14坪と17坪の土地について - 住宅設計・構造 - 専門家プロファイル

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14坪と17坪の土地について

住宅・不動産 住宅設計・構造 2014/02/06 01:30

11坪の土地について質問させていただいていますが、
なかなか難しいようなので、それと平行して、
あと2つの土地についてもお尋ねさせていただきます。

こちらの2つの土地、いろいろと制約が多そうなのですが、
結果的に、どちらの方が多く、延床面積を確保できるのでしょうか。
また、こういった条件の土地の場合、それぞれ、どれくらいの予算で
家を建てることができるのでしょうか。
なるべく安く建てたいと思っています。

可能であれば、1フロアーは賃貸かテナントに貸し出し、
自宅部分については2LDKとルーフバルコニーを確保したいです。
賃貸かテナントが難しいようであれば、2世帯ということも考えています。
また、ビルトインガレージを作ることも可能でしょうか。

どちらも同じエリアにあり、資産価値としては2件目の土地の方が良いのですが、
どちらだとどれくらいの家が、どれくらいの予算で建つのかで、
検討させていただきたいなと考えております。
宜しくお願い致します。

(1件目)
・土地面積:45.50m²(約13.76坪)
・建蔽率&容積率:60%/400%
・接道状況:北 2.4m 公道 接面4.5m
・用途地域:準工業
・セットバック:要 3.60m²
・私道負担面積:なし
・設備:上水道・下水道・都市ガス・電気
・備考:特になし

(2件目)
・土地面積:57.77m²(約17.47坪)
・建蔽率&容積率:60%/160%
・接道状況:南東 2.9m 公道 接面5.5m
・用途地域:1種中高
・セットバック:なし
・私道負担面積:有 6.00m²
・設備:特に記載なし
・備考:地勢:ひな段

補足

2014/02/06 20:45

たくさんの回答をいただき、ありがとうございました。
まだまだわからないことだらけですが、大変勉強になりました。

このどちらかで、もう少し具体的に話を進めたいと思っていたのですが、
本日確認を取ったところ、どちらも買い手が決まってしまったそうです。
また、新しい土地を探して、わからないことはご質問させていただければと思います。
引き続き、宜しくお願い致します。

funachanさん ( 東京都 / 女性 / 39歳 )

回答:5件

14坪と17坪の土地について

2014/02/06 10:11 詳細リンク
(5.0)

14坪と17坪の土地について、文面から分かる範囲で回答いたします。

(1件目)について
似たような敷地条件(土地面積:49.4m²,建蔽率&容積率:60%/300%、用途地域:準工業)で計画したことがあります。
http://www.smkr.jp/index.html?page=works&id=azu_sat

鉄骨造3階建ての一戸建ての住宅です。居住面積以外に大きなテラスや、屋上などを作りましたので、110万/坪程度かかりました。
今回の敷地であれば、3階建ての一戸建ての住宅は、27坪弱の計画が可能です。鉄骨造であれば95〜100万/坪程度、木造であれば75〜80万/坪程度で計画が可能です。

お話にある、テナント等を同時に計画するのは、なかなか困難です。建坪率でワンフロアーあたりの面積は、8.2坪。実際の計画をしないと、なんともいえないところがありますが、この中で、共有の階段を作ることで、テナントの面積も限られてきます。エレベータも作るとなると、さらに小さくなります。
仮に1,2階をテナントとして、3〜5階を住宅として計画できたとして、延べ面積は41坪。(高度斜線でもう少し小さくなる可能性があります。)
予算は100万〜/坪で考えた方が良いと思います。テナントを計画される場合は、難易度が高いので、土地購入前に、設計事務所に相談された方が良いと思います。以前、できればテナントも作りたいという方の設計をしましたが、結局条件が折り合わず、3階建ての一戸建ての住宅になりました。

(2件目)について
この場合は、容積率により、3階建て27.9坪の建物となります。面積的に、3階建ての一戸建ての住宅は可能と思いますが、テナントも作ることは難しいと思います。
鉄骨造であれば95〜100万/坪程度、木造であれば75〜80万/坪程度で計画が可能です。

ビルトインガレージを造る場合を(2件目)について考えますと、1階はガレージ以外では、玄関+水廻り+階段程度が配置できるような計画となります。2〜3階にご要望の部屋が確保できるかどうかがポイントかと思います。
似たような敷地条件の事例を一点(土地面積:55.75m²,建蔽率&容積率:60%/160%、用途地域:1種中高)リンクします。
http://www.smkr.jp/index.html?page=works&id=oosaki

ご相談があれば、承ります。

角倉剛/(有)角倉剛建築設計事務所
・・・・・・・・・・・・・・・・
http://www.smkr.jp/
渋谷区代々木4-19-14ニューハイツ切り通し301号室

建築設計

評価・お礼

funachanさん

2014/02/06 12:45

ご回答いただき、ありがとうございました。

渋谷区恵比寿、品川のおうち、とてもステキですね!
狭小住宅でもあんなにステキに建てられるとは、ビックリしました。
かなり凹み気味だったのですが、ちょっと夢が持てた気がします。

