 頭金なしで価格は1990万のローンを払って毎月プラスにならなければ意味がない
2.マンション投資の場合、ローンは長くとも25年で計算する
3. (サブリースつき)もだまし言葉、家賃相場がさがれば引き下げになる。当初家賃を35年約束するわけではない。
4. 1.7%の金利が35年続くはずがない。現在は最低金利
5.日本は今後人口減
7.家賃収入の見込みはいくらですか?この金額が35年入ると思っていませんか。ありえない。


新築のワンルームマンション投資は99%手を出してはいけません。説得ができなければ、ご主人とごいっしょにご相談においでください。

家賃相場
マンション経営
投資
家賃収入
ローン

評価・お礼

こひつじんさん

2010/11/18 20:36

伊藤様
ご回答ありがとうございます。
はっきり言って頂いてよかったです。
他の方からのアドバイスも考慮し、再検討してやめる方向で説得しようと思います。

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