不動産投資で失敗…今後の対策案は？

ワンルーム業者の販売収益が上乗せされている物件をフルローンに近い借入をさせて売るという事で新築で買った場合には元々高い価格に借入金比率が高く金利負担にあえぐ事になります。


ネガティブなコメントで申し訳ありませんが、事実なのでお許しを…


では、どうやって脱却していくかですが、早目に返済していくしかありません。特に、精神衛生上の事も考えて、投資をしていてキャッシュフローがマイナスであるという状態はなるべく早く脱却すべきでしょう。


幸い、現在はお二人とも働けるので1,2年間はなるべく収入を上げて早目に繰上げ返済をしておく事をお勧めします。その際当初は借入期間はそのままで返済額が少なくなる期限前返済をされたら良いと思います。


現在の残債から想像するに購入してからまだ2,3年程度しか経過していないと思いますので、安ければいつでも売却は出来ますがその分自己資金の内入れが必要になり、現実的ではないかと思います。


まずは、

1. 期間を維持したタイプの期限前返済で各月のキャッシュフローを改善し

2. その後はまとまった単位で借入条件の悪い物件の期限前返済を進め、借入期間短縮も状況に応じて行い

3. 子供の教育費の掛る時期までに「1物件分」少なくとも残債ゼロになる程度までにする事をお勧めします。


そして、理想を言うならば旦那のご両親の協力も得て金利の高い借入を借換される事をお勧めします。


もし、例えばご両親が普通預金に1500万保有しており、銀行から金利0.01%を得ているならば、1000万を金利1%で旦那様に貸して旦那様から返済されたらどうでしょう。


実はこうする事によって、ご両親は金利0.01%の運用金利から金利1%に上昇し、一方お二人は金利3.6%から一部開放され低い1%の金利に換える事が出来ます。


家族が絡む事で難しいでしょうが、もし出来るのであればわざわざ低い金利の所に預け、高い金利の所から借りる事を避ける事が出来ます。

まずは家賃と金利に関して整理しておきます。

家賃に関しては、物件の築年数よりも管理会社の采配が大きく影響します。
築5年でも家賃が下がる物件もあれば、築10年でも家賃が安定している物件もあります。
オーナーが何も言わなくても、先手を打っていろいろな対策をしてくれるような管理会社なら何も心配することもありませんが、大半の管理会社はそうではありません。
ここは、管理会社の日頃の対応も含めて判断するために、奥様の方からも普段から管理会社に連絡をとるようにしておいてください。

金利に関しては、おそらくスルガ銀行からの融資ではないかと思いますが、若干金利が高めです。
スルガ銀行は変動金利を採用していますが、仕組みとしては、支払い金額は5年間変わらずに、半年ごとの見直しは元利割合の見直しです。
当初の支払い金額が金利上昇によって増える可能性があるのは5年後になります。
ですので、5年を過ぎたくらいを目処に借り換えをすることをおすすめします。
基本的には借り換え先との金利差が1%以上あれば、手数料を含めても借換えるメリットはあると言われています。
候補としては、投資マンションの借り換えに積極的なオリックス信託銀行あたりが良いかと思います。