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不動産投資で失敗…今後の対策案は?

マネー 不動産投資・物件管理 2010/02/18 11:12

主人は35歳の公務員で、年収は680万円です。1年前に結婚して、私はアルバイトをしています。
結婚前に、主人が新築ワンルームマンションの不動産投資を3室していて、途方に暮れています。主人は「生命保険代わりだし、将来少しでも家賃収入があれば…」と言っていますが、返済していくことが本当に可能なのか、不安で仕方ありません。

借入残高はA1850万円・B1850万円・C1880万円の合計5400万円もあり、変動利率で現在3.6%です。毎月合計23万円の家賃収入に、それぞれ自己資金6千円ずつをプラスして、25万円程度を銀行に返済。管理会社に、毎月合計2万7千円を返済。よって、自己資金の持ち出しは、月に5万円位です。

今後は家賃収入が少なくなっていくだろうし、融資利率も上がっていくと思いますが、素人の私の以下の考えは甘いでしょうか?

まず、3室のうちAのマンションを繰上返済をしながら、とりあえず完済する。その時点で返済できたAを売却するか、そのまま家賃収入を得て、Bの繰上返済に回していく…というかんじです。
すぐ可能な繰上返済は500万円、その後は毎年180〜200万円ずつの繰上返済を考えています。定年までに返済できなかった残額は、退職金で支払えば何とか耐えられるかと思っていますが、やはり甘いでしょうか?

「負債のリスクを確定するために、売却する」という意見も多いのですが、やはりそうなのでしょうか?築年数がたってない方が高く売却できそうですが、まだ借入金額が多いので、銀行も応じてくれるかどうか微妙だと思います。

旦那は長男で実家があり、定年まで転勤族なので、マイホームは購入しません。古いですが、安い官舎に住んでいくつもりです。
私たちにはまだ子どもがいないので、1〜2年以内に出産を計画しています。子どもが小学校にあがる頃から、私が月に10万円程度のパートをしたいと思っています。
アドバイスをお願いいたします。

悩む主婦さん ( 千葉県 / 女性 / 35歳 )

回答:2件

ワンルームマンション投資失敗

2010/02/19 18:16 詳細リンク
(5.0)

ワンルーム業者の販売収益が上乗せされている物件をフルローンに近い借入をさせて売るという事で新築で買った場合には元々高い価格に借入金比率が高く金利負担にあえぐ事になります。


ネガティブなコメントで申し訳ありませんが、事実なのでお許しを…


では、どうやって脱却していくかですが、早目に返済していくしかありません。特に、精神衛生上の事も考えて、投資をしていてキャッシュフローがマイナスであるという状態はなるべく早く脱却すべきでしょう。


幸い、現在はお二人とも働けるので1,2年間はなるべく収入を上げて早目に繰上げ返済をしておく事をお勧めします。その際当初は借入期間はそのままで返済額が少なくなる期限前返済をされたら良いと思います。


現在の残債から想像するに購入してからまだ2,3年程度しか経過していないと思いますので、安ければいつでも売却は出来ますがその分自己資金の内入れが必要になり、現実的ではないかと思います。


まずは、

1. 期間を維持したタイプの期限前返済で各月のキャッシュフローを改善し

2. その後はまとまった単位で借入条件の悪い物件の期限前返済を進め、借入期間短縮も状況に応じて行い

3. 子供の教育費の掛る時期までに「1物件分」少なくとも残債ゼロになる程度までにする事をお勧めします。


そして、理想を言うならば旦那のご両親の協力も得て金利の高い借入を借換される事をお勧めします。


もし、例えばご両親が普通預金に1500万保有しており、銀行から金利0.01%を得ているならば、1000万を金利1%で旦那様に貸して旦那様から返済されたらどうでしょう。


実はこうする事によって、ご両親は金利0.01%の運用金利から金利1%に上昇し、一方お二人は金利3.6%から一部開放され低い1%の金利に換える事が出来ます。


家族が絡む事で難しいでしょうが、もし出来るのであればわざわざ低い金利の所に預け、高い金利の所から借りる事を避ける事が出来ます。

評価・お礼

悩む主婦さん

とにかく利子を減らしたいため、当初は借入期間を短くする繰り上げ返済をしようと思っていました。
しかし向井様のご回答を読んで、まずは返済額が少なくなる期限前返済をして、キャッシュフローの改善からしていった方がいいんだなとわかりました。

