大きなリスクを覚悟の上で - 野口 豊一 - 専門家プロファイル

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野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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大きなリスクを覚悟の上で

2013/03/18 14:26
(
5.0
)

不動産投資コンサルタントの野口です。

yobarete1様の用に、自己資金は殆ど無く、諸費用は販売業者のサービス(値引き)で他は投資ローンを組んで、「将来の年金」「生命保険」「相続対策」「税金還付」などのセールストークで契約する人が多くおられます。

最初に資金を出さず、大きな契約をされるのは、「入口」はよいよい、「出口」は怖い を地でいくようなものです。私が診断して過去にこれで成功したした人は5%に満たないです。バブル前に購入した人が、不動産バブルで潤った極一部の人です。

都内北部(北区、板橋区、荒川区)で新築M(21平米前後で有れば)2,300万円は高すぎます。又、金利(変動)が2.41%も現状では2.0%です。詳しくは具体的な立地や面積、環境、規模、方位、設備等が重要な要素になりますが。

多くの場合は、物件の評価額が年々減価する中、又賃料減価も起こる中、常にローン残高が物件評価額が上回る<いわゆるオーバーローン>状態が続き、脱出する場合には更に追い銭が必要になる場合が多いのです。

賃料保証は、95%とやや高いのですが、これは新築メリット(新築はやや高く賃料が取れる)を考慮しているからでしょうし、価格もその分折り込んでいるからでしょう。

賃料87,000円がいつまでも続くわけでもありません。保証は2年毎見直しの条項の筈です。金利も暫くは3年ほど現状の低金利は続くでしょうが、それ以降はアップは必至でしょう。

立地場所により、空室=賃料Down、評価額Downのリスクは大きくなります。

現状の月々の持ち出しが7千円で済まなくなり、その乖離は月々数万円の人は少なくないのです。

これらに堪えられず物件売却にと向かうにも、ローン残高返済に更に数百万円を支出を要する人は目に余ります。

結局、「販売会社とローン会社に甘い汁を吸われた」と嘆く人が多すぎます。

これらをしっかりと認識し、想定キャシュフローを作成し、納得の上で踏み出されるべきです。

現状、アベノミックスとやらで、不動産価額が沸騰しているようですが、とても地に着いた状況では有りません。
このキャピタルゲインを、yobarete1様が狙われるので有れば、投資でなく「投機」ですから、私の意見は参考になりません。

慎重に取り組んで下さい。

コンサルタント
新築
不動産投資

評価・お礼

yobarete1 さん

2013/03/21 08:31

大変親切にアドバイスをいただきありがとうごさいました
回答が遅しなり大変失礼しました
他の先生からのアドバイスもそうですが自分があまりにも安易にこのような投資マンションに興味を持ってしまったことがはずかしいです
やるにはある程度感強してから自分であるはんだんできるレベルになって先生方にごそうだんできるようになりたいと思いますありがとうござい
ました

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
代表取締役
03-3358-9777
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

投資用マンションについて

マネー 不動産投資・物件管理 2013/03/18 12:58

投資用マンションワンルームの購入について、物件や条件など本当にやってもいい条件であるのかどうか分からず迷っています。
投資にはリスクが付物であることは分かっていますが、スタート時点でダメだとお… [続きを読む]

yobarete1さん (東京都/39歳/男性)

このQ&Aの回答

マンション投資にサラリーマンは向かない?? 寺岡 孝(建築プロデューサー) 2013/03/19 02:38

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