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三島木 英雄 専門家

三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

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現状把握をし、選択肢から考えていきましょう

2013/02/07 08:01
(
5.0
)

koh++さま

区分マンション投資の今後をお考えとのこと。
まず何から行うべきかですが、現状の精査からかと思います。

その上で選択肢を作り、どれが適しているのか?
優先順位をつけながら整理して行かれたらどうでしょうか?

ご結婚の予定があるのに、数年前に購入した不動産が理由で
ためらってしまうというのは、人生が勿体ないです。
そこは将来の奥様にもしっかりと状況を話し、お互いで解決していく
ということも考えられると思いますよ。


まずは出口(売却想定)を見積もることでしょう。
その上で、どの程度の損失か?を受け入れることです。

確実に売れるという目線でここは考えた方がいいので
かなり厳しい数字になりますが、現在の賃料はサブリースされていますから
サブリースを外せば多少収入増加は見込めます。

A物件
9万×1.1×12カ月÷8%=1,485万

B物件
7.1万×1.1×12カ月÷8%=1,171万

固めに見て上記程度であれば売れると想定します。

1,485-2,000万=▲515万
1,171-1,900万=▲729万

恐らく現時点で不動産を処分するには1,200万程度必要かもしれません。

ただ、裏を返せば現預金で1物件は処分できる計算です。
ここはプラス材料となるでしょう。


借り換えに関しては私は少し厳しいと思います。
年収から想定するにO銀行からの融資と想定できます。

都市銀行は区分マンションの融資に消極的です。
ただ、可能性として現在の預金550万を使うことで借り換えが出来なくは
ないです。
具体的にはR銀行への借り換えが可能性があります。
金利は恐らく2.375%程度です。

自己資本と投下して借り換えを行うという事は
「今後も投資した区分マンションと付き合っていく」という前提です。
ですので、これはkoh++様の将来計画によりアドバイスは異なります。


あとは自己資金550万を活用する方法でしょう。
現在持ち出しが月約4万、それを減らすにはやはりポイントは現在の預金です。

不動産REITのネット利回りは約4%程度です。
投資の配分により毎月収益を受け取ることも可能です。
その場合、550万×4%=22万÷12カ月=月約1.8万位は稼ぐ力はあります。

ポイントは現預金550万をどのように使うかだと思いますよ。
将来的にご結婚、持家と考えれば、やはり住宅ローンが組めないので
手放す決断が必要なのですが、選択しを多く持って考えましょう

補足

文字オーバーで書ききれませんでした。

とにかく方法はあります。
最終的にkoh++さまがどのようにしたいのかを優先しながら
方向性をまずは決めて行くことが良いと思います。

個別にアドバイスできますので下記から遠慮なくお問合せ下さいませ。
http://www.fp-research.jp/

売却
マンション経営
マンション
REIT
ローン

評価・お礼

koh++ さん

2013/02/08 22:04

三島木様

ご回答ありがとうございました。
自己資金の活用という方法が参考となりました。
確かにさまざまな方法が取れるようですね。
今後ご相談させて頂くことも含めて検討します。ありがとうございました。

三島木 英雄

2013/02/09 12:16

ご評価頂きまして有難うございます。

現在持ち出しになっている月4万から考えるとわかりやすいのですが
4万×12ヵ月×33年=1,584万、一方で私が参考に出している数値は1,200万程度

時間を掛けることで、損失は大きくなることが通常です。
金利上昇前に、ご決断を頂く場面があろうかと思います。

コンサルティングを受け、現状認識して頂き、最善の方法を得て頂くことを
望んでおります。

回答専門家

三島木 英雄
三島木 英雄
( 神奈川県 / ファイナンシャルプランナー )
株式会社FPリサーチパートナーズ 代表取締役
044-814-3553
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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この回答の相談

ワンルームマンション投資の今後

マネー 不動産投資・物件管理 2013/02/06 21:08

29歳の会社員です。年収600万円、独身です。
平成22年、23年に不動産投資用の新築ワンルームマンションを2室、練馬区、杉並区に購入しました。当時投資に興味があったころで丁度勧誘があり、将来… [続きを読む]

koh++さん (東京都/29歳/男性)

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新築ワンルームマンションの投資について 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2013/02/06 23:45
マンション投資にサラリーマンは向かない?? 寺岡 孝(建築プロデューサー) 2013/02/07 12:03

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