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野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

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リスクが多過ぎる不動産投資と思われます。

2015/10/11 01:14
(
5.0
)

不動産コンサルタント&FPの野口です。

 Tosio720様が断ったにも拘わらず、押し切られたとは相当強引な勧誘です。法令違反すれすれです。
私の所へ多く不動産投資に関するご相談に来られる中でもTosio720様のように契約前と契約後の対処では、全く異なります。
幾つかの点で判らない事項が有り、決定的な事は申せませんが、まだご契約前との事。“多分リスクが多くあり再考された方が良い”と思います。

・都心のマンションとの事ですが、ベットタウン?と言われていますが、通常都心とは、少なくとも山手線内又は都心5区(千代田、新宿、渋谷、中央、港)でしょうか、立地が非常に重要です。
・事故マンションとの事、築年数が不明、事故内容が不明---築年数は非常に重要。
・マンションの専有面積、現賃料等が判りませんが、賃料収入が現状¥76,000程度でしょうか.
マンション経営のリスクは、賃料下落と空室です。

御懸念のリスクについて
・サブリースは、現状90%保証との事、これは現状の家賃がいつまで続くわけでありません。
 当然、家賃は経年と共に減価していきます。年間2~3%減価するとお考え下さい。立地・賃料により異なります。10年以上も現状を保証すること自体が異常です。「市場価格に連動する」が常識です。
・分譲会社が倒産して、その債務は引き継がれる事は有りません。(倒産前に吸収される場合は別)
・税金還付について、初年度は多少望めるでしょうが、減価償却も年々少なくなり、失礼ながらTosio720様のように若い人(年収=所得が少ない人)は、リスクキャシュのOUTが大きい。

キャシュフローが重要です。
 現状でも、月々1.4万円マイナス、固定資産税等を含めると年間約22万円マイナスと予測。
 35年のトータルキャシュフローを作成してみてください。多分、建物の減価予想を勘案すると土地・建物の売却価格予想(1,000万)とそれまでキャシュアウトした累計を比べてみてください。
多分、トータルキャシュフローはマイナスでしょう。当然修繕費なども経年と共に発生します。

インフレになるのはそう簡単に行きません。万一、業者の言うインフレになれば、当然1番に上がるのは金利です。2,200万の借入で8万円のローン支払いとは、金利は2.5%の変動金利でしょう。

失礼ながら、元手(資本)10万円で2,200万円の投資とは、もうこれは「投機」「賭け」です。“人の褌で相撲を取って勝つと思うな”と古人が称した様にお考えを変えられた方が賢明です。

 これらは、当初に述べた条件が不明ですので、あくまで私の経験と想像によるものです。
大きく違えばご容赦ください。

不動産投資は、決して全て悪い、失敗するものではありません。もう暫らく自己資金を投入が出来るまで(30%~を目標)になってから、ローン借入を出来る限り少なくなるようになってから、専門家のサポートの元に始められるようお勧めいたします。

マンション経営のリスク
不動産投資

評価・お礼

tosi0720 さん

2015/10/12 13:57

早速のご回答ありがとうございます。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

新築マンション投資の勧誘に乗せられましたが危険でしょうか。

マネー 不動産投資・物件管理 2015/10/10 15:24

自宅にとある業者がきてマンション投資の勧誘を受けました。最初は断ったのですが、押し切られて話をお聞きした。よくある「節税、老後の資金繰り」という謳い文句に乗… [続きを読む]

tosi0720さん (愛知県/27歳/男性)

このQ&Aの回答

新築マンション投資の勧誘に乗せられましたが危険でしょうか。 寺岡 孝(建築プロデューサー) 2015/10/11 11:25
ご自身の今後のライフプランという視点から再考しましょう 大間 武(ファイナンシャルプランナー) 2015/10/11 13:45
慎重に。私は勧めません。 森 一夫(建築家) 2015/10/11 00:03

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