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対象：不動産売買
回答数： 1件
回答数： 2件
回答数： 1件
５３歳会社員で、年収1000万円、持ち家（マンション）あり。
投資マンションを福岡に１件所有しております。
平成14年購入、購入時 1400万円。５～６年前に管理会社のトラブルで、以降毎年収支がマイナスとなるので、昨年１０月に５１０万円の繰り上げ返済をして、現在は、６１０万円の元本を金利４．５３６％で返済しています（21年ﾛｰﾝ）。
現時点では、55,000円にて賃貸中。管理料+修繕積立11,760円。
今は毎月ﾌﾟﾗｽにはなっていますが、今後の賃貸状況や家賃値下げを考えると不安があり、また最近、６００万円で売却しないか という話があり、これまでの損失を考えても、今が売却のチャンスなのか、悩んでいます。
どなたか良いアドバイスをいただければ幸いです。宜しくお願い致します。
ジェイソンＢさん （ 広島県 / 男性 / 53歳 ）
回答：2件
専門家
現状から、将来の見込みを予測してか結論を
ジェイソンＢ様が、ｈ14年に購入された物件は当時新築であったと推測しますと、築10年ですね、10年で約6割ダウンは、当時から推測してもやや大きい過ぎます。
購入額が、当時から割高だったのか、現在の600万の価額が安すぎかもと思います、今の購入者が、不動産業者の買取で転売を目的であれば、750万程度で売却するのでしょう。
現在の賃料は、今後どのように予測するのかが、ポイントです。所在地の立地、間取り、設備などから、賃貸需要があり賃料はそれほど低下しないかどうかでしょう。
繰上返済で、現状現金持出しはないと言っても、510万円の拠出があります。それまでは多分毎月キャッシュ流出があったものと思います。従って、既に繰上返済分と過去の持ち出し分は、全て損失となります。600万円の売却ではローン返済に消えていくからです。
対策は、利息が4.536％と異常に高いから、２％代に低減の余地があるでしょう。
これにより、損失額を回収出来るからです。
再度、賃料の見通しを立て、設備等の更新なども勘案し、ローンを見直す。
売却額も再調査してから、結論をされるべきです。
取得時からの状況から判断して、余りのも、6割減は大き過ぎます。
物件のある地域の専門家の意見を聞くなどされてはどうでしょうか。
評価・お礼
ジェイソンＢさん
2012/10/07 11:41早々の回答ありがとうございました。
もう少し情報を入手して判断しようと思いますが、早速、ローン見直しには着手します。
回答専門家
- 野口 豊一
- （神奈川県 / 不動産コンサルタント、FP）
- 代表取締役
不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント
独立系のＦＰ、不動産業者とは一線を画し常に第３者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。
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専門家投資物件の売却
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
ご質問の件ですが、福岡エリア、特に博多周辺にはこうしたワンルームマンションが多く、博多駅周辺、天神地区、それ以外の地区により賃貸や売買事情が異なります。
福岡に限らず、最近では２０平米前後のワンルームは賃料の下落があり、難しい局面の場合を多く見ます。
売却か現状維持かの判断は、物件ごとに市場環境や物件の詳細を精査した上でご自身の所得税還付額などを考慮しての見極めが必要でしょう。
ただ、売却は売れるときにされた方がいい場合もありますので、そのあたりを踏まえての決断が必要にはなるでしょう。
尚、私どもでも売却などのサポートも行っておりますので、宜しければ個別にご相談ください。
以上、ご参考になれば幸いです。
詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
アネシスプランニング
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評価・お礼
ジェイソンＢさん
2012/10/07 11:49早々の回答ありがとうございました。
売却の件もこちらの足元を見られながらの話なので、またそちらに相談もさせて頂きたいと思います。
寺岡 孝
2012/10/07 16:52この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
私どもでも売却のご相談をお受けしておりますが、物件は都内をはじめ、首都圏、博多や大阪などの地方都市の物件をお持ちの方からのお話もお受けしております。
売却をするかどうかの判断をするにあたり、当方では物件の現地調査や賃料相場、売買事例などを加味した調査報告をしておりますので、宜しければ個別にご相談ください。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
アネシスプランニング（株）
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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