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対象:住宅・不動産トラブル

住宅ローンを組むための方法について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2013/08/11 22:25

実家購入の際、住宅ローンを私の名義で組み、両親が毎月払っています。その後私は実家を出たのですが、いずれ戻るつもりでいました。

しかし、事情があって実家には帰らず住宅購入を検討しています。その際、2軒目の住宅ローンとなり現状審査が通らないのは目に見えているため、私がローンを組めるようにする方法として、実家の住宅ローンを父親名義に出来ないか検討しております。

近日中に、借入している銀行へ相談に行く予定ですが、事前に電話で事情を話したところ、親子間売買なら可能かもしれないが、審査が通らないだろう・・・との回答で、他に策がないか話を聞いてこようと思っています。

現在の状況は下記の通りです。

・家族構成
私(35歳)会社員 年収400万(見込み)、勤続1年目(転職したばかり)
妻(35歳)専業主婦
子供2人(未就学児)

父親(56歳)会社員 年収400万
母親(56歳)専業主婦 年収確認中

・住宅ローン
私名義で、父親が連帯保証人。支払いは契約後からずっと両親が払っている

・住宅の持分
私と父親の半々

父親名義にするための対応策を自分で調べたところ、下記の内容を見つけました。

・リースバック
・ローン債務者変更
・親子間で直接売買
・間接的に売買(仲介業者に入ってもらう)

しかし、メリット・デメリットや費用負担等不明な点が多く・・・また、親から子へ対応するケースがほとんどで、子から親へというケースが見当たりませんでした。基本は変わらないのかもしれませんが、理由が弱く審査で不利となるのは否めないと感じています。

父親も年齢的に借り換えが厳しいのは承知しています。借り換えにこだわらず、私が住宅ローンを組めるようになるための対応策がありましたらご教示いただきたく、よろしくお願い致します。

にしおんさん ( 埼玉県 / 男性 / 34歳 )

回答:2件

親子間売買等

2013/08/12 11:39 詳細リンク
(5.0)

「借り換えにこだわらず、私が住宅ローンを組めるようになるための対応策がありましたらご教示いただきたく、よろしくお願い致します。」


という事ですので、恐らく一番通り易いと思われる方法をお伝えできればと思います。


まず、ローンの債務者変更は不可だと思います。ローン返済余力は仮に年収が同じであっても若い人から年配者に変更するメリットが銀行にはありません。


親子間で直接売買も売買価格を幾らにするかが分からない中ですが、そこそこの価格で売買する場合にはその金額をお父様が借りれないと思います。その為、非常に安い価格で売買するなら兎も角難しいと思います。これは間接売買でも同様です。(費用や税金も二重になりますし、将来親の相続財産を増やすことにもなります。)


残るはリースバックですが、リースバックもこの場合はそもそも所有者がご本人でありますのでリースバックと言う概念とは異なります。


ただ、リース(賃貸借契約)を利用するのは手かもしれません。お父様とご本人で物件を購入した時からの賃貸借契約を結び、賃料をお父様から受け取る。(既にローンを支払いをしている部分は賃貸借契約上の数字との差額の受け払いで処理する。)


そうなると、にしおん様は形の上では住宅ローンはありますが、実際は賃貸収入のある形で物件を所有している事になります。(現状に近い形と思います…)


その場合家賃分だけ年収も若干かさ上げされますし、ローンの返済や固定資産税の支払いがその家賃収入から出来るのであれば銀行融資の障害は小さくなるかと思います。
(過去に遡って確定申告をされて税金を若干納める事が必要になると思いますが。)


現状に即して考えるならば上記の様に考えるのが最も妥当ではないかと思います。但し、法律や税務上に関してはそれぞれの専門家等にご確認を。

補足

推測ですが、当時お父様の名義でローンを借りれない事情があったと思います。


その為、現在の状態をなるべくスッキリさせるには現状を他者(銀行)が見て分かりやすく説明できる必要があります。


ただ、詳細(既存借入金額、新規借入金額、2つの物件評価額、残債、既存金利等など)も不明ですので、状況によっては新規に借り入れが出来ない場合もあるという事をご理解ください。

銀行融資
税務
家賃収入
固定資産税
住宅ローン

評価・お礼

にしおんさん

2013/08/17 03:42

確かに、賃貸契約と説明すればつじつまは合いますね。壁が低くなった気がします。
あとは、父親名義で借りられなかった理由を説明できるようにしたうえでチャレンジしようと思います。ありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
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住宅ローンについて

2013/08/12 12:42 詳細リンク
(3.0)

横浜の設計事務所です。

ちょうど住宅ローンについて調べていた内容があるので、その内容のみを回答します。

・リースバック
・ローン債務者変更
・親子間で直接売買
・間接的に売買(仲介業者に入ってもらう)

上記に関しては、一般的な事しかわからないので他の方の回答にお任せするとして、現実的な方法はセカンドハウスローンだと思います。

あくまで与信が前提とはなりますが、形として住宅ローンが残っていても使えます。
状況は金融機関と相談してください。

いくつかの金融機関からセカンドハウスローンは出ていますが、フラット35にもあります。
一例ですが、楽天銀行などは金利も住宅ローンと同じで出しているようです。

ただし、ローン減税の対象にはおそらくならないと思いますので注意してください。


<あーす・わーくす http://office-ew.com

銀行
住宅ローン
金融
フラット35

評価・お礼

にしおんさん

2013/08/17 05:14

セカンドハウスローンは、知ってはいたものの父親の借り換えばかり調べていて忘れていました。金利や減税対象とならないのは痛いですが・・・調べてみます。ありがとうございました。

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
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