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不動産収入を得るには、キャピタルゲインか家賃収入か

マネー 不動産投資・物件管理 2007/12/20 17:55

不動産投資を始める場合、売却によるキャピタルゲインを狙うか、堅実に家賃収入を得るかで迷っています。それぞれのメリット・デメリットを教えてください。

※この質問は、ユーザーの方から事前にいただいたものを、専門家プロファイル が編集して掲載しています。

All About ProFileさん

回答:4件

キャピタルゲインを狙うかインカムゲインを狙うか?

2008/12/09 14:13 詳細リンク

不動産投資をするにあたり、一般個人や富裕層が行うにあたりキャピタルゲイン狙いではなくインカムゲイン狙いで考えましよう。まず、キャピタルゲイン狙いの不動産投資は銀行に支持されません。銀行に支持されないイコール不動産の購入が出来ないという事を意味しますのでキャピタルゲイン狙いの投資を考えること自体が無駄になります。また、現在多くの新興不動産会社が民事再生法の申請等を行ったり苦しんでいますがその多くは開発型案件と言って最後はキャピタルゲインを狙う投資でした。プロの企業でさえやられてしまうキャピタルゲイン狙いはそれ自体で危険性をはらんでいます。また、キャピタルゲインと言っても不動産売買においては取引コストが高く、税金も掛ります。無理してコストの高いリスクの高い投資をする必要はありません。キャピタルゲインを狙うなら株式投資の方がコストが低く効率的です。

一方インカムゲイン中心の不動産投資であればキャッシュフローが安定的に取れますので銀行借入の返済も余裕を持って対応出来ます。また、年金の補完的な運用対象として投資用不動産からのキャッシュフローを得ることもできます。自分年金という言葉が言われていますが、公的年金の補完として最的な資産運用手段の一つと言えます。

ただ、「インカムゲインを取り続けてその延長線上で地上げされちゃったね。」というのが最高の投資になると思います。つまり、銀行借入の返済を問題なくこなして尚その後に地上げされて開発される様な物件を購入出来れば最高の投資になります。キャピタルゲインは狙って取りに行く物で無くいずれ開発されそうなエリアに隣接している等の場所を好んで投資する事によって結果的に発生するものと考えられた方が宜しいと思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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儲けには税金も必要です。

2007/12/21 00:42 詳細リンク

一番重要なことですが、まずは不動産投資では、いつ迄に、いくら程度の金額を、という計画を練る必要があります。

インカムゲイン=家賃収入では年収×年数、キャピタルゲイン=その時点での売却益、これを常に比較し考えていれば迷う必要はないと思います。

現在不動産業者が鵜の目鷹の目で物件を探している現状で、キャピタルゲインを狙える物件がありますでしょうか?

いつでも相談ください。
当社収益シミュレーションでお答えします。

イットウモンの不動産投資までお気軽に


■不動産はいろいろ、投資する人もいろいろ■

2007/12/21 14:20 詳細リンク

不動産投資を考える場合、''「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」''の両面で考えることは当然必要なことです。ただ、投資しようとする方が主としてどちらにポイントを置くかいうと、普通は一定の収入がないと物件を持ち続けるのが難しいでしょうから、毎月、毎年の家賃収入だと思います。ただ、将来処分する場合に売却益がどの程度出せるかによって、不動産の投資効果はものすごく違ってくることは間違いないので、俗っぽい言い方ですが、''“値打ち”''のある物件を持つことがすごく大事だということになります。

**【ケーススタディ】
一定の投資利回りを前提にした場合、幾らの売却価格が必要か収益還元的に計算してみました。
前提条件…≪購入物件9千万円・投資期間10年間・期待利回り7%・毎年の純収益(1)600万円(2)500万円≫
検証…(1)毎年の純収益600万円を7%の複利現価率で掛けた数値を合計すると、現在価値は42,141千円となる。(2)同じく純収益500万円を7%の複利現価率で求めた現在価値は35,118千円である。
期待利回り7%を確保するためには、10年後の転売価格は(1)94,145千円(2)107,961千円となる。


場所です。

2007/12/21 17:57 詳細リンク

質問の趣旨が、

''「不動産市場が好転した場合に 将来、売却しやすい物件にしようか!''
''それとも、売却しやすさよりも、利回りの高い物件を探していくか・・との内容と理解して、お答えします。」''

不動産物件を購入する場合、一般的には、
・都心に近い程、不動産の値段が上がっていき・・・利回りが下がってきます。

・逆に、都心から離れる程、不動産の値段は下がり・・・利回りは上がっていきます。

都心に近い程、
''【不動産の人気があり、将来、売却しやすいなどの期待値も含まれていると思われます。】''
都心から離れても、
''【近くに学校や、工場などあれば、不動産の値段は安いですが、家賃収入は期待できます。】''

将来、売却しやすいか・・
それとも売却しにくいけど家賃は、取れて、利回りが期待出来る、
などの視点から見ていくと整理しやすいと思います。

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