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購入した土地の越境が原因でローンの承認が…

住宅・不動産 不動産売買 2015/06/17 17:45

初めて質問させて頂きます。
宜しくお願い致します。

この度、希望にぴったりの土地が見つかり契約を致しました。
現状としましては
契約日に手付金の支払と契約書・重要事項の説明を受け、翌日に銀行へローンの本審査を致しました。

予定としては
契約(手付金)→銀行へ本審査申込み→銀行の承認(契約日より1か月半以内)→建物の解体(2週間程度)および
土地の測量(2~3か月)開始→完了後引き渡しおよび残代金の清算
となっております。

現状、建物が建っており、土地の測量も必要とのことで、売り主様の費用負担にて、ローンの承認後
に執り行うとのことで、引き渡しは2~3か月後になるとのことでした。(土地の測量に時間がかかるため)

契約時に隣地からの越境物(目視する限り、隣地のカーポートの屋根)と電柱から各家へ伸びている送電線
が空中越境している(電力会社に確認したところこちらは無償にて解消できる)との説明を受けました。
測量後隣地の方と越境については話し合うと不動産屋の方がおっしゃっていたので大した問題ではないの
かなと思っていたですが、本審査の際に銀行の方から、越境問題についてクリアになっていないと保証会社
がローンの承認をしてくれないと思われますとの話がありました。

ここでいう問題のクリアというのは
1.覚書にて将来隣地の方が建て替えや売却の際に、越境を解消すると約束する
2.越境物を即座に完全に取り払う

どちらを意味するのでしょうか?
当方としてはどうしてもこの土地が欲しいですし、隣地の方との今後のご近所付き合いのためにも1.で
ローンの承認がおりるのであればそうしたいのですが。

また今回、ローンの承認日が土地の測量終了よりも早いため、こういう場合は契約書のローンの承認日を
延期してもらうことになるのでしょうか?

わからないことだらけで不安です。どうかご享受頂きたくお願い致します。

hukuさんさん ( 愛知県 / 女性 / 36歳 )

回答:1件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

1 good

回答させていただきます。

2015/06/18 17:44 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。
不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問の文面から、hukuさん様が契約した土地の契約書・重要事項説明書には、
越境の有無についての記載のみで越境解消についての対応が記載されていなかったということを前提に回答させていただきます。

まず、「問題のクリア」についてですが、この解釈については金融機関によってまちまちかと思います。
金融機関の越境物件についての対応は、大きく3種類に分けられると思います。
1.越境(その内容にもよりますが。)をあまり重要視しない金融機関
2.越境があっても、覚書などの将来的な越境解消の合意がなされていれば融資をしてくれる金融機関
3.越境の存在自体がNGとして、どうしても融資をしてくれない金融機関
※ご注意 金融機関は購入予定物件の資産価値だけでなく、融資を受けるご本人様の属性(年齢・職業・勤務年数・年収・頭金の割合など)も考慮のうえで、融資の可否の判断をしますので、上記の3種類はあくまでも購入予定物件についての判断基準の参考となり、これだけで融資の可否が判断されるものではありません。

私の経験から送電線の越境解消は容易かと思いますが、隣地のカーポートは今すぐに越境解消とはいかないと思いますので、
融資の可否に関わらず、越境解消の覚書などの取得は最低限しておかなくてはならないかと思います。

文中の『越境問題についてクリアになっていないと保証会社がローンの承認をしてくれないと思われます』と回答があった金融機関は
越境についてシビアな対応が考えられますので、越境解消についての具体的な方策が示されないと融資は難しいのではないかと思います。
測量に2~3カ月掛かるということは、隣地の方と境界線を確定させたうえでの測量と思慮されますので、正確な越境の確認についてはこれからなのでしょうか?

不動産屋さんが測量完了を待って隣地の方とお話しするとのことですが、このタイミングだと、他の金融機関から融資を受ける場合にも、
同様の回答となる可能性があります。
出来得れば、不動産屋さんに依頼して、測量完了の前(ローン承認の期限日前までに。)に『測量の結果、越境していた場合には解消する』旨の覚書などを取得することをご提案いたします。

なお、ローン承認日(期限日でしょうか?)は、売主側との合意があれば延期も可能ですが、売主側がいつまで期日を延ばしてくれるかは分かりません。

以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

越境
金融機関
融資

評価・お礼

hukuさんさん

2015/06/19 20:38

この度は迅速にわかりやすいご説明を頂き、ありがとうございました。
不安が和らぎました。
相談させて頂いて本当によかったです。
ご回答内容を元に不動産屋さんや銀行関係者の方へ問い合わせたところ、
皆さんがこの契約のために前向きに動いてくださっていることがわかり
さらに安心致しました。
本当にありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか?

売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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