テナントは可能であれば…と思っていたのですが、狭小住宅では難しいようなので
自宅のみでもいいかも…とも思えてきました。

また、ご相談に乗っていただければと思います。

回答専門家

角倉 剛
角倉 剛
(東京都 / 建築家)
角倉剛建築設計事務所 建築家
03-5304-8848
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スタイルを持たず、その都度ゼロから考えることを心がけています

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2014/02/06 11:04 詳細リンク
(5.0)

funachan さま
はじめまして
SOCIUS 岩間隆司 と申します。

ご質問 拝見しました。
いはゆる狭小地ですね。

1件目 は
容積率指定は400%とありますが、(最大)前面道路幅が4.5m
の準工業地域ですから、実際の容積は 4.5×0.6=2.7 ですから
270% ということになりましょう。
セットバックといいますのは、北側道路が幅4mに満たないため
満たない部分が、建築基準法上は道路とみなされる部分です。
土地の一部ではありますが、容積率/建ぺい率計算の対象外です。
建物も、この部分は建てられません。

2件目 も
南東の道路が幅4mに満たないですが、セットバックの関係は
今一度、確認しておく必要がありますね。

1件目・2件目 ともに 注意が必要なのが
高度斜線制限(いはゆる北側斜線瀬制限)の 影響 です。
敷地境界の真北から、あるいは(東京都内であれば)反対側の
道路境界の真北から 掛かってくる建物高さ制限です。
ほとんど この制限で どれだけの建物が可能か左右されます。

ご覧の通り
不動産屋さんの情報だけでは 分からない部分が多いですね。

まずは、どれほどの建物が建築可能で 予算のほどはどうか。
信頼のおける(建築士の資格を持った)建築家の方に、資料を
もとに 直にご相談されるのが よいと思いますよ。

よい 建物ができますように。

狭小
建物
狭小地
建築
土地

評価・お礼

funachanさん

2014/02/06 12:53

ご回答いただき、ありがとうございました。

1件目は270%になるのでしょうか。
不動産屋さんもみんな言うことが違うので、建築家の方にお聞きした方がよいですね。
容積率はあるに越したことはないので、ちょっと魅力的に思えてきました。

凹み気味でしたが、「よい建物ができますように」と言っていただけて嬉しかったです。
また、ご相談に乗っていただければと思います。

回答専門家

岩間 隆司
岩間 隆司
(東京都 / 建築家)
株式会社ソキウス 代表取締役
03-5735-9700
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14坪と17坪の土地について

2014/02/06 11:38 詳細リンク
(5.0)

11坪の土地でお答えした設計事務所です。

・テナントとして貸す場合に、どんな業種や賃料が見込めるエリアなのか。
・テナントとして有利な工法。
・何年計画での償却や借り入れをするか。借り入れ先は?
・長期に渡って優良なテナントが入る条件は?

賃貸経営はこういった状況を判断しないと、工事費がどの程度なら適正なのかがわかりません。
それによって提案する内容も変わるでしょう。

住宅であっても敷地形状や周辺状況と住まわれる方の条件や好みで提案がかわります。
ビルトイン駐車場は可能ですが、間取りのご希望と壁量のからみから特殊な方法が必要になる場合があります。
どのような提案がベストかはそれらによって変わるでしょう。

ここでざっとお聞きになってお答えする内容はどの回答者でもある程度似通ってくるでしょう。
特に狭小地の場合は、それだけでどう判断するという事も難しいと思います。

きちんとしたプロに会ってコンサルティングを受けて計画してください。
設計事務所にコンサルティングを受けたいと言えばやってくれます。

「本気で計画したいし設計・監理もそれによってお願いします」という事であれば、事前のコンサルティングは無料でやってくれる所もあるでしょうし、ある程度曖昧なのであれば有料で受けて下さい。

そうしないとどのような計画が良い計画なのかご判断がつかないままになってしまうように思います。


<あーす・わーくす http://office-ew.com

狭小地
コンサルティング
計画
土地
設計

評価・お礼

funachanさん

2014/02/06 12:57

ご回答いただき、ありがとうございました。

土地の場所が優先で、テナントは「可能であれば…」という感じだったのですが、
狭小住宅ですとなかなか難しいですね。

また、ご相談に乗っていただければと思います。

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
045-314-5360
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田口 継道

