１４坪と１７坪の土地について

１１坪の土地でお答えした設計事務所です。

・テナントとして貸す場合に、どんな業種や賃料が見込めるエリアなのか。
・テナントとして有利な工法。
・何年計画での償却や借り入れをするか。借り入れ先は？
・長期に渡って優良なテナントが入る条件は？

賃貸経営はこういった状況を判断しないと、工事費がどの程度なら適正なのかがわかりません。
それによって提案する内容も変わるでしょう。

住宅であっても敷地形状や周辺状況と住まわれる方の条件や好みで提案がかわります。
ビルトイン駐車場は可能ですが、間取りのご希望と壁量のからみから特殊な方法が必要になる場合があります。
どのような提案がベストかはそれらによって変わるでしょう。

ここでざっとお聞きになってお答えする内容はどの回答者でもある程度似通ってくるでしょう。
特に狭小地の場合は、それだけでどう判断するという事も難しいと思います。

きちんとしたプロに会ってコンサルティングを受けて計画してください。
設計事務所にコンサルティングを受けたいと言えばやってくれます。

「本気で計画したいし設計・監理もそれによってお願いします」という事であれば、事前のコンサルティングは無料でやってくれる所もあるでしょうし、ある程度曖昧なのであれば有料で受けて下さい。

そうしないとどのような計画が良い計画なのかご判断がつかないままになってしまうように思います。


＜あーす・わーくす http://office-ew.com＞

１４坪と１７坪の土地について、文面から分かる範囲で回答いたします。

(1件目)について
似たような敷地条件(土地面積：49.4m²,建蔽率＆容積率：60%／300%、用途地域：準工業)で計画したことがあります。
http://www.smkr.jp/index.html?page=works&id=azu_sat

鉄骨造3階建ての一戸建ての住宅です。居住面積以外に大きなテラスや、屋上などを作りましたので、110万/坪程度かかりました。
今回の敷地であれば、3階建ての一戸建ての住宅は、27坪弱の計画が可能です。鉄骨造であれば95〜100万/坪程度、木造であれば75〜80万/坪程度で計画が可能です。

お話にある、テナント等を同時に計画するのは、なかなか困難です。建坪率でワンフロアーあたりの面積は、８．２坪。実際の計画をしないと、なんともいえないところがありますが、この中で、共有の階段を作ることで、テナントの面積も限られてきます。エレベータも作るとなると、さらに小さくなります。
仮に１,2階をテナントとして、3〜５階を住宅として計画できたとして、延べ面積は41坪。(高度斜線でもう少し小さくなる可能性があります。)
予算は100万〜/坪で考えた方が良いと思います。テナントを計画される場合は、難易度が高いので、土地購入前に、設計事務所に相談された方が良いと思います。以前、できればテナントも作りたいという方の設計をしましたが、結局条件が折り合わず、3階建ての一戸建ての住宅になりました。

(2件目)について
この場合は、容積率により、3階建て27.9坪の建物となります。面積的に、3階建ての一戸建ての住宅は可能と思いますが、テナントも作ることは難しいと思います。
鉄骨造であれば95〜100万/坪程度、木造であれば75〜80万/坪程度で計画が可能です。

ビルトインガレージを造る場合を(2件目)について考えますと、1階はガレージ以外では、玄関+水廻り+階段程度が配置できるような計画となります。２〜3階にご要望の部屋が確保できるかどうかがポイントかと思います。
似たような敷地条件の事例を一点(土地面積：55.75m²,建蔽率＆容積率：60%／160%、用途地域：１種中高)リンクします。
http://www.smkr.jp/index.html?page=works&id=oosaki

ご相談があれば、承ります。

角倉剛／(有)角倉剛建築設計事務所
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http://www.smkr.jp/
渋谷区代々木4-19-14ニューハイツ切り通し301号室

funacyanさま、
基本的にはどちらの土地も容積率は160％で同じですので（道路幅員による規制）、敷地面積の広い方が延床面積は広く建てられます。
法的に家を建てる場合最低４m以上の道路幅員が必要です。そのため道路幅員4ｍ以下の場合は４m道路にするための後退敷地が必要です。
計算してみますと１件目は、建蔽率60％、14×0.6＝8.4坪、階段だけでも約３坪くらいは必要ですので残り５．４坪が実質利用可能面積です。便所、風呂、玄関等最小でも２坪は必要ですので残り３．４坪。キッチン、収納等を考慮すれば残り２．５坪（５帖）です。
２件目の場合は約５．０坪（１０帖）程度ではないかとおもいます。
建築費は敷地条件、仕様等により大きく変ります。私どもも、もっと小さい敷地条件の設計をしてますが、特に規模の小さい場合はかなりな割高になりますので、簡単に算出は困難だと思います。
どなたか建築家を決めて、具体的に条件等を示して検討してもらった方がよいと思います。
ご検討ください。http://taaa.co.jp

いろいろと悩ましい問題を解決してゆくことで、得られるものは大きいと思います。また、目指すものがはっきりしてゆくと思います。ぜひ、粘り強くがんばってください。

ただ、どちらもご要望を満足するものではないと思います。むしろ、１１坪の土地の方が有用ではないかと思います。

１件目は容積率400％となっていますが、接道状況が公道2.4ｍと悪く、容積率はかなり少なくなります。（正確な数値をご提示するには更に調査が必要です。）また、提示された土地面積がセットバック後のものか、否かによって、更に延床面積は小さくなる可能性もあります。

また、準工業地域ですので周辺環境がテナントとして貸し出せるのか、適切なのかどうかどうか確認する必要があります。

２件目も同じく、接道状況が悪く、１件目と同じ状況であると思われます。何故、セットバックが不要なのかご確認ください。現況が具体的にイメージできません。計画する上でも、工事を行う上でも難しいかもしれません。

また、北側斜線、道路斜線も要チェックですので、さらに条件は悪くなる可能性があります。住宅地のため、住まいの環境としては良いかとは思いますが、テナントの制約があるかもしれません。


住宅+テナントを計画している人に対して、この物件を紹介する業者を、私ならば信用する気にはならないです。


私は１１坪の土地の方がよいのではないかと思います。土地の制約はかなりあるようですが、周辺の建物がどのようになっているかも大いに参考になると思います。いろいろと歩きまわられてはいかがでしょうか。
どのような場所にも制約はあるもので、それをクリアしてなおよい住環境を作ることが建築家の能力であります。遠慮なく、ご相談ください。


島崎義治
/株式会社島崎義治建築設計事務所 、人間環境大学 教授
2012年、13年グッドデザイン賞を受賞しました
http://architect-studio.com Email:info@architect-studio.com