節税用のマンション、節税効果が薄れたのち

マネー不動産投資・物件管理 2016/02/29 02:20

はじめて質問させて頂きます。
36歳単身、大阪府賃貸マンション在住、大手外資系企業のサラリーマンです。
年収が今年3000万程度となり、所得税、住民税対策にマンション購入を考えています。
東京以外の大都市圏、築15〜25年の中古物件、表面利回り8〜10%、フルローン（金利2%未満）で購入価格2000〜3000万程度の物件を考えています。
現在課税所得が2000万程度あり、5年程度は節税効果は見込めると思うのですが、その後は減価償却費も下がり、購入後10年頃に資産価値がさがり譲渡にかかる税負担が軽減した段階で自らが代表取締役を務める法人に物件を譲渡しようかと考えています。
購入後５年の可処分所得は増えると思いますが、その後のリスク管理が不透明でありイマイチ踏み出せません。物件選び及びこの資産管理についていいアドバイスがあればご教授願いたいと思います、よろしくお願い致します。

阿波座小町16さん（大阪府 / 男性 / 36歳）

回答：1件

専門家

寺岡孝
お金と住まいの専門家

サラリーマンの不動産投資は出口戦略が９割

2016/03/01 01:39 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、ここ１年の不動産投資物件は、なかなか表面利回りがご希望のような数値にはいかないのが現状です。
特に、新築では実利回りは３％以下のものもあり、とても節税どころではなく、完全な持ち出しが３０年続くという案件もあります。

また、東京圏以外の都市での投資案件は、将来の経済環境の変化に大きく影響を受ける場合もあります。
したがって、場所の選択や物件の選択には注意が必要でしょう。

ご指摘の通り、いわゆる損益通算による所得税等の節税効果は概ね１０年までで、場合によっては５年程度で薄れる場合もあります。
ただ、給与所得者での節税をするためのツールとしては、不動産投資は適する部分もあります。

当方でも、数年前に投資マンションを購入された方の売却をサポートしておりますが、最終的な売却までの道のりを精査しておかないと節税はできたが売却が難しいという場合があります。

そうなると、せっかく節税してもローン残債を上回る金額では売れない、という現実があることは理解しておくべきでしょう。

確かに、ご自身で法人をお持ちの場合には、売却先をそちらにするという手だてがありますが、購入の時点で個人所有でいくか、法人所有でいくかも検討する必要があるでしょう。

以上のような観点から、節税を目的とする不動産投資では最終的な売却までの道のりをどうするんか？
その期間は何年程度か？
物件の場所や金額などの吟味、所有は個人か法人かなど、いくつかのシュミュレーションをしておくことをお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■アネシスプランニング（株）寺岡孝
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp

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