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対象:住宅設計・構造

ビルの建設費用についての質問

住宅・不動産 住宅設計・構造 2010/02/24 16:02

現在、自社ビル劣化のため、新規ビルの建設を検討しております。
現行のビルは1階ガレージの3階建てですが、オフィス拡張も必要なので、3階建て以上のオフィスが必要です。

そこで、
私どもが検討しているのは、
1.2階をテナント利用の5階建て、もしくは私どものオフィスのみの3階建ての2パターンです。
造りに関しては鉄骨、RCはどちらでもかまいませんが、できる限りの低予算で建設したいと考えております。
前述した2パターンで建設した場合の建設費用の概算が知りたいと思っております。

土地は約50坪、長方形の土地になります。
建蔽率:80%
環境は東京中野区、最寄り駅まで徒歩1分、商業地域です。
現行の自社ビル横の土地のため、短期間の工期が希望です。
急務のため、低予算でも質の良いものを作っていただける建築家の方や建築業者も教えていただけると幸いです。

よろしくお願い致します。

補足

2010/02/24 16:02

5階建ての場合、テナント部分を医療用にしたいとの案もありました。
可能であれば、医療用にした場合の予算の違いも教えて下さい。

zoさん ( 東京都 / 男性 / 27歳 )

回答:3件

鉄骨造はさまざま

2010/02/25 00:41 詳細リンク

zoさんこんにちは
中野区の設計事務所:パルティータ建築工房の森岡と申します。

鉄骨造(重量鉄骨)は、外壁の選択肢が非常に広いです。

ALCやサイディング系の木造に近いものから、超高層で使われているカーテンウォールやプレキャストコンクリート(プレコン)外壁まで、さまざまです。

仕上、仕様が異なるので、単純比較は難しいのですが、ALC、サイディング系のコストの安い軽量外壁では、RCより安くなる(坪当たり10万以上)事が多いですが、プレコンやカーテンウォールでは、S造の方が高くなる事も少なくありません。

鉄骨造はRCより重量が軽いため、基礎コスト(杭)が安くなるが多いです。
又、梁スパンを大きく取り、無柱空間を作ったり、耐力壁のない開放的スペースを作ることもできます。
これはオフィスとして、魅力的な要素になり得ます。

一方、鉄骨造は、軽いためにRCと比べ、遮音や振動に不利です。
外部の騒音、振動を拾うこともあるし、床振動が問題になることもあります。
テナントビルでは、仕様によってはRC造に比べ、賃料単価が下がる可能性があります。

テナントビルか自社ビルかで、当然収支は変わりますので、5階建て(一部テナント利用)、3階建て自社ビル、RC、鉄骨造の各ケースで、収支シミュレーションを行い検討する必要があります。


医療用施設では、精密測定機器使用等により、振動を嫌う場合があり、この場合は鉄骨造よりRCが有利です。
使用目的を明確にする必要があると考えられます。


工期の点では、現場で各階コンクリートを打設するRC造より、躯体鉄骨を工場製作する鉄骨造の方が有利(工期が短い)です。


当事務所もオフィス設計を行っておりますので、よろしければお問い合わせ下さい。

参考にしていただけたら幸いです。

パルティータ建築工房サイトはこちら
東京都中野区の建築設計事務所

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回答専門家

森岡 篤
森岡 篤
(建築家)
有限会社パルティータ 代表

庭を取り込む心地良い空間、永く住むためのフレキシブルな家

家づくりは、建て主にとっても、とても手間がかかることですが、苦労した結果、建物が実際に形となり、できあがっていくのは、本当に楽しいものです。遠い将来、この家に住んで良かった、と感じてもらえるような、家づくりのお手伝いをしたいと思います。

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お答えしますね

2010/02/25 09:20 詳細リンク

ご質問の件ですが、シンプルにお答えしますね。前面道路の幅や容積率にも
よりますが、基本的に3階建ての場合は、120坪(容積率240%)、5
階建ての場合は、200坪(容積率400%)が建物規模の大きさの1つの
目安とすると、鉄骨造の場合は坪80万円ぐらいかかると思いますので、
それぞれ9600万円、16000万円ぐらいになるでしょう。

医療用のテナントにするのでしたら、床面の排水処理が出来る構造にする
などそういったことを考慮して階高を少しばかり高くするの等が必要です。

ただし、テナントの場合は、内装等を仕上げないスケルトン状態でテナント
貸しするようになるでしょうから、その部分は坪60万円くらいの換算に
されてもいいかも知れません。16000万円ー1600万円=14400
万円くらいで予算をみれるでしょう。5階建てになると消防法の絡みが出て
くるのでざっくりと+500万円ぐらいの幅はみておいたほうが良いかも
知れません。当社の実績で言うとこれくらいが1つの目安だと考えています。

後は、既存のビルの解体費や建替え時期の仮オフィス代などもかかります
ので合わせて健闘する必要があるでしょう。

いただいた文面からはざっくりとこれくらいしかお話し出来ませんが、
低予算で質の高い物を考えられているのでしたら、このプロファイルの中から
気に入った設計士に直接アポイントをとって話を聞かれると早いと思いますよ。
オフィスビルの実績や医療ビルの実績のある設計事務所をピックアップされる
と良いでしょう。オフィスビルや医療ビルの事例を提示してもらうとより
好みの事務所を見つけることが出来ると思いますよ。

仕上げ、平面、立面、断面図が出来ると、より詳細な概算見積もりも出せる
でしょう。

八納啓造

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
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横山 彰人

横山 彰人
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優先順位で決まります

2010/03/01 06:37 詳細リンク

文面拝見しました。

先に専門家の方が回答されているので、重複は避けますが、建築の場合特に事務所建築はなにを優先するかによって、設計もコストも変わって来ます。

工期を短く低コストを優先したいのなら、鉄骨造でしょう。

鉄骨造よりRCのほうがテナント料は高く設定されますが、駅から1分なら差は無いでしょう。

駅がJRなのか地下鉄なのか分かりませんが、中野区はどこも商店が密集している為、むしろ専用ガレージの有無によっての方が影響されると思います。

工事の概算ですが、地盤の状況によって杭工事の金額が大きく異なります。

またお金をかけるファサードが正面だけなのか、使う素材によっても変わるので、今の段階の工事金額はざっくりにしてもあまり意味があるとはいえませんし、誤解の元になるような気がします。

最終的な設計ではないにしても地盤を調べ、仕上げ表、平面図、率面、断面をもとに、概算見積を取りその段階で予算調整をされた方がいいと思います。

いい事務所ビルが出来るといいですね。


横山彰人

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