田口 継道
建築家

- good

14坪・17坪

2014/02/06 10:17 詳細リンク
(5.0)

funacyanさま、
基本的にはどちらの土地も容積率は160%で同じですので(道路幅員による規制)、敷地面積の広い方が延床面積は広く建てられます。
法的に家を建てる場合最低4m以上の道路幅員が必要です。そのため道路幅員4m以下の場合は4m道路にするための後退敷地が必要です。
計算してみますと1件目は、建蔽率60%、14×0.6=8.4坪、階段だけでも約3坪くらいは必要ですので残り5.4坪が実質利用可能面積です。便所、風呂、玄関等最小でも2坪は必要ですので残り3.4坪。キッチン、収納等を考慮すれば残り2.5坪(5帖)です。
2件目の場合は約5.0坪(10帖)程度ではないかとおもいます。
建築費は敷地条件、仕様等により大きく変ります。私どもも、もっと小さい敷地条件の設計をしてますが、特に規模の小さい場合はかなりな割高になりますので、簡単に算出は困難だと思います。
どなたか建築家を決めて、具体的に条件等を示して検討してもらった方がよいと思います。
ご検討ください。http://taaa.co.jp

建築
土地

評価・お礼

funachanさん

2014/02/06 12:47

ご回答いただき、ありがとうございました。

どちらも、いろいろな条件がある土地なので、自分で計算していても、
どれくらいの建物が、どれくらいの費用で建つのだろうかと、
かなり難しく感じていました。
限られた面積なので、妥協と工夫が必要ですね…。

また、ご相談に乗っていただければと思います。

田口 継道

田口 継道

2014/02/06 13:33

評価いただき有難う御座いました。現地を見てないので何ともいえませんが、既存道路が狭そうですので実際の施工が大変そうです。木造にしろ、鉄骨造にしろ、工事費は坪当たり100万円は掛かるとおもいます。相談いただければ、承ります。
taa@aqua.ocn.jp

島崎 義治

島崎 義治
建築家

- good

粘り強くがんばってください。

2014/02/06 12:33 詳細リンク
(5.0)

いろいろと悩ましい問題を解決してゆくことで、得られるものは大きいと思います。また、目指すものがはっきりしてゆくと思います。ぜひ、粘り強くがんばってください。

ただ、どちらもご要望を満足するものではないと思います。むしろ、11坪の土地の方が有用ではないかと思います。

1件目は容積率400%となっていますが、接道状況が公道2.4mと悪く、容積率はかなり少なくなります。(正確な数値をご提示するには更に調査が必要です。)また、提示された土地面積がセットバック後のものか、否かによって、更に延床面積は小さくなる可能性もあります。

また、準工業地域ですので周辺環境がテナントとして貸し出せるのか、適切なのかどうかどうか確認する必要があります。

2件目も同じく、接道状況が悪く、1件目と同じ状況であると思われます。何故、セットバックが不要なのかご確認ください。現況が具体的にイメージできません。計画する上でも、工事を行う上でも難しいかもしれません。

また、北側斜線、道路斜線も要チェックですので、さらに条件は悪くなる可能性があります。住宅地のため、住まいの環境としては良いかとは思いますが、テナントの制約があるかもしれません。


住宅+テナントを計画している人に対して、この物件を紹介する業者を、私ならば信用する気にはならないです。


私は11坪の土地の方がよいのではないかと思います。土地の制約はかなりあるようですが、周辺の建物がどのようになっているかも大いに参考になると思います。いろいろと歩きまわられてはいかがでしょうか。
どのような場所にも制約はあるもので、それをクリアしてなおよい住環境を作ることが建築家の能力であります。遠慮なく、ご相談ください。


島崎義治
/株式会社島崎義治建築設計事務所 、人間環境大学 教授
2012年、13年グッドデザイン賞を受賞しました
http://architect-studio.com Email:info@architect-studio.com

道路
調査
地域
建築家
計画

評価・お礼

funachanさん

2014/02/06 13:05

ご回答いただき、ありがとうございます。

1件目は提示されている土地面積はセットバック前のもので、
ここから3.6平米引くようになるようです。
実際の土地を見ると、前の建物の敷地は教習所のクランクのような形になっていました。

どちらの土地も住みたいエリアにある土地で、可能であれば貸し出したいと思っていました。
特に2件目の方は元々、個人商店だったところでしたので。
しかし、狭小住宅となると、いろいろと難しいですね。
いろいろと悩ましいですが粘り強く頑張りたいと思います!

また、ご相談に乗っていただければと思います。

島崎 義治

島崎 義治

2014/02/06 13:46

コメントならびに評価ありがとうございます。

軽いお気持ちではなく、思い入れがあることもわかりました。

そのいろいろな思いがいいものを作る原動力です。その思いをなくしてはいけません。それが私の言う「粘り強く」です。

具体的な敷地や条件を、そして思いをインプットできれば、それを形にするのは難しいことではありません。また、形にすることで見えてくるものをたくさんあります。形をもとにしてやりとりを行う、つまり、対話を重ねることで粘り強く実現へ向かうのです。それが建築家の仕事です。

建築家の事務所は、弁護士事務所のように相談しただけで費用をとるようなことはありません。お気軽にご相談ください。

(それから、グッドデザイン賞というのは、クライアントや社会と真摯に向き合うことで与えられる賞です。お金のかかった贅沢な建物に与えられるものではありませんし、賞をとったからといって敷居や設計料が高くなるわけではありません。)

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