諸費用等の支払い責任について

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、業者の対応に問題があると印象を受けます。



まず、所有権保存登記費用、その抹消の費用、土地の調査・測量費用について、

「誰が負担するか」「どのタイミングで発生するか」これらが契約上で、

どのように取決められているのか確認が必要となります。


登記費用については、買主負担としていることは多いですが、所有権保存登記は

売買代金全額の受領と同時に行うのが一般的です。


ローン否決により売買代金全額が用意できない場合、登記の手続きは進みませんし、

それを仲介業者がタイミングを先走り(間違え)して行ったのであれば、きあきた様が

その費用を負担することはないと感じます。


通常、所有権の移転（※登記する時期ではありません）と、その登記を始めるタイミング

について、下記のような記載があると思います。


『（所有権等の移転および引渡し）本物件所有権は、買主が売買代金全額を支払い、
売主がこれを受領したときに売主から買主に移転します。』

『（所有権移転登記等）売主は、売買代金全額の受領と同時に本物件について、
買主と協力して買主または買主の指定する者の名義に、所有権移転登記の申請手続
きをしなければなりません。但し、この登記に要する費用は買主の負担とします。』


売買代金全額支払と受領　＝　所有権移転　＝　所有権移転登記の申請手続きの関係を

説明しています。


全てがイコールでないと、売買代金を支払ったのに買主以外の第三者へ名義移転登記

される期間が生じたり、リスクが高くなるだけなので特別な事情でもない限りは、

支払い、所有権移転、その登記開始は同時期に行います。

そのような説明になってるか、他に取り交わした書面や覚書などに、その条項より

優先される特約(例：支払い前に登記する場合があり、解約しても費用は買主負担を優先)

などは無いか、良く確認して見て下さい。




請求書のみの測量費用に関しても確認が必要です。

・何の為に測量しているのか。何の調査なのか。

・誰が希望した測量や調査のか。

・いつまでに行うか等の取決めはあったのか。

・契約が解約となっても測量費用を、きあきた様が負担するような取決めはあるか。

・そもそも測量や調査に関して取決めはないのではないか。

などです。また、請求書以外の書面(測量図等)が無いとの言質は録音等でとっておく

と良いと思います。



買主希望で行う測量や調査、建物プランの変更や資材発注などは、契約が解約になっても

その費用を負担する取り決めはあります。


しかし、仲介業者が先走った登記費用が請求されることなどを考慮すると、

業者の対応自体に問題を感じるので、きあきた様に負担する責任がある

契約内容になっているとは考えづらい印象です。


契約書、重要事項説明書、その他取り交わした書面の内容をよく読み返して頂き、

請求されている費用に関して、「誰が負担するか」「その責任はいつ発生するのか」

を確認して下さい。


その両方に該当していなければ、県の不動産業課や、重要事項説明書などに記載されて

いる宅地建物取引業保証協会などに相談してみて下さい。



尚、契約内容を業者(宅建業者)にあまりにも有利な内容の場合、契約書などに

記載があっても無効であったり、認められないものもあります。

当社が契約書チェックの依頼を頂いた中には、そういった条項を付けている契約内容を

見受けることもあります。


契約書に書かれているから自己負担、自分の責任というものばかりではありません。




ちなみに、契約書(約款など)の条項には、紛争時の裁判所につても書いてあります。

無い場合、原則として被告の住所地を管轄する裁判所となります。

不動産取引にかかわる訴訟の場合、原告、被告、仲介者、その他関係者などが物件所在地

の近郊に住む割合が高い為、「本物件所在地を管轄する裁判所」としているこが多いですが、

稀に、「売主の所在地を管轄する裁判所」となっていたり、取決めが無くこちらが訴訟し

「被告(売主) の所在地を管轄する」となった場合、その売主が遠方であると、交通費や

行き来する時間だけでも、大変な手間と出費となります。


そういった部分(紛争時の裁判所、売主やきあきた様の所在地など)も確認し、

請求金額よりも、裁判所の交通費の方が高くついたりしないかも、合わせて

見て頂くとアクションの方向性も変わってくると思います。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/　 藤森哲也