セットバックいるいらないで錯綜

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

法律的な解釈等については、法律の専門家である
弁護士等にご相談ください。

不動産の取引において、
プロとして不動産仲介業者が入っている限り
契約書や重要事項説明書の記載ミスは
あってはいけないものです。

しかし、現実的にはそういったミスを
散見することがあります。

実務的な対応では、
間違いが判明したタイミングで
訂正印を押して終わるケースが
多いのではと思います。

契約書や重要事項説明書の記載不備により
不動産の契約目的が達せられないような場合には
解約して損害賠償請求も可能です。

しかし、今回の話を聞いている限りでは
契約の解除等は難しいと思われます。

まずは、
セットバックによる建築確認対象面積の
減少が実際にあるのかどうかです。
最終的にセットバックが不要であれば
何も問題がないので争いの余地がありません。

また、仮にセットバックが必要だったとしても
その説明を聞いた上で、契約書にサインをしてしまっています。
内容を聞いた上で契約書にサインしてしまっている以上
それを覆すのはなかなか難しいと思います。

また、セットバックが必要であったとしても
それによって契約の目的が達せられるか
どうかがポイントになります。

そのセットバックによって、
もともと建てたかった建物が立たないなど
の実損害があれば争うことができると思います。

しかし、お聞きしている限りにおいては
セットバックが生じるか生じないか程度の
話なので、その実損害もないと思います。

したがって、今回、
セットバックの説明が二転三転したことによる
契約のキャンセルは難しいと思います。



ここからは個人的な意見となりますが、、、

「らららんらん」さんの不信感や
イライラはとてもよくわかります。

こちらにとっては一生の買い物なのに、
不動産業者にいい加減な説明で適当に
お茶を濁された感じなんだと思います。

本来、セットバックの有無については
不動産業者が事前に現地を測り、
その有無をわかる範囲で
明記しなければなりません。
曖昧な説明はいけないと思います。

おそらく、
今回のように釈然としないことが
これからの手続きの中でも
出てくるかもしれません。

その時は、
納得できるまでは相手に説明を求め、
完全に納得してから
署名捺印をするようにしてください。

あまりお力になれずに申し訳ありませんが、
少しでもお役に立てれば幸いです。

らららんらん様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
せっかくの住宅購入で、このような状況に悩まされるストレスは大変なものと
察します。

ご質問いただきました件ですが、セットバック面積の説明は、有効宅地の増減にも
関係する大切なことですので、本来間違った説明は宅建業者として問題です。
但し、厳しい意見になってしまいますが、概ね4ｍの道路幅があり、有効宅地面積も
大きなズレはない場合、解約や損害賠償は難しいです。

手付放棄に関しては、契約内容を精査しなければ正確な判定はできませんが可能かと思います。
注意点としては、この「手付金放棄」での解約ができる期間には限りがありますので、
売買契約書や重要事項説明書に記載されている手付解除期日の確認が必要となります。

この手付け解除期日を過ぎてしまいますと、手付金の放棄ではなく、違約金を支払う
段階となります。
違約金の金額も契約時に設定しているのが一般的で、通常は売価の10％～20％が多く、
例えば売買価格４千万円の物件であれば、400万円や800万円といった金額になります。


また、ペナルティの発生なく解約する方法もございます。
例えば、住宅ローン特約があれば、審査による承認をいつまでに取得するという
期日・期限が設けられていると思います。
事前審査が通っている場合、余程のこと(時前審査時には考慮されていなかった否決原因に
値するマイナス要因発覚等)がなければ、本審査も通らないことは稀ですが、万一、
ローンの否決やローン承諾期日までに承認が間に合わなかった場合は、ローン特約で
白紙解約できる条件(手付金も買主に返還)になっていることが多いです。

他にも、売主側の了承が必要になりますが、互いにペナルティなしでの解約で
合意できれば、合意解除が可能です。
万一、らららんらん様との契約での金額以上で、その物件を買いたいという購入希望者が
いるようであれば、高く売りたい売主であれば合意解除に乗る可能性はありますが、
これに関してはタイミング的にも難しいと思います。
お願いにあがる振る舞いや、解約したい理由、売主側の人間性で通る場合もある
一つの解約方法というものです。


手付放棄や違約金といったお金を払ってまで解約する物件なのかどうかは、
各期日を意識しながらもよく考慮する必要はあると思います。


なお、「土地が広くてもセットバックのある土地は転売に不利」といったご指摘を
貰っているようでうすが、これは一概に言えません。
セットバックの面積が説明より大幅に増え、プランがまったく入らないほど有効宅地が
減ってしまうなど、知らなかったことで購入目的が達せられないようなときは、確かに
問題となるでしょうが、だからといって転売時のデメリットとは言い難いです。

ネット上などでも「セットバックは注意が必要」といった書かれ方をたまに見ますが、
注意が必要なのは全ての道路・接道に対してありますし、道路関係の調査でセットバックの
有無はある程度調査しやすい道路種別です。
仲介業として売買に携わる中では、全体の3分の1は、セットバックのある物件といった
印象ですが、特別トラブルが多いということもありません。

たしかに都内では細い道が多いので、セットバック物件も多くなる傾向はありますから、
広い道路が当たり前の地域であれば、セットバックが必要な「前面道路が狭い物件」は
選ばれづらいという理由での意見の可能性もあります。

らららんらん様の地域で、セットバックが必要な物件の売れ行きや懸念のされ具合、
売り出されている物件の中の全体的な比率などを、数社の不動産業者に聞いてみては
如何でしょう。
らららんらん様がこの物件購入を考えたように、セットバック自体が売却に不利な要因
とはならないことや、ご指摘の元はネット情報程度だったと分るかもしれません。


悩ましい状況やストレスも多いかと思いますが、不安や気持ちから不十分な確認のまま
動いてしまっては、らららんらん様にとってベストな判断や選択にならいかもしれません。
基本的なアドバイスではありますが、納得のいく売買の実現にお役立て頂ければ幸いです。
以上、ご参考になりましたでしょうか。

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