旦那の実家は自営業ですが、経営もあまり思わしくないので、自分たちだけで何とかしていかなくてはいけません。

取り急ぎ、私はバイトからパートに変えることにします。頑張ります。本当にありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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管理会社の連携と情報収集

2010/02/18 11:56 詳細リンク
(5.0)

まずは家賃と金利に関して整理しておきます。

家賃に関しては、物件の築年数よりも管理会社の采配が大きく影響します。
築5年でも家賃が下がる物件もあれば、築10年でも家賃が安定している物件もあります。
オーナーが何も言わなくても、先手を打っていろいろな対策をしてくれるような管理会社なら何も心配することもありませんが、大半の管理会社はそうではありません。
ここは、管理会社の日頃の対応も含めて判断するために、奥様の方からも普段から管理会社に連絡をとるようにしておいてください。

金利に関しては、おそらくスルガ銀行からの融資ではないかと思いますが、若干金利が高めです。
スルガ銀行は変動金利を採用していますが、仕組みとしては、支払い金額は5年間変わらずに、半年ごとの見直しは元利割合の見直しです。
当初の支払い金額が金利上昇によって増える可能性があるのは5年後になります。
ですので、5年を過ぎたくらいを目処に借り換えをすることをおすすめします。
基本的には借り換え先との金利差が1%以上あれば、手数料を含めても借換えるメリットはあると言われています。
候補としては、投資マンションの借り換えに積極的なオリックス信託銀行あたりが良いかと思います。

補足

という、前提条件の上での、今後の対策ですが、繰り上げ返済をするのであれば、完済した物件は手放す必要は無いかと思います。
その物件から発生する家賃収入を他の物件の支払いに充当するすると言うのも良いかもしれません。
というよりも、売却を検討している物件への繰上返済はあまりおすすめしません。
現状で動かせる資金が500万円あるのなら、立地が良い物件(将来的に持ち続けようかと思う物件)に優先的に繰り上げるようにするとよいでしょう。

基本的に投資マンションは、公務員の方も含めたサラリーマンの方であれば、家賃がしっかり入り、毎年の確定申告をきちんとすれば、そこまで大きなリスクを被るお話ではありません。
あとは要所要所の繰り上げ返済や売却検討などをすればある程度のところで落ち着きます。
そのためにも、管理会社との連携体制、要所要所での情報収集をきちんとやっていきましょう。


株式会社えん 尾野信輔

評価・お礼

悩む主婦さん

二度のご回答、どうもありがとうございました。
まずは、残しておきたいCの物件の繰り上げ返済をしていき、1万円程度プラスになるところまでが第一歩ですね。
5年位かかると思いますので、この期間は特に節約を心がけて生活をしていこうと思います。

ひどく落ち込んでいたのですが、尾野様にご回答をいただき、前向きになれました。
とはいえ、厳しい状況であるには違いないので、今後も勉強していきたいと思います。
本当にありがとうございました。
また何かあれば、相談させてください。よろしくお願いいたします。

質問者

悩む主婦さん

繰上返済の物件の順番について

2010/02/19 09:09 固定リンク

文字数の関係で質問の文章に追記できないので、さらに再質問させていただきます。

3つのそれぞれの物件は
A 都内新築マンション 
   契約6年ごとに更新
B 都内新築マンション 
   契約10年ごとに更新
C 東京23区内新築マンション(介護付き有料老人ホーム)
   契約2035年まで(家賃は5年ごとに見直しあり)

今現在の家賃収入は
A 72,871円、B 73,000円、C 83,000円です。
AとBは同じマンションですが、管理会社が違うので家賃が異なります。

情報が少なくてこれだけでは判断しかねると思いますが、
私としては、Cの物件を持っておくのがベストではないかと思っています。

金利上昇リスクや家賃低下リスクを考えると、A→C→B のように返済するのはどうでしょうか?

まずAを完済して、このAの家賃収入をBやCの返済に当てていきますが、何ならかの理由で資金繰りができなくなった場合、Aを売却してキャッシュを作るという流れです。

Cから完済していって、今後AとBの返済に手が回らないという事態が怖いです。

他の一般の方からの意見で「金利は今後5%や7%に上がることも想定しておかないと…」と言われました。
5%はあり得ると思いますが、7%に上がると苦しくなってくると思います。
もちろん、借り換えはしていくように検討します。

アドバイスをお願いいたします。

悩む主婦さん (千葉県/35歳/女性